河南省安阳市工商机关曾接到消费者王某投诉，称在《安阳电视报》广告版看到这样一条信息：某楼盘超低价，房价每平方米2400元起；123平方米准现房，VIP会员招募倒计时，1万元入会抵3万元房款。细看可以发现，售房广告最下面标注有一行小字：“本宣传资料仅作宣传使用，不构成合同的内容，最终解释权归开发商所有。”

王某来到该楼盘售房处，看到宣传资料上有同样的内容，后询问售楼经理得知，在售房屋是三室二厅一卫，123平方米，3层、25层价格每平方米2400元，4层以上价格递增，房价每平方米在2400元~2700元之间，入会优惠2万元，近期开盘。王某当即交了1万元入会，决定购买。开盘时，王某选了一套13层的房子。按经理承诺4层以上价格递增，房价每平方米在2400元~2700元之间，推算楼层每平方米应递增15元，13层的价格应大约为每平方米2550元。王某经计算得知，所购房屋总价款应该为313650元；已交的1万元抵3万元房款，所以应再交283650元即可。当王某到收款处交钱时，经理解释说，4~24层每平方米都是2610元，应交311030元（去除已交1万元且2万元已优惠）。本来每平方米的价格为2772.6元，总房款341030元；优惠2万元后，总房款成了321030元，每平方米价格为2610元。双方对售房广告内容发生歧义。

【意见分歧】

2万元已优惠，4~24层价格每平方米都是2610元，开发商做得对吗？在办理此案的过程中，工商执法人员有不同看法。

第一种观点认为，既然宣传资料标明仅作宣传使用，不构成合同的内容，最终解释权归开发的解释也说得过去。

第二种观点认为，开发商的销售广告和宣传资料有“超低价，每平方米2400元起”、 “入会交1万抵3万”的内容。2003年最高人民法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据这一规定，虽然双方未签订合同，但王某交了1万元入会、决定购买，开发商已承接，依据《合同法》第三十七条的相关规定（“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”），“超低价，每平方米2400元起”、“入会1万元抵3万元”的合同条款成立。依据《合同法》第一百二十五条第一款（“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”）的规定，按经理允诺4层以上价格递增，房价每平方米在2400元~2700元之间计算，每层每平方米应递增15元，13层房屋的价格应是每平方米2550元，王某计算得知自己的总房款为313650元；按宣传资料上“交1万元入会抵3万元房款”，应再交283650元。销售广告和宣传资料上没有“1平方米价格2772.6元”、“ 4~24层每平方米业价都一样”的内容。因此，是开发商违反要约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

【观点分析】

第一种观点不正确。开发商在宣传资料下面标注“本宣传资料仅作宣传使用，不构成合同的内容，最终解释权归开发商所有”，这是开发商逃避责任的表现。如此表述违反了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，其允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。“最终解释权归开发商所有”的规定则违反了《合同违法行为监督处理办法》第十一条之规定（“经营者与消费者采用格式条款订立合同的，经营者不得在格式条款中排除消费者下列权利：……（四）解释格式条款的权利”），这是“霸王条款”，是无效的，应当去除，情节严重的应进行处罚。因此，笔者同意第二种观点。