谭某某女士：

陕西恒达律师事务所接受您的委托，就您与王某关于房屋买卖纠纷所涉案件情况以及下一步应采取的措施出具如下法律意见书：

一、事实依据：

1、2004年12月陕西XX物业发展有限公司（以下简称XX物业）与王某签订的《商品房买卖合同》一份；

2、2009年7月谭某某、王某、西安XX房地产咨询服务有限公司签订的《房屋买卖三方合同》一份；

3、定金收条一份；

4、银行剩余还款计划查询清单一份。

二、法律依据：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国合同法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

三、您提供的证据所能证明的事实：

1、您与王某签订的《房屋买卖三方合同》总购房合同价款XX万元，您已向王某支付购房定金10万元，尚余XX万元未支付。

2、王某与XX物业之间签订的《商品房买卖合同》购房总金额XX万元，王某支付总房款20.8%的首付款，剩余房款XX万元采取银行按揭贷款方式付款，截止2008年1月王某尚欠银行贷款XX万元。

3、王某已收到您的购房定金10万元。

四、根据我们和王某沟通及到XX物业销售部调查情况得知以下事实：

1、王某不愿按《房屋买卖三方合同》履行合同义务。基于近几年房价上涨因素，王某拟提高房价，但具体数额其未表态。但就您提供给我们的在原合同价款基础上加价2-3万元的解决方案，对方已明确表示不接受。

2、XX物业销售部已通过电话、短信通知业主并在小区每栋楼门口张贴告示，通知业主缴纳契税以办理房屋产权证，但王某至今未缴纳契税，因此，其也未能办理房屋产权证。其他申办房屋产权证资料王某已向销售部提交。

3、王某现继续交纳银行贷款本金及利息。

五、案件的具体情况分析及解决措施：

该案存在以下两种法律关系。

首先，王某未取得房屋产权证即转让房屋给您，《房屋买卖三方合同》的效力。2009年7月王某与谭某某签订《房屋买卖三方合同》时，王某尚未取得房屋产权证，《城市房地产管理法》38条第6项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。此法律条文属于法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规的强制性规定”。又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条“合同法第52条第（5）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。根据近几年司法实践中的法院判例及相关学理解释，该条款属于管理性强制规定，未违反合同法52条“违反法律、行政法规的强制性规定”属于无效合同的规定。另据《中华人民共和国物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律及相关司法解释规定，可见《房屋买卖三方合同》为有效合同。

其次，未经抵押权人同意转让抵押物，《房屋买卖三方合同》的效力。王某是按揭贷款购买的商品房，其和银行之间是抵押人和抵押权人的关系，王某未经银行同意即转让抵押物给您，一般情况下，转让合同无效。但是，《中华人民共和国物权法》191条第2款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。因此，您想要取得房屋所有权，可由您代为清偿王某欠银行贷款，以消灭抵押权，使双方签订的《房屋买卖三方合同》有效。

基于该案存在两种法律关系，第一种法律关系即王某未取得房屋产权证即转让房屋给您，《房屋买卖三方合同》的效力，此种法律关系对于您而言比较有利，无论是法律规定还是近几年的司法实践，法院一般都会判定合同有效，第二种法律关系即未经抵押权人同意转让抵押物，《房屋买卖三方合同》的效力，对于您而言弊大于利，现主要阐述第二种法律关系。王某既不同意按《房屋买卖三方合同》履行合同义务，也不同意您提出在原合同价款基础上加价2-3万元的解决方案，如果进一步在原合同价款基础上加价，对您而言明显不利也无必要，而如果现在起诉，则会存在一定风险，如上所述，由您代为清偿银行债务消灭抵押权可使您和王某签订的《房屋买卖三方合同》有效，但王某不愿意将房屋以原价款卖给您，其必然不同意您代为清偿债务以消灭抵押权，因为代为清偿银行债务前提是王某同意您代其清偿银行债务，而事实上王某至今仍然按时每月向银行偿付贷款本金及利息，由您代为清偿银行债务在事实上不可能，因此，如果起诉到法院，法院有可能判定《房屋买卖三方合同》为无效合同，这样您要取得房屋的目的就无法实现。

综上所述，我们建议目前应先让王某交纳契税以办理房屋产权证，并由其继续偿付银行贷款本金及利息，在王某未清偿完银行债务及未办理房屋产权证的情况下，我们认为应当暂缓起诉，先将此事搁置一段时间，等王某清偿完银行债务并办理产权证后再提起诉讼，这样我们胜诉的可能性就会大很多。

【案件结果】

在律师的协调下，2012年王某已经协助谭女士将房屋产权证办理到谭女士名下，谭女士也将剩余房款64万元支付给王某。