赵某起诉王某房屋买卖合同违约赔偿纠纷案

一、基本案情

2012年8月21日，赵某（买方）、王某（卖方）以及房产中介（居间方）三方共同签订了《房屋买卖居间合同》，约定将王某的房屋（单位产）出售给赵某，赵某向王某支付购房款人民币伍拾陆万伍仟元整（565，000元）。赵某于2012年8月21日支付给王某购房定金10000元，后赵某于2012年9月7日向王某个人账户支付购房款280，000元，于2012年9月26日向王某个人账户支付剩余购房275，000元；至此，全部购房款565，000元，赵某已依约支付给了王某。但王某未按照房屋买卖合同的约定，在收到赵某全部购房款三日内履行交付房屋给赵某的义务，至2012年10月，该房屋仍有租户继续承租并居住，赵某在购房之初，就明确告知王某其购房的目的为老人有个住处，王某承诺租户可以随时搬走，但在约定的房屋交付期限到来时，王某却以其与租户间的合同未到期为由，告知赵某无法如期交付房屋。赵某为了尽快收回买到的房屋，并要求王某赔偿逾期交房的损失，委托律师维护自身的合法权益。

二、承办过程

田学义律师接受赵某委托后，在收集整理了本案的相关的证据材料的基础上认为：依照双方合同的约定：逾期超过十五日甲方（王某）仍不交付该房屋的，甲方应向乙方（赵某）支付该房屋售价的10%作为违约金。王某不履行交付房屋的义务违反了双方的合同约定，给赵某造成了相应的损失，应当向赵某支付违约金56500元，但法院是否支持全部的违约金请求，需要赵某提供证据来证明。赵某在本案中为了证明自己的损失，提供了租房支出的租金收据以证明租房损失。同时提供了赵某母亲因此次纠纷生病所花费的医药费证据。

庭审过程中，双方对房屋交易的相关事实没有异议。但王某和中介公司均称三方在签订房屋合同之初，王某已告知赵某该房屋有租户，赵某说不着急住。但合同中约定王某在收到全部房款之日起3日内将房屋交付赵某。王某和中介公司对租房租失和看病费用证据的真实性不认可，不认可具有关联性。同时，王某认为违约金约定过高，要求法院依法调整。

三、承办结果

该案件经过法院的开庭审理后，法院认为赵某的损失相当于逾期交房期间的租赁费用损失，合同约定的违约金数额过高，对违约金酌情予以减少，最终判决王某支付赵某8000元的违约金。

四、案件启示

在二手房买卖过程中，由于相关法律规定了“房屋买卖不破租赁”的原则，即如果房屋存在租赁关系的情况下，房屋所有权发生变动不能对抗之前已经存在的租赁合同关系，卖方只能在租赁合同关系终止后才能将房屋交付给买受人。因此，二手房的买受人在房屋买卖交易过程中，一定要对房屋是否出租进行核实，否则会造成房屋迟延交付，给买受人带来不必要的损失。