商品房买卖，谁的过错？ 案件情况： 2007年甲房地产开发公司与乙签订了房屋认购协议，合同约定，乙以一定价格购买甲公司开发的某房屋，同时约定，在签署合同后7日内乙方交纳全款并签订书面的购房合同，否则，甲方有权解除该认购协议将房屋另行出售。7日内乙方交纳了全款，但是没有签订书面的正式合同。2009年交房之后，乙方发现自己的房屋已经另售他人，双方发生争议。乙方将甲方诉至法院要求双倍返还购房款，并承担乙方的所有损失。 案件争议焦点： 原告（乙方）诉讼主张事实理由：甲乙双方签订的认购协议书就是商品房买卖合同，乙方并且按扎合同约定支付了全款，甲方将房屋销售他人，是“一房二卖”，要求甲方双倍赔偿房款。 甲方抗辩理由：1认购协议不是商品房买卖合同，只是定金协议。 2，双方事实上没有对购买房屋达成一致意见，没有形成正式的买卖关系。甲方主张乙方是外地人，在签订认购协议以后，在签订正式书面商品房买卖合同之前，给甲方支付了购房全款，但是由于在签订书面正式买卖合同的时候，乙方提出更改房屋朝向，但甲方已经没有乙方要求的房源，因此，乙方没有签订书面买卖合同，也没有表示购房，愤愤离开售楼处，之后就没有再联系甲方。甲方多次电话通知乙方，乙方停机，没有联系上，最后发生争议时，得到，乙方出国，因此手机停用。因此，双方在签订购房认购协议以后，甲乙双方就具体的购买房屋没有达成一致意见，买卖关系并未建立。乙方交纳的全款是乙方在签订正式购房协议之前交纳的，之后提出更改合同条款，导致合同无法履行，不是开发商的过错。开发商也多次联系乙方，但是乙方由于自身原因没有及时变更信息，甲方无法确认乙方购房意向，因此，在交房后甲方将其出售，不存在“一房二卖”的行为。 法庭争议焦点： 双方签订的认购协议书是否可以认定为商品房买卖合同？ 一审法院判决： 判决被告甲方返还乙方购房款，并承担购房款30%的违约金给乙方。 二审法院判决： 甲方应该给乙方出具解除认购协议的书面通知，由于甲方没有履行书面通知，存在过错，判决维持原判。 律师法律分析： 房屋买卖是房产转让的一种形式，《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面合同，合同中应当载明，土地使用权取得方式”。1998年7月20日开始施行的《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第28条规定“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。合同应当载明商品房的建筑面积和使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式以及双方的违约责任”2001年6月1日开始施行的《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）第16条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”同时也规定了合同的主要内容。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”可见，签订书面合同或是认购、订购、预定协议，且协议具备商品房买卖合同主要内容，是房屋买卖关系成立的形式要件。 根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。 根据以上法律规定，商品房买卖关系的建立应当签订书面的买卖合同，这是必备的形式要件。认购协议认定为是商品房买卖合同的不仅应当交纳总房款，而且应当具备《商品房销售管理办法》第16条的内容，否则不能认定为是商品房买卖关系。 律师结语： 在购房活动中，无论是开发商还是业主都应该秉承诚信原则。主要的活动应该定有书面协议，出现争议时最好是及时协商处理，以免引起不必要的诉讼纠纷。纵观本案件，依据法庭提交证据，严格按照法律依据，开发商不存在一房二卖的事实，应该返还房款，并支付利息，但是为了保障弱小主体利益考虑，法院作出以上判决。