案情简介：

2013年5月26日，被告(卖方)与原告（买方）签订了关于交易南山区美墅蓝山家园**栋**房产的《二手房买卖合同》，约定：

转让成交价为260万元；

买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金7万元；

买方须于2013年6月13日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款71万元（除去银行贷款额度），支付至银行监管账户；

买方通过公积金中心贷款须于2013年6月13日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；

另双方均清楚该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书；

如卖方未按本合同的约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可以解除合同并选择要求卖方支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。

合同履行情况：

2013年5月26日，原告向被告支付了定金7万元，被告将定金托管在第三人处。

2013年6月14日，被告出具《公证委托书》，委托罗**等5人处理涉案房产的赎楼等相关事宜。

2013年6月17日，原告将首期款71万元支付至招商银行二手楼托管资金专户，并签订《二手楼交易资金监管协议》。

2013年6月17日，深圳市住房公积金管理中心向原告出具《深圳市住房公积金贷款审批通知书》，审批意见为：原告申请的住房公积金贷款因所购房产处于抵押状态，审理未获通过。

2013年6月25日，原告的委托代理人谭玲春律师向被告发出《律师函》，告知被告因被告隐瞒了涉案房产被查封的事实,导致合同无法履行,原告要求与被告协商解决违约事宜。

原、被告双方未能协商一致，原告诉至法院，要求支付违约金。

庭审辩论：

原告认为：一、在订立合同时，被告隐瞒涉案房产被查封的重要事实，仍然与原告签订合同。合同签订后，原告按照约定，积极支付了定金，监管了首期房款，并向公积金中心申请贷款，最终因涉案房产处于查封状态导致无法办理贷款手续。而被告在原告于2013年6月17日提出严正交涉后，至今未解封涉案房产，导致交易无法继续进行。二、被告称正当其履行义务之际，原告却以标的房被查封为由停止履行合同义务，并诉诸法院。这说法与事实不符。首先，根据合同第六条约定，该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。但签订合同后，被告并没有与担保公司签订服务合同，也没有在签订合同后的七日内办理公证委托。其次，在原告得知涉案房产处于查封状态后，多次和第三人与被告交涉，但被告并没有向法院申请解封，也没有做任何与合同约定相关的事宜。因此，被告所说的正当其履行合同义务之际，原告停止履行合同，是不符合事实的。未履行合同义务的恰恰是被告。

被告认为，2013年5月26日，原告（买方）与被告(卖方)签订《二手房买卖合同》，约定：被告将涉案房产以260万元卖予原告，还约定了其他条款。在被告依约履行义务之际，原告却以标的房产被查封为由停止履行合同义务，并诉诸法院。标的房产查封与否与本案无关，属于另外的法律关系，并不影响被告履行合同项下的义务，并认为原告的行为已经构成违约。

法院判决：

法院认为：原、被告签订的《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当依约诚信履行。合同签订后，原告依约履行了定金监管、首期款监管等合同义务。审查被告的履约情况：首先，被告与其配偶孙**因（2013）深南法民一初字第**号案被本院查封了涉案房产，实际被查封的时间为2013年4月16日，即在本案原、被告签订《二手房买卖合同》之前的40天，涉案房产已经被查封。被告作为涉案房产的所有权人，对自有房产的情况未予核实即出售给原告，在缔约时存在过失。其次，（2013）深南法民一初字第**号案中，本案被告的配偶孙**于2013年5月28日代本案被告签收了本院向本案被告送达的《查封、扣押、冻结财产通知书》，即在本案原告与被告签订《二手房买卖合同》的第三天，被告应当已经明确知道涉案房产被查封的事实，但被告并未向原告及第三人进行告知，反而予以隐瞒，其行为违反了合同履行应当遵守的的诚实信用原则，被告对此存在过错。再次，被告虽然提交了两份《承诺书》证明其曾努力解决查封问题，但至本案庭审时，《承诺书》并未兑现，即在涉案房产被查封之后被告并未采用实际有效的行为解决查封问题，消除合同的履行障碍。现合同客观上已经不能继续履行，原告的合同目的已经无法实现，原告与被告均请求解除该合同，本院予以支持。被告对合同不能履行存在过错，应承担相应的违约责任。现原告以涉案房产成交价20%的标准主张违约金，数额过高，本院依法对违约金予以调整，以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌情确定被告应当向原告支付违约金15万元。由于买卖合同不能继续履行，第三人作为定金的托管方，应当将原告托管的的7万元直接向原告返还。判决：1、解除原告与被告之间的《二手房买卖合同》。

2、第三人（房产中介）向原告返还原告托管在其处的定金7万元。

3、被告向原告支付违约金150000元。

律师建议：

本案是二手房买卖过程中，卖方的房产产权存在瑕疵后，也一直未能解封，导致合同履行不能，给买家买房带来一系列的不便，定金托管在房产公司退不出来，首期款托管在银行也撤不出来，致使买家在一定期限内，购房的梦想打破。建议买家在以后的交易过程中，可以在签订合同前，委托房产公司或者律师查询房产产权状态。