房屋买卖合同纠纷：

原告S女士打算为父母在乌市购买一套多层住宅，S女士在网上看到了被告M先生出售某花园的住房一套，楼层、地段、价格、面积都比较合适，于是经双方协商，缴纳了100000元定金，签订了《定金协议》，协议约定，被告于6个月后向原告交付房屋，双方在交付房屋之前签订正式买卖合同及办理房屋过户手续，原告于签订合同时支付剩余全部房款。合同签订后，原告按照合同约定凑足房款，要求被告签订买卖合同，并且办理房屋解押手续，因被告的房屋是按揭贷款购买，所以设定了房屋抵押。但被告却以无需办理解押手续，双方只需要办理公证手续即可，原告以被告名义继续还贷，还清贷款后自行解押过户（房产证和土地证开发商实际上没有办好）。

原告考虑：虽然目前乌市房地产市场存在很多转按揭房的交易，只办理公证，不办理过户，但发生争议和纠纷的也不少，于是要求被告办理解押，并提交办理过户必须的证件和手续。但遭到被告拒绝，原告多次找到被告协商要求退款，原告不希望打官司，并且表示，只要退款，可以少退一部分。被告坚持，办理公证就可以，无需过户，你不买是你违约，定金分文不退。

无奈，原告找到我，说了案情，要求委托诉讼。接受委托后，我搜集了对原告非常有利的关键性证据，在3日内向法院起诉，要求解除定金合同，退还定金100000元。我认为，被告的房屋在抵押中，依据法律规定未经抵押权人（银行）同意不能转让，且房产证、土地证都没有办好，不具备交易条件。被告辩称，合同约定，解押必须买方支付余款，买方存在逾期支付房款的情形，因此，无权要求退定金。一审法院受理后认为：双方签订的房屋定金合同系双方真实意愿，合法有效。定金合同是房屋买卖合同的担保，超过逾期双方未能协商一致签订主合同，且双方有分歧，不能协商一致的，应当全额返还定金，判决解除合同，被告退还全部定金，诉讼费由被告承担。被告不服，向中级法院提起上诉，中级人民法院认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。

明律师提醒：购买二手房应当更加谨慎，在支付定金及签订合同前，应当查看房屋合同、房产证、土地证、卖方所有的证件。建议购买二手房时，咨询律师，委托律师起草转让合同，提供安全的法律建议，维护您的合法权益。虽然支付了一些咨询费或者律师费，但比起打官司要支付的诉讼费、律师费，以及时间和精神上的煎熬，要合算的多。