委托人罗某（本案被告）是讼争房屋的所有人，2010年6月3日，被告罗某与案外人李某签订租赁协议约定：罗某将位于周村区某街道沿街房一处租与李某用于经营，租期自2010年6月1日至2013年6月1日，租金每月2200元，每季度支付一次房租。合同签订之日起，李某交付罗某2200元作为押金，待合同履行期满后罗某返还该押金，并约定在租赁期间，罗某同意并协助李某转租该营业房。2010年10月22日，案外人李某在征得被告罗某同意后，将租赁合同剩余租期内（自2010年10月22日-2013年6月1日）的权利义务概括转让给本案原告徐某，但各方未对此订立任何书面合同。徐某将案外人李某已付押金及三个月房租转付给了李某，李某将自己持有的租赁合同原件给付给原告徐某。自2010年10月22日后，原告按照原租赁合同的约定向罗某交纳房租并承担了房屋的水电、物业费等。

2013年3月25日，委托人罗某的妻子在收取原告徐某租金时，告知原告打算出售该营业房，但双方未就价格达成一致，协商未果。2013年4月，委托人就该房买卖相关事宜与本案第三人王某进行协商，后与原告发生纠纷，现盖房仍登记在委托人罗某名下。原告认为委托人擅自将房屋出售给第三人，侵犯其优先购买权，并以短信、录音等作为证据；本代理人认为被告涉案房屋仍然登记在被告名下，对于是否将该房屋出卖仍是未知。并未形成侵权事实，原告的诉求不应得到支持。

最后法院审理认为：涉案房屋系罗某出租给案外人李某，后由李某转租与原告徐某。虽然原被告之间未签订书面的租赁合同，但从李某与原告交接的具体情况看，原告将李某已付押金及三个月房租转付给李某，李某将自己持有的租赁合同原件交付原告，以及之后原被告双方履行租赁合同的全过程可以得出，该转租行为已经得到出租人被告的同意。至于是否有侵害事实，从原告提供的短信证据及录音证据看，因原告提供的短信证据系原告手机中已存信息，该种信息系可以编辑的证据，对方对此信息不予认可，不能作为有效证据使用。录音证据因录音内容无法确认与原告对话人员的身份，原告也未证明其录音征得对方当事人同意，故该证据不具有真实性、合法性。原告提交的证据不足以证明原告原告优先购买权受到侵害的主张，原告应当承担举证不能的法律责任。最终驳回了原告诉讼请求。

办案心得

对于次承租人是否享有优先购买权，应当根据优先购买权制度设立目的探究。优先购买权制度的设立同时亦是为了维护承租人在租赁期间对租赁房屋形成的依赖关系，保障其对租赁房屋的稳定使用状况，鼓励长期投资。次承租人作为房屋的实际占有使用者，与租赁房屋形成密切的依赖关系，其合同权益更容易因房屋产权的处分受到损害，赋予次承租人优先购买权在一定程度上可以将既存的房屋占有关系稳定下来，减少对次承租人合法权益的损害。由于在合法转租关系中承租人的转租行为必须经过出租人的同意，出租人对于租赁房屋的转租情况是十分清楚的，因此在出租人欲出售租赁房屋时，不仅应该提前通知承租人，还负有提前通知实际占有使用其房屋的次承租人的义务，否则将承担不利后果。