【律师提示】

合同法有一个基本的法律规则：任何人不能因为自己的不法行为而受益。具体到房屋买卖合同法律关系中，一种体现是违约方不享有合同解除权。2009年房价一路上涨，很多卖方签订合同后又不愿意继续履行合同，而是希望能够解除合同，将房屋他售赚取更大的差价。有的卖方不及时办理房地产转移过户手续，甚至不接受买方支付的首付款，就提出解除合同。那么擅自违约的一方能够因为对方的履行瑕疵而解除合同吗？

【案情介绍】

2009年，某公司股东大会经股东会决议同意出售公司所有的一套房产。2月1日，该公司作为卖方和买方王先生签订了《房地产买卖居间协议》。买方支付中介公司定金1万元，中介公司后将定金1万元转交给卖方。

随后双方又签订了签订《上海市房地产买卖合同》，买方支付给中介公司定金4万元和首付款31万元。同年3月5日合同约定的办理房地产交易的日期届至，但卖方并未前往房地产交易中心办理过户手续。合同约定该日亦为买方支付第二笔房价款之日，买方王先生因卖方未配合办理过户手续而未支付该笔款项。

3月27日，合同约定的办理房地产交易的日期届至，买方发函催告卖方要求配合完成房屋交易事项。但卖方则出具《情况说明》，称3月5日是买方的付款日，因为买方自己的原因已经导致了延期付款，并于4月17日发函要求解除买卖合同。

随后，买方王先生遂起诉到法院，要求继续履行合同并完成过户交易。

【案件思考】

违约方是否享有合同解除权？

【法庭判决】

法庭审理后认为，双方签订《上海市房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应城市、全面履行。

本案主要焦点是，3月5日是买方的付款日，也是卖方的过户交易日期，双方均未履行。双方各执一词，互相指责对方违约。

法院根据买方提供的证据材料，认为卖方未积极配合办理过户手续并收受首付款，已经构成违约。卖方作为违约方，对系争房屋买卖合同并无解除权，卖方发出的函件并不发生接触合同的效力。合同应予继续履行。

【法理延伸】

南阳杨军律师认为，解除权有两种：法定解除权和约定解除权。合同法九十四条规定了合同法的法定解除权；《上海市房地产买卖合同》第九条和第十条约定了违约解除权。但无论是法定解除权（九十四条第一项除外）还是该约定解除权，均是“违约解除权”，也即只有当对方当事人出现了违约情形，并且是严重的违约导致了合同目的无法实现，守约方才享有合同解除权。“违约解除权”是守约方的解除权，违约方不享有。当守约方遭遇违约方恶意解除时，可以通过向法院起诉的方式要求确认违约方解除行为的效力。

【法律依据】

《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁结构确认解除权的效力。”