【案例】

赵某在2009年3月13日购买一套商品房，6月1日入住，l1月30日开发商做产权登记，12月20日取得房屋所有权证。同年11月20日，赵莱与宋某在中介公司的介绍下，签订了《房屋买卖合同》。合同中约定赵某将房屋以158万元价格转让给宋某。在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定了两项内容：一是该房屋目前尚未取得房屋所有权证，待卖方房屋所有权证办理完毕后双方再办理过户手续。二是买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。在双方约定的首期付款期限到来后，宋某就一直没有再履行过合同。此时，赵某应当如何保护自己的权利，在其未取得房屋产权证时签订的房屋买卖合同有效吗？

律师说法

本案涉及未取得房屋产权证签订房屋买卖合同的效力问题。

依照《城市房地产管理法》第37条规定，下列房地产，不得转让： (1)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的； (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； (3)依法收回土地使用权的； (4)共有房地产，未经其他共育人书面同意的； (5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的； (7)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

宋某与赵某签订的房屋买卖合同中，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了不交易的违约责任承担。因宋某的违约行为造成合同不能履行，于是法院判决宋某按合同约定支付履行10%的违约金15.8万元。一审判决后宋某提出上诉，认为法院适用法律错误，我国的房地产管理法明确规定未取得房地产权属证书的房屋不得转让，宋某与赵某的买卖房屋的行为违反了法律的强制性规定，按照合同法第52条的规定应属于无效。

综上，该条的确规定未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。但是，法律法规并没有规定在没有取得房屋产权证时，签订的房地产买卖合同为无效。在签订的房屋买卖合同中，无房产证的房屋买卖合同的签订是关键，买卖双方一定要看清合同再签字，如果有条件的话最好是请律师来代为拟定合同，需要明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还要明确不交易的违约责任承担。

《城市房地产管理法》第37条规定未取得权属证书不得转让是行政管理的规定，即要求行政机关对未取得房屋权属证书的房屋不办理过户手续，但买卖双方签订合同时在合同中注明了双方对这一规定完全知晓，也知道只有取得房屋所有权证才能办理过户，是双方真实意思的表示，因此认定双方签订的合同合法有效，是符合合同法精神的。赵某可以依据房屋买卖合同要求宋某承担该合同的违约责任，起诉对方支付违约金。