房屋转租协议可如何解除

————由一起转租协议纠纷想到的

案情简介：

2012年9月1日，原告王某与被告李某达成口头房屋转租协议，约定原告给付被告转租费用25000元，被告将承租的房屋包括室内部分物品于2012年10月1日转租给原告。后原告依约将租金交付被告，被告出具了收条一份。为慎重起见，在房屋交付之前，原告到该房屋所在的小区了解情况，结果该房屋主人告诉原告，早已通知过被告，不同意房屋转租。原告感觉被被告欺骗了，遂要求返还房屋租金，但被告拒绝。多次协商未果，原告遂起诉要求法院判决解除原被告之间的转租协议，返还租金并承担本案的诉讼费用。

律师分析：

根据《合同法》的有关规定：“承租人经出租人同意，可将租赁物转租给第三人。承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋部分或全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。房屋转租，应当订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意，并办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期，但出租人与转租双方协商约定的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应的变更、解除或终止。未征得出租人同意和未办理登记备案手续，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，城市房屋管理部门可以没收非法所得，并可处以罚款。根据以上法理分析，转租合同的解除权只能有出租人可以行使，一般情况下承租人和次承租人是无权解除合同的，同时最高法的相关司法解释也支持了这一法理。

那在本案中如何维护原告的合法权益，使存在故意欺诈的被告承担法律责任？如果依据上述分析，那原告是无权要求解除合同的。基于对当事人负责的精神，律师经过分析认为，可以改变角度，从民事欺诈这一块入手。根据民法通则和《合同法》的相关规定，合同当事人有证据证明合同相对人有存在恶意欺诈，损害自己利益的事实，是可以主张撤销合同，并有权要求赔偿损失的，当然要通过诉讼才可以行使合同的解除权。根据以上分析，律师指导当事人到房东处取得了房东不同意转租的证据，到被告处取得了被告早已知道该房屋不能转租、恶意取得原告租金的证据，从而导致合同目的不能实现，根据这样的分析，原告委托律师具状起诉。

审理结果:

在开庭审理过程中，原告向法庭申请提供证人证言，原房东出庭作证，证明在转租协议签订之前已经通知了被告不能转租房屋，并证明该租金是一年的费用。承办法官本着查清事实，维护当事人合法权益的精神，主动到涉案房屋所在地进行调查，认可了上述租金是一年的费用，而非被告所称的只是两个月的费用。通过两次开庭审理，法院最终认定被告存在恶意欺诈，使得双方签订的合同不能实际履行，合同目的不能实现，原告的合法权益受到了损害，判决解除原被告之间的房屋转租协议，被告返还原告转租费用25000元。判决后双方均没有上诉，现已生效。

办案小结：

本案中，如果按照《合同法》和最高法的司法解释处理，则原告无权解除转租协议，在事实上要蒙受不必要的损失。所以解决本案纠纷的另一个途径就是围绕合同目的能否实现来进行。合同相对人总是希望通过契约来限制对方，发展自己的利益，诚实信用是合同可以进行的基石。本案中被告违背了该原则，致使合同目的不能实现，原告要承担不能预料的损失。律师在接受当事人咨询和委托时，详细地询问了事情来龙去脉，认真研读了相关的法律法规和司法解释，尽力为当事人收集和保留证据出谋划策，在庭审中据理力争，依据法律条文，说服了承办法官，最终使法院采纳了原告的诉讼理由，判决支持了原告的诉讼请求。