一、案情简介

2010年2月27日，何先生与海南某实业有限公司签订《认购书》约定，何先生认购海南某实业有限公司位于海南省海口市的一处产权式酒店公寓；面积79.33㎡，建筑面积单价人民币14900元/㎡，总价1182087.27元；签订认购书即时付清该房屋定金人民币100000元；自签订认购书之日后，出卖方通知签署正式合同《商品房买卖合同》七日内，认购人应当携带相关证件和材料到出卖方公司所在地签订《商品房买卖合同》，认购人未在约定时间内与出卖方协商签订《商品房买卖合同》，出卖有有权解除认购书，出卖人解除认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房出卖给第三人；认购书经双方签章即认购人支付定金后生效；认购书生效后，出卖方不再接受认购人任何理由的退房申请。

何先生与海南某实业有限公司签订《认购书》的同时，即向其支付购房定金人民币100000元。

2011年9月22日，海南某实业有限公司向何先生发出《通知》，通知其携带相关材料及证件，到公司所在地签订正式的商品房买卖合同。

何先生到了海南某实业有限公司所在地，在工作人员的引导下，拿到两份合同，分别是《海口市商品房买卖合同》和《客房委托经营管理合同》。两份合同内容繁多，而且购买房屋并非是一件小事，在没有仔细阅读合同内容的情况仓促签署，许多权利可能得不到保障，于是，何先生希望可以将合同仔细阅读后，择日在签署，公司人员同意何先生的要求。

待何先生反复阅读两份合同的条款之后，发现许多内容没办法得到保障，甚至部分条款存在严重忽视购房人权利的情形。所以，不想和海南某实业有限公司签署正式商品房买卖合同，并希望海南某实业有限公司退还，在签订认购书时支付的购房定金人民币100000元。

二、办案过程

1、仔细阅卷

何先生提供了《认购书》、《海口市商品房买卖合同》、《客房委托经营管理合同》、海南某实业有限公司的《通知》等材料，在仔细阅读的过程中，每发现一处问题，则用笔作出标记进行备注，并将这些问题罗列出一份清单，以便整体的掌握情况。

2、收集、整理资料

本案中何先生与海南某实业有限公司签订的《认购书》只是确定了双方签订正式商品房买卖合同的义务，而对具体房屋的买卖没有作出详细约定，那么双方在订立正式合同中必然会尽量的维护自身权益，为自己争取更大的利益。

但是，现在何先生难以接受正式合同的条款，存在许多不确定因素，不太愿意购买该产权式酒店公寓。就目前的情况，是否存在要求海南某实业有限公司返还定金的可能性。

为了能够制定一个好的方案，我们在搜集了一些与本案相类似的案例，以及查阅相关的法律法规，并且到有关部门核实相应的情况基础上，开发商应当返还定金的情形存在三种：

（1）因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应将定金全额返还购房者。首先，双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致，而与认购意向书内容无关，致使签约不成的，则双方不存在违约行为，属于“因不能归责于当事人双方的事由”。其次，因不可抗力或者政府原因导致合同不能订立的，属于“因不能归责于当事人双方的事由”。

（2）不符合商品房销售条件的，或者开发商向购房人提供的证明文件不真实或有瑕疵，致使未能订立《商品房买卖合同》的，开发商向买受人收取的定金应当返还。如果开发商本身不具备房屋销售或预售条件，导致《认购协议》无效的，开发商应返还定金并承担缔约过失责任。

（3）没有明确约定为定金性质的预收款项，不管谁的原因未能订立商品房买卖合同的，开发商应当返还。

3、协商过程

在收集、整理资料之后，结合本案的实际情况，经过充分的论证，我们认为本案具有可操作性。于是，我们便向海南某实业有限公司发出一封函件，指出合同的条款存在房屋的公摊面积偏大，计算方式不清楚；公摊面积占的比例大，公摊面积占建筑面积的四分之一之多；出卖人逾期交房的违约责任约定含糊，甚至是空白的；共用部分的使用与买受人无关；交房的标准约定不明确等。

海南某实业有限公司在收到函件后进行复函，针对我们提出的问题进行解释，但并未表示愿意修改合同内容的意思；鉴于此，我们又向公司发出第二封函件，明确表示不再购买该房屋，要求海南某实业有限公司退还购房定金人民币100000元。

三、办案结果

海南某实业有限公司在收到第二封函件后，经过一段时间的磋商，终于同意向何先生退还购房定金人民币100000元。