2012年3月5日，家住济宁的王某与当地一开发商签订定购书并交纳购房定金20万元，申请定购位于市区某高档小区建筑面积132平方米、总价款195万余元的商品房一套，并约定在10日内即当月15日前签订《商品房买卖合同》及其附件，否则开发商可另行销售，且不退还已付定金。双方签约时，就高回报率能否写入合同内容发生严重分歧。

　　开发商在销房时，销售中心及销售人员也明确承诺了回报率，在宣传单上也载明了回报率，王某说，正是因为看中高回报率才预签的订购书。

　　“我希望把宣传单上的高回报率等内容写入买卖合同中。”当王某按约定的时间去签订买卖合同，并提出上述要求时，却被售楼方坚决拒绝。

　　被告开发商称，在签订定购书时其对商品房买卖合同及其附件的正式文体已交王某仔细阅读，且相关文书还在售楼中心公示。王某是在充分了解其所购房屋的背景及现状后，才签订的定购协议，并交纳了10万元定金。至于“高回报率”的文字说明，仅为要约邀请，故不能将楼盘广告的内容写入《商品房买卖合同》及其附件中。

　　王某认为，双方在签订定购合同时，卖方没有按照自己宣传的、对价格有重大影响的承诺进行明确约定，被告存在欺诈行为，之后双方无法就合同达成一致，故要求开发商退还定金，而开发商却认为按约定不予退还，遂引发纠纷起诉至法院。

鲁绪昌律师认为，双方所签订购书合法有效，而且该案中的所售商铺的售价高达195万余元，显然开发商在广告宣传上的“商铺投资价值分析”，是对房屋价格的确定有重大影响的描述和允诺，因此王某要求将十年回报率的保障性问题写入《商品房买卖合同》合乎情理。之后，双方各自出于自身利益考虑，无法就上述问题达成一致，最终导致定购合同的目的无法实现，未能签订正式合同，故对王某要求解除所签定购书的主张予以支持。

　　此外，该案中商品房买卖合同未能签订，双方均无过错，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，开发商应将20万元定金返还原告王某。

，一审认为原、被告双方在合同未能签订中均无过错，依法不应适用定金罚则，被告开发商应将10万元定金返还原告王某。