关于在\"购预售房转让\"中所提供的法律服务记实
二00五年三月二十七日，上海顾先生给我打来电话，称其在北京看好一套房子，房屋总价103.26万元，位于东直门附近，为预售房。台湾省一位王先生已和开发商签定了该房屋的《商品房买卖合同》，并交付了部分首付款，顾先生看好该房屋的升值潜力，已同王先生商定好转让价格。为成功转让房屋并规避风险，希望我来帮助操作。
我简单向其了解情况并作初步分析：
台湾省的王先生并没有取得该房屋的产权，同开发商只是形成了关于预售房的债权债务关系。根据《中华人民共和国房地产管理法》等相关规定，严格从法律意义上讲，未依法登记领取权属证书的房地产是不能转让的，但该法律目前显然已滞后于实践。关于买受人转让已经购置的预售房，应适用于《合同法》关于债权债务转让理论的规定。在具体操作过程中会涉及到债权债务转让,担保、抵押、保险等法律关系的变更，尤其会涉及到\"转按揭\"理论。\"转按揭\"是指在个人住房贷款还款期内，借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款。简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖，该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。 \"转按揭\"因操作繁锁，风险较大、成本小，银行对此积极性并不高，北京相关商业银行关于\"转按揭\"的实践操作也并不强。
我帮助过很多人签约购房,对于已购预售房转让，虽然法律关系比较复杂，具体操作的实践难度比较大,但只要作必要的风险防范和谨慎处理，仍然可以稳妥实现交易目的。
我根据初步所了解的情况，向顾先生简单介绍其中的法律规定及操作方式，并告之需要准备的文件、材料，约好了在北京见面的时间。
第二天，顾先生的夫人先抵北京，一下飞机便按约定的时间直接到我所在的律师所。顾先生的夫人年轻、美丽，也很聪明，干练。见面后直奔主题，向我详细介绍了该预售房情况，并商定了代理范围及代理费用，在通过电话征求其先生意见后，即同所里签署了代理合同及办理了委托手续。办理好委托手续后，律师当日开展了相应工作，希望能在最短的时间内促成其交易目的的实现，以缩短其在北京的停留时间，减少其不必要的交易成本，
以下为我对该\"购预售房转让\"的操作流程所作的记录。
一、审查开发商主体资格和项目合法性。
我国房地产市场化比较晚，开发商与购房人具有天然的信息不对称性，而目前我国对购房人权益保护的法律法规还不完善。开发商从立项到竣工要盖数十个行政公章，是一个跑马拉松的过程，在这个过程中开发商如有不诚信，行政机关的具体行政行为如有瑕疵，会有给购房人带来较大风险。所以，结合北京房地产的实际情况，我建议先了解开发商的主体资格及项目的合法性，如该预售房有瑕疵，应终止交易行为。


北京市大多楼盘在售楼处挂有\"五证\"，其\"五证\"只要不是虚假的，能基本证明其主体资格及项目的合法性。北京市刚好实行网上预售登记制度，相关信息在网上可以查到。我初步在北京市房地产信息网上了解了关于开发商的基本情况、资质、及项目的审批情况，核对了其预售登记备案。在顾先生与开发商签定《商品房买卖合同》当日，在售楼处我又认真审查核实了其相关原件。当我提出希望进一步看其审批文件时，遭到售房人员的拒绝。基于实践，我深知在商品房买卖中，交易双方权利义务的不平等性。但通过审查，开发商及该房屋并没有明显的违法性，顾先生夫妇的基本权利能得到保障，在征求其当事人意见后，我们没有坚持。


二、转让双方谈判，形成《转让协议》。


作为债权债务的转让，首先当事人双方要达成协议。我约定顾先生夫妇与王先生及其律师在我在的律师事务所里见面商谈，对谈判的艰难性我作了充分的预料。双方都会基于本能防范自已的风险，而且双方都请了律师，律师基于自己的职责，也会尽力维护当事人的权益。


不出我所料，虽然双方之前已经过多次沟通，谈判的过程仍然艰辛，在一些涉及双方根本利益问题上，仍然有较大分歧和争议。经过近三个小时的商谈，双方在付款方式上形成了矛盾焦点，双方都不愿意加大自己的风险，都不愿意先支付款项或先办理变更登记。



最后，经过双方让步，该项约定为：“在办理《商品房买卖合同》时，顾先生支付交付第一笔款项，在开发商为顾先生办理预售房登记后支付第二笔款项”。


在具体操作方式上，王先生当日向开发商申请办理转让《商品房买卖合同》；律师根据双方谈判确定内容起草《转让协议》；双方签署后当日到开发商处办理合同变更及按揭事宜。


谈判后当晚我加班起草完成了《转让协议》，对其中我比较担心的该转让债权债务否征得共有权人同意、有无因其本身引起的权属争议等权利瑕疵；有无除支付房款等适宜债务的其他债务（如王先生基于原合同应承担的违约责任）作了明确约定。


三、同开发商办理更名协议。


根据《合同法》的规定：\"债权人可以将合同的权利义务全部或者部分转让给第三人……债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意\"。所以王先生将房屋转让顾先生夫妇，必须要经过开发商的同意。


开发商根据王先生的申请，制定了《更名协议》，《更名协议》由开发商起草，内容并不全面，但大多不能修改。其约定了王先生已付首付款的归属，更名费用的支付，王先生已交纳费用的转让及顾先生还需支付的费用等。王先生、顾先生夫妇、及开发商在《更名协议》分别签署了名字和加盖了公章，该《商品房买卖合同》债权债务的转让此时已经生效。


四、与开发商办理《商品房买卖合同》。


北京市的《商品房买卖合同》为政府制定的统一格式文本，交易双方到开发商指定的律师务所签署《商品房买卖合同》及交纳相关费用。除缴纳法定费用外，根据开发商要求，顾先生需向开发商聘请的律师事务所重新交纳委托公证费220元和总房款的0.2%的签约律师费。但该律师事务所为开发商聘请，律师是为开发商工作，该费用应为开发商支付，要求购房人支付并不合理。我们对此表示异议，同该律师楼律师商议，因王先生已交纳了该笔费用，而律师还未真正为此工作，可否将该费用转让给顾先生，并讲明了其中的道理。该律师事务所工作人员经与其负责人商议，很爽快地同意了我们的建议。


在签署新的《商品房买卖合同》时，我要求开发商当面将王先生的原合同作废，以防止不必要纠纷。



北京市《商品房买卖合同》多为格式合同，对于处在该地理位置的旺楼，充许购房人变更或协商的余地几乎没有，顾先生作为当事人也只能按原合同在新的《商品房买卖合同》作了抄录和签署。


五、办理银行\"按揭\"。


因为王先生没有交齐首付款，办理按揭银行并没有为其办理贷款，所以并不需要办理银行内部或跨行\"转按揭\"，使该操作程序大大简化。顾先生提交了已准备好的申请贷款所需的全部资料，包括：工资证明、学历证明、暂住证、结婚证、夫妻双方户口本、身份证、交纳了工资证明及工商营业执照副本。律师事务所根据银行委托，出具了相应文件。主要包括：《贷款、借款合同》、与开发商、银行三方签定的《保证合同》、《保险合同》、《还款承诺书》、《贷款及划款委托书》，顾先生一一在上述文件上签署。按揭律师作了《谈话记录》，并根据上述材料形成《法律意见书》。顾先生顺利通过了银行的资质审查。



六、办理预售登记。
顾先生同开发商签定《商品房买卖合同》后，开发商在法定时间内为其办理了《商品房买卖合同的预售登记》。