时间：2012年10月17日

地点：浙江省诸暨市人民法院第十三审判庭

案由：房屋买卖合同纠纷

案情：2003年，田女士在诸暨买了一套现房，围绕先交房还是先交物业费的问题，她与房产开发公司展开了近十年的拉锯战。今年8月，田女士拿到房子后，将房产开发公司告上了法庭，要求其支付延迟交房的违约金42.8万元。

案情回放

买房容易交房难

2003年9月，田女士在诸暨新世纪花园买了一套房子。由于是现房，从看房到下单只花了几分钟的时间。

商品房买卖合同签订后，田女士按照合同约定支付了首付款并办理了银行按揭手续。根据合同的约定，双方当时选聘了祥森物业公司作为小区的物业管理者，同时告知房屋交付的钥匙直接向物业管理公司领取。

几天后，田女士来到了物业管理处领取房屋钥匙。物业管理处的人员却说：“按照规定，必须先交付一年的物业管理费，然后才能交付房屋钥匙”。

田女士一听生气了：“房子还没交付，哪来的物业费呢？应该是先交付了房子才会有物业费的吧。试问没有头皮，头发长在哪儿呢？”

物业管理处工作人员说：“此举是为了前期物业管理的正常运转，通常房产公司都是委托物业公司办理交房，物业费的缴纳和收房是同时办理的。”

田女士觉得这理说不通，执意不交物业费。这一拖就拖了近十年，直到今年8月份，双方通过多次沟通后，终于办理了交房手续。

庭审现场

争辩一：

物业管理和商品房买卖有何关系

庭审中，双方均认可是现房交易，只要房款付清就可以交房。

针对原告的诉讼请求，被告方辩称，是由于原告房款付清后自己未及时领取房屋钥匙，导致现在的后果。

原告指出，因为房产公司要求先交物业管理费才能交房，“我拒绝先交物业费，才未拿到房子。”

被告方反驳道，物业管理费并非房产公司收取，而是由物业服务公司收取。商品房买卖合同跟物业服务合同是两个不同的法律关系，主体也是不一样的。

商品房买卖合同的主体是房屋的出卖方和买受方，而物业服务合同则是物业公司和业主。本案被告并不是物业公司，因此与原告之间不存在物业服务的合同关系，当然也就不可能向原告收取物业费。所以原告所作的陈述是不符合事实的。

原告随即向法庭出示其与房产公司的两位经理协商的手机短信作为证据，来证明物业公司的行为就是房产公司的行为，两个公司是隶属关系。

被告的代理人对原告当庭出示的短信拒绝质证，认为需待接到法庭发送的副本并与公司的有关人员核实相关情况后才能作出答复。

法官随后询问被告代理人：“作为商品房出卖人，被告是否将其交付房屋钥匙这一完成履行义务的行为委托给了物业管理公司来实施？”

被告代理人答复称，这不是一个委托的关系，而是转移占有的一种形式。这种形式可以理解为指定交付，即由第三方来完成被告指定的交付内容。

原告则指出，物业公司和房产公司存在委托关系，物业公司是否交付房子受被告方的控制，物业公司的行为是代表房产公司的行为。物业公司迟迟不交房实际上是受到了房产公司的指示。

争辩二：

交付了房屋产权证后，被告是否已经交房

被告的代理人向法庭提供了两张收条，以证明被告在办理好房产证等证件后交付给原告的事实。

被告代理人指出，既然所有权都已经转移给了原告，作为被告方的房产公司来说，就已经完成了房屋交付。从常理上说，房产公司收到房款后如果不及时交付，自身也存在着风险，所以不可能把钥匙扣在自己手上不交付给买受人。

原告则认为，产权证的转移只是所有权的转移，并不是使用权的转移。因为没有楼道钥匙和房间钥匙，原告去看房子自己是进不去的，都要通过物业公司才能进去。

同时原告提出，被告方是于2012年8月16日将房屋交付的，有物业费缴费收据和房屋交接单为凭。

被告代理人辩称，两份证据从形式上看，是祥森物业公司出具给原告的，对其真实性无法发表意见。

争辩三：

是否应赔偿损失

法庭就原告诉请的经济损失询问被告意见。

被告代理人指出，即使法庭经审理后查明被告方确实存在延期交付房屋的事实，如果原告要主张赔偿，也必须要有确实存在的经济损失，而且损失应该以实际损失为限。

原告认为，“买房十年，有家不能回，有房不能住，这个事实是客观存在的”。

法官于是进行了法律释明：“最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》明确规定，如果买受人因出卖人逾期交付房屋存在损失，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

原告于是申请鉴定，通过相关的房地产评估机构对同地段同类房屋的租金标准进行评估。

因原告有直接影响本案相关事实认定的证据未能提交，以及原告的损失参照依据需要进行鉴定等相关事项，审判长宣布休庭。