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[典型案例]

刘某是北京人，有一套房子，2002年恰逢政府拆迁，该房屋被划入拆迁范围之内。政府对刘某依法进行拆迁补偿。当政府对刘某进行回迁安置时，刘某认识一个朋友段某，刘某一时拿不出回迁房的购房款，当时购买回迁房大约需要200万元，而段某有闲置资金，正想利用这个机会购买刘某的房屋，将来把回迁转手卖出去，是一个非常可观的收入。于是，段某找到刘某，协商购买刘某的回迁房事宜。最终，两人协商后达成一致意见：段某在回迁房购买款上多支出15万元给刘某，刘某将回迁房卖给段某，于是，二人签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，段某立即给付刘某8万元订金，剩余7万元待房屋过户时再行给付。于是，段某立即向开发商交纳了购买回迁房的房款200万元，之后，开发商给刘某办理了房产证。

由于段某不是北京户口，按照北京的限购令，无法购买北京的住房。段某一直要求刘某到公证处办理公证手续。刘某心里疑惑，向方博律师咨询，询问买卖合同是否有效，能否解除合同、退房等问题？

[律师说法]

著名房地产律师方博认为：本案争议的焦点为：违反限购政策购买房屋，所签房屋买卖合同是否有效，业主能否收回房屋，业主和客户，谁应当承担违约责任。

本案中，刘某在将回迁房卖给段某，北京已经实行了限购政策，非北京户籍在北京购买住房要受到一定的限制，不符合购房条件的人，无权在北京购买住房。2011年2月15日，北京市人民政府依法颁布了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，该通知第十条规定：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”根据该通知的规定，非北京户籍家庭在北京没有有效暂住证或者没有连续交纳5年以上社会保险的，无权在北京购房。本案中，刘某不是北京户籍，没有连续交纳5年以上社保，依据该政策规定，其无权在北京购买。

北京的限购令是地方政府颁布的政策，充其量仅是一种规范性文件，还没有达到法律、行政法规的效力等级。因此，刘某和段某签订的房屋买卖合同虽然违反了北京的限购令政策，但合同本身仍然是有效的。只是双方在进行房屋买卖交易时，不能在房管局办理过户登记，段某不能获得房产证。同时，段某在购买房屋时，北京已经全面实施了限购令，其明知他购买北京住房的行为违反政府的相关政策性规定，仍然与他人签订房屋买卖合同，存在一定的过错。因此，购房人应当承担一定的违约责任。若购房人交纳了定金，按照法律规定，业主可以不退还定金。对于本案，双方可以解除所签订的房屋买卖合同。刘某可以要求收回房屋，并要求段某承担违约责任，而段某可要求退房，并返还已付购房款。

另外，需要注意的是，一旦购房人符合限购令规定的购房资格，具备购买住房的条件，该房屋买卖合同仍然可以继续履行。如果购房人在房屋交易过户时，具备购房资格，其并不存在违约行为，业主也无权要求购房人承担违约责任。