一、 题记

　　09年春节后上班第一天，田律师即接受罗XX委托，在二手房买卖中，因业主一房二卖，罗XX作为第一个买方要求追取定金，并要求卖方按合同约定的交易价20%承担违约责任。
接案后田律师尽职尽责，在最短的时间——四天内，做了对本案意义重大的一步——采取财产保全，查封卖方的房产。在查封后一周内，卖方即与罗ＸＸ主动协商赔偿，愿意承担赔偿责任。收取赔偿款后，买方即撤回了对卖方的诉讼，并解封了卖方的房产。

二、　　基本案情

原告：罗XX（买方）
被告；张XX（卖方）
第三人：XX地产代理（深圳）有限公司

　　2009年1月22日，原告通过第三方与被告签订二手房买卖合同，成交价为72万元。之后原告按合同约定支付定金4万元，被告却拒不履行合同约定，并一直与原告协商拖延时间。2009年春节后，原告无意中听说被告已在别处将房产另卖他人，成交价略高2万，且已在办理赎楼过户手续。情况紧急，原告遂找到田律师，要求走法律徐径维护自己的合法权益，要求卖方退还定金，并按合同约定成交价20%，即14.4万元。

三、 工作日志

　　田律师接受委托后，分析到案情比较简单，事实也清楚，但是时间非常紧迫，需要立即采取有效应对措施保护原告权益。因为被告已经明知自己是一房二卖，会加快办理赎楼及过户手续，如果顺利，一周内即可出新的房产证，即将房产过户到另一买方名下，届时原告罗XX的案件胜诉后可能都无任何意义。房产已转让他人，被告在深圳已无其他财产，法院判决卖方承担违约责任，也难以得到执行，也就是原告并不能拿到任何实际的赔偿。向原告说明利害关系后，原告要求一定要采取财产保全措施，查封被告方房产。同时原告也更加焦急，急切的催促要尽快办理！
　　当日，罗XX离开田律师的办公室后，田律师即刻抓紧时间准备立案材料。
　　第二天，到罗湖法院立案，并同时提起了财产保全，要求查封卖方的房产。法院受理了材料，只说尽快办理，却不能明确具体办理查封的时间。
　　第三天，田律师找到立案庭时，得知案件还在立案庭，尚未分派办理，也就是还没有着手做财产保全。已经是第三天了！经过与做财产保全的主管领导积极沟通，说明了问题的紧迫性，主管领导接受了田律师的意见，马上指定了经办法官，由经办法官审核提交的材料都符合要求后，回复说马上办理财产保全，查封卖方的房产。
　　第四天，法院通知，已经查封。
　　最重要的事情已经完成，工作终于暂告一段落，接下来的事情就是增加证据及准备开庭了。
　　第二周，原告罗XX告诉田律师，被告已经电话联系，表示了非常强烈的和解意愿，并愿意承担赔偿责任。经过进一步磋商，田律师拟定了《和解协议》，双方签字，被告支付赔偿款，同时原告撤回对被告的诉讼，并解封被告的房产。至此，整个案件全部结束。

四、 律师说法

　　根据合同法的规定，合同在双方签字后即生效，对双方均有约束力，双方均应按合同条款的约定履行，任何一方不履行的，均可构成违约，将导致按合同约定承担违约责任的后果。在工作及生活中，有需要签订合同的场合，均应清楚的阅读合同条款，如果有不明白，可以要求对方解释。在签字前，双方均可提出自己的意见，对合同条款进一步磋商。而一旦签字，即已生效，再需更改，就属于合同的变更。根据合同法的规定，合同的变更，需要征得对方同意。如对方不同意，则不能变更。
　　在本案中，卖方一房二卖，即构成了严重的违约。当然，卖方为什么会有这样的行为，可能也是受到了外界的唆使与劝诱。没有意识到合同对自己的约束力，没有意识到自己可能要面临的严重的违约责任。
　　另外，双方之所以能够这么快的和解结案，原因很简单，就是对被告房产的查封很及时到位。被告已经将房产另卖他人，着急办理过户手续，而已经查封的房产根本就不能办理过户手续。被告一房已二卖，又不能过户，被告面临被第二次的买方追究违约责任的严重后果。因此，本案中的原告与被告双方能够迅速达成《和解协议》，原告收到了赔偿款，同时被告的房产也被解封。

法律术语
　　财产保全：法律上的解释，是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为保障将来的生效判决能够得到执行或者避免财产遭受损失，对当事人的财产或者争议的标的物，采取限制当事人处分的强制措施。通俗的说，就是为了防止对方转移财产，导致原告的胜诉判决无法执行、无法兑现，由当事人申请，法院采取的查封房产、冻结帐户、限制车辆过户等措施。


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