（2012）＊＊＊民法一初字第＊＊＊号民事判决书分析

判决书陈述的案情
原告：易＊＊
被告：许＊＊
2007年4月10日，原告易＊＊（反诉被告）与被告许＊＊（反诉原告）签订了《住房买卖合同》，由被告许＊＊（反诉原告）以人民币143000元，购买原告易＊＊（反诉被告）位于株洲市石峰区杉木塘李家冲建材厂职工住宅楼3楼204号住房一套，双方约定由被告许复生一次性支付给原告易＊＊购房款人民币133000元，余款10000元作为办理房产证和土地证的抵押金，待两证办好后，被告许＊＊将余款10000元付给原告易＊＊，期间不计利息。同时该合同的第6条约定“至2009年12月31日前没有办好两证，或因房产纠纷，或因土地被回收，或此住宅楼乙方单位要抵债务等原因不能办理两证，甲方把住房退还给乙方，乙方退还甲方房款壹拾叁万叁仟元整，见房款收款字据。若乙方不能退还现金，愿将新购置的房产变卖或抵押甲方。”被告许＊＊付款133000元后，搬进3栋204房屋住今，至本案审结时止，该标的房产仍未办好房产证和土地证。2012年10月25日，原告易＊＊以合同第6条约定的“至2009年12月31日前没有办好两证”为由，向本院起诉要求被告许＊＊退还房屋，其退还购房款133000元给被告许＊＊，在本案的审理过程中，被告许＊＊提起反诉，要求法院判令被告许＊＊与开发商株洲天门洞房地产开发有限责任公司直接办理房产证与土地证。

判决书上对本案的争议焦点
1、原、被告双方签订的《住房买卖合同》中第6条之约定的具体含义？
2、原告易＊＊要求被告许＊＊退还房屋的请求是否已过诉讼时效？
判决书上重要审理判决结果

法院认为：1、双方签订的《住房买卖合同》未违反相关法律、法规，是原、被告真实意思的表示，应属有效合同，双方均按约履行相应的义务。

主要判决：1、判被告许＊＊在本判决书生效之日起三十日内将位于株洲市石峰区杉木塘李家冲建材厂职工住宅3栋204房退还给原告易＊＊，原告易＊＊在本判决书生效之日起三十日内将购房款人民币133000元退还给被告许＊＊。2、驳回原告的其他诉讼请求和被告的全部请求。

个人对判决书评析

经过阅读判决书和判决书上提供的证据证词，对本判决书有几个法律观点：

一、株洲市建筑陶瓷材料总厂与易＊＊签订的（株洲市石峰区杉木塘李家冲建材厂职工住宅楼3楼204号住房一套）房屋认购协议书为无效协议书。认购书是个意向的记录，不是有效的协议书，其法律依据是：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”和《中华人民共和国合同法》第五十六条 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。

二、2007年4月10本人（许复生）与易＊＊签订的住房买卖合同为无效合同，其理由是：1、株洲市建筑陶瓷材料总厂与易立忠签订的房屋认购协议书为无效协议书就证明易＊＊在法律上没有所有权。2、标的所有权不是易立忠的，其使用权随时都可以被行政部门合法的收回，更加谈不上签订买卖合同交易等，其法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百三十二条 出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。3、从全部合同的文字内容和表述来看都没有写明交易内容、如何交易、交易的权利与义务、签写的时间、地点等等，这都是合同的基本条款。根据《中华人民共和国合同法》第十二条 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第三十条 承诺的内容应当与要约的内容一致。4、易立忠采取诱骗欺诈本人签订的买卖合同是无效合同，在合同中的6条、就是具体表现至“2009年12月31日前没有办好两证，或因房地产纠纷，或因土地被回收，或此住宅楼乙单位要抵押债务等原因不能办理两证，……，若乙方不能退还现金，愿意将新购置的变卖或者抵押给甲方。……”在合同中表面上有利于许复生，认为许复生没有风险，但是到今天房产在涨价，许＊＊的钱没有增值，即权利义务是平等。许＊＊的权利没有得到保障。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的第三条有下列情形之一的，合同无效：(三)以合法形式掩盖非法目的;5、易＊＊采取诱骗欺诈许＊＊签订的买卖合同造成了许＊＊重大失误。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的; 第一百二十五条 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。

三、此合同案是否在湖南省株洲市石峰区人民法院立案和是否立案存在异议，法院应该加以说明：1、易＊＊与许＊＊签订的买卖合同中没有明确合同争议怎么处理。2、许复生的户口所在地是湖南澧县人（身份证号码为：430723197408195273），易＊＊也没有提供相关的居住证明。同时标的也没有合法的证件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十二条对公民提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖；被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。第二十四条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。第二十五条合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。3、易立忠和许复方签订的买卖合同时间是2007年4月10日及第6条时间的约定，易＊＊主张的保护民事权利已经超过诉讼时效或者已经消灭，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条 诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

四、在法院判决被告许＊＊在本判决书生效之日起三十日内将位于株洲市石峰区杉木塘李家冲建材厂职工住宅3栋204房退还给原告易＊＊，原告易＊＊在本判决书生效之日起三十日内将购房款人民币133000元退还给被告许复生的同时。法院应该判易立忠赔偿许复生人民币286000元。实际上是易＊＊采取诱骗欺诈许复生签订了合同，合同中的6条、就是具体表现。至“2009年12月31日前没有办好两证，或因房地产纠纷，或因土地被回收，或此住宅楼乙单位要抵押债务等原因不能办理两证，……，若乙方不能退还现金，愿意将新购置的变卖或者抵押给甲方，……”。在合同中表面上有利于许复生，认为许复生没有风险，其实许复生的权利到今天就受到了很大的损失。所以根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

结合实际的解决办法

法院应该以事实为依据，法律为准绳：本着从解决社会矛盾，条件矛盾的实际出发进行和解此案。从整个案情和实际情况及情理法理，实际上易立生和许复生的房屋买卖已经交易完成。许复生已经买到了株洲市石峰区杉木塘李家冲建材厂职工住宅楼3楼204号住房所有权。此房屋的房屋认购协议书，所有的购房费用的凭证易＊＊和许＊＊全部办理了移交手续，许＊＊应该付给易＊＊的所有费用也全部付出。据实际了解，双方也协调过几次只是因为双方没有找到利益的平衡点。所以建议法院依照法律进行协调解决。其法律依据是根据《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

株洲市南天法律服务所法律工作者曾江华评析

2013年4月3日