在二手房买卖中，经常涉及的就是卖家出售的物业还在银行按揭中，此时就涉及到卖家需要将物业的红本赎出，之买家支付余款或者办理新按揭、或者签署正式买卖合同等。先不论在卖家赎楼后买家要做什么，关键是看合同是否存在对应卖方不赎楼的违约责任。

为何需要关注这一点，因为很多买家仅关注房屋的价位、定金、首付金额、过户时间，而忽视了赎楼的时间和赎楼未按时履行时卖家的违约责任。

买家在签订二手房中介代理协议时或者买卖合同时，合同中的违约责任仅是对根本违约也就是解除合同约定百分之二十的违约金，但是实际上，合同的违约条款应该设置细化，对于卖家的每一步都应该设置好相应合理并且实务中最大可能的获得法院支持的违约条款，因为根本违约的百分之二十，很多时候法院会进行调低，比如，对方违约仅是几天或者数个月，就要求百分之二十的违约金，法院显然支持的可能性极低。下面举个简单的例子来说吧!

案例：甲方（卖方）与乙方（买方）2013年1月3日签订房屋买卖中介代理合同，房屋总价230万，其中乙方在签订代理合同时，支付定金7万，然后甲方在2013年2月4日之前办理完房屋的赎楼手续，并将红本赎出交付给中介，乙方于2013年2月10日前提交房屋的按揭贷款资料并拿到银行的贷款承诺书，2013年3月4日，双方签订正式的房屋买卖合同并办理房屋的首付款监管，首付款为除定金外73万..........违约责任方面约定，如果因一方违约导致交易无法完成，则守约方有权解除合同并要求违约方支付合同总价20%的违约金。前述合同签订后，双方都有履行各自的义务，直到2013年2月6日，乙方发觉甲方还没有将红本赎出，而乙方办理新的房屋按揭需要以甲方的红本赎出为前提，而此时乙方看到合同里约定了违约金为20%，考虑是否可以直接解除合同索要20%的违约金。

本人分析：乙方直接采用解除合同的诉讼请求，很难获得法院的支持，更何况是主张20%的违约金，理由是，相对来说，甲方的违约，乙方应该先行催告，通过律师函的方式要求甲方限期履行，律师函此时的作用有：1、作为乙方无法履行提交按揭贷款以及支付首付的抗辩；2、中断诉讼时效；3、催告对方履行，如果对方在限期后仍不履行，则符合法定的根本违约情况；4、作为书面的证据保留。发出前述律师函后，此时乙方要求解除合同，则有法律依据和获得法院支持的有利证据。那么，关于20%的违约金主张是否一定可以同步要求，根据法院通行的做法，由于卖方违约仅是一个月或者数月，除非乙方能证明此时另行寻找房屋，房价已上涨或者另行寻找房屋很难，否则法院一般不会支持此比例的违约金，法院此时的自由裁量权是否过大，在此不宜讨论，就本案而言，法院在认定甲方根本违约的情况下很可能仅是支持乙方索偿同期银行贷款利率或者同期银行贷款利率4倍的额外损失（即调低的违约金）。因为根据合同法的司法解释，一般约定的违约金超过实际损失的30%视为过高，仲裁机构或者法院可以根据实际情况调低。而就此案来说，乙方实际仅是交付了7万的定金，实际损失可能就是同期银行贷款利率，而合同的违约金是以合同总价的20%论算的，显然过高。

因此，就上述案例来说，实际上乙方应该细化关于甲方赎楼逾期的责任，而不能一律信赖合同约定20%的违约金，此种违约金是针对构成根本违约且以解除合同并非继续履行合同为前提的。

当然，实际案例千差万别，律师在代理过程中如何采用诉讼策略都是根据案件的材料、证据以及双方违约程度的对比来布局的。在此，提醒各位谨慎审查你们的购房合同，另外需要提醒的是，切忌口头协商，其实发律师函本身就是协商的一种方式，更是保留证据的方式，因为卖方违约时，买方一直仅是口头协商，很多时候自己的履行义务到期甚至可能此时已经逾期还不知道或者自认为有理有据，而这种口头的协商将会在启动诉讼时，给卖方提供一个反驳或者抵销其自身违约责任的空间。