房地产市场是近年来发展较快的行业之一，随之相伴的房地产中介市场也是异常的红火。但是因相关法律、法规滞后，缺乏法定的信息主渠道，从业人员素质较低等因素，房地产中介公司（以下简称中介公司）之间无序竞争、违规操作的现象层出不穷，导致相关纠纷案件迅速攀升。本文试举两个相关案例来分析该类案件中凸现的法律问题，希望能给读者在遇到此类纠纷时有所帮助。

案例一：张先生2006年5月份通过中介公司购买到一套120平米的新房，后来在中介公司的撮合下，最终决定以8000元/平米的价格成交。在订立买卖合同的时候，中介公司拿出两份不同合同要求张先生签字确认，其中一份合同上约定房屋成交价为6000元/平米。张先生问中介公司合同成交价不同的原因，中介公司解释到其中一份约定6000元/平米的主要是为了在房产交易中心进行房屋过户时候使用，主要目的是为了少缴税费。张先生没有多加考虑认为是少缴税费就是少出钱，于是就签字确认了。在搬进新家之后4个月左右，张先生就发现该房存在严重的质量问题，根本无法居住，在和原房主及中介多次交涉要求退房未果之后，张先生最终选择了向法院起诉。法院判决按照合同的约定，张先生有权退房，原房主应当将已收房款退还张先生并承担违约责任。但在认定购房款的问题上，由于张先生只有一份签订的约定6000元/平米的合同和开具的发票，而没有其他证据证明双方是按照8000元/平米进行的交易。所以法院判决依据6000元/平米的价格返还房款。

律师提示：为迎合购买方偷税心理并赚取利润，中介公司往往诱导交易双方订立压低房产交易价格的“阴阳合同”，隐瞒真实交易价格。从上述案例中我们看到签订所谓的“阴阳合同”蕴含着巨大的风险。一、对于买方来说如果以后再要出卖该套房产，在计算营业税的时候作为计税依据的增值额比实际增值额大很多，会导致其相关税赋的大幅增加。二、张先生、卖方、中介公司的行为已经触犯税法的相关规定，根据《税收征收管理法》的规定，对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴的税款50％以上5倍以下的罚款。所以在进行商品房买卖的时候千万不要为了一时小利，而去签订“阴阳合同”。

案例二：李先生去年在城中心地带通过中介公司购买了一套房子，当时中介公司申明是免中介费，并带李先生看了房子，因为李先生对房子状况比较满意就和中介签订了每6500元/平米的购买了该套房产，当场支付了全部房款并办理了过户手续，后来居住一段时间后才通过原房东了解到当时他委托中介公司卖房时只约定了6000元/平米的价格，李先生懊悔不已。难怪中介公司“免中介费”，原来是为了“吃差价”。

律师提示：房地产中介服务目前法律界定为居间行为，这个法律性质决定中介公司只能在促成合同成立时收取中介服务费，而不能在交易服务中\"吃差价\"。为了避免上述情况的出现，出卖人在与中介公司签订委托卖方的手续中，签\"全权\"授权委托书时注意写清楚委托事项，很多中介公司在买卖双方签订合同后，还负责代为办理交易过户手续。代办过户交易手续，需要买卖双方出具授权委托书。一般出具的授权委托书的格式是：某某是某某房屋的产权人，现委托某某代办交易过户手续。上述授权委托书的缺陷是，交易对象没有确定。如何防止中介公司“吃差价”呢？事前预防的方法是在授权委托书写明\"委托某某将房屋交易过户给某某\"，委托书出现这样的表述，中介公司将交易对象进行更换时，交易将无法进行。事后的办法是在成交后审阅新的房地产权证权属人，如果发现权属人不是自己的交易对象，则及时提起诉讼或仲裁。参照合同法第四百一十八条之规定，中介公司高于委托人指定的价格卖出或者低于委托人指定的价格买入的，可以按照约定增加报酬。没有约定或者约定不明确，该利益属于委托人（出卖人、出租人）。

王 宇 红 律师

联系电话：13812838932

执业证号：100505119603

江苏苏州少平律师事务所

注：此文入选《天下常熟》杂志2007年第3期