业主诉开发商延误不办理房产证获赔

案情简介

2009年5月2日，黄某与深圳市××房地产开发有限公司签订了深圳市房地产买卖合同（预售），约定黄某向××房地产开发有限公司购买房屋一套，总价款为766311元。双方在合同中约定，卖方深圳市××房地产开发有限公司应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知买方黄某共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。如因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。

2009年7月28日，深圳市××房地产开发有限公司向黄某发出办理《房产证》通知书，而后又于2009年8月15日发出通知，以竣工套内建筑面积与预售合同套内建筑面积存在差异为由，要求黄某补交房屋差价，并签订补充协议。黄某接到通知后，依照深圳市××房地产开发有限公司的要求补交了房屋差价，办理了契税等交付手续，并于2009年9月领取了售楼全额发票一张。之后，深圳市××房地产开发有限公司一直未与黄某签订购房补充协议，也以此为由不给黄某办理房屋产权过户等手续，致使黄某到2011年8月份仍未拿到《房地产证》。黄某于2011年8月10日以违约为由向深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求深圳市××房地产开发有限公司承担违约责任并支付违约金。

黄某起诉后，深圳市××房地产开发有限公司未提出任何答辩意见。

本案焦点

黄某与深圳市××房地产开发有限公司谁存在违约行为？房产证未办理的违约责任是否应因深圳市××房地产开发有限公司承担？

律师代理意见

本所律师接受原告黄某的委托，担任其代理人。通过认真分析有关证据材料和了解案件情况，确定了以下事实：

一、原告黄某已经履行了其全部义务，不存在违约行为

根据合同的约定，黄某应履行的义务包括缴交房款、办理契税、补足差价等内容。到2009年9月止，黄某已经按照合同约定和深圳市××房地产开发有限公司的要求，履行了其全部义务，并不存在违约行为，黄某持有的售楼全额发票已经足以证明这一点。

二、房产证迟迟未办理是开发商造成的，应负违约责任

合同对于房产证办理的时间有着明确的约定，深圳市××房地产开发有限公司应及时为黄某办理过户手续。但是在黄某已经完全履行义务之后，被告不仅不与黄某签订补充购房合同，还以未签订补充合同为由拒不办理过户，已经构成了违约，应承担违约责任。

法院判决

开庭审理后，在法院的主持下，黄某与深圳市××房地产开发有限公司自愿和解，并达成协议，深圳市××房地产开发有限公司协助黄某办理过户手续，并支付违约金人民币70000元。

案件启示

合同的签订，对于签订双方当事人来说是一种意思自治，但也具有约束力。合同签订以后，双方当事人必须按照约定履行自己应尽的义务，否则就要承担违约责任，对未违约方进行赔偿。本案中，深圳市××房地产开发有限公司作为开发商，负有为业主办理房产过户手续的义务，在黄某已履行其全部义务之后，深圳市××房地产开发有限公司因自身原因造成黄某迟迟未取得房产证，已经构成了违约，应承担违约责任，支付违约金。（来自广东国晖律师事务所）