房屋买卖合同签订后一方死亡如何处理

【案例概况】2011年3月5日，张某购买杨某上海市长宁区房屋一套，并签订《上海市房地产买卖合同》，约定总房屋价款为100万，双方按约办理了二手房过户登记交易手续，并依法缴纳了契税、房产税、印花税、交易费等费用。2011年9月7日，上海市长宁区房地产交易中心告知原告，因杨某拖欠案外人5万元债务，该房屋已被上海市长宁区人民法院查封，暂不予登记。张某即向法院提出起诉，要求杨某继续履行合同，协助办理房屋过户手续。审理中，因获悉杨某意外死亡，张某申请变更被告为承接杨某权利义务的合法继承人杨某、杨某某，并要求依法确认系争房屋为张某所有。

【律师分析】

本案主要涉及系房屋买卖合同签订后一方死亡，合同是否继续有效？以及如果合同继续有效，该履行的问题？ 对此，上海市欣隆律师事务所杨东律师表示，关于房屋买卖合同的效力，按照《合同法》的规定，张某和杨某签订的房屋买卖合同，均是双方真实意思表示，且内容符合相关法律规定，也不违反法律法规禁止性规定，应该认定合法有效。关于房屋买卖合同的履行，作为合同的当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案中合同双方都履行了一定的义务。但是在未完全履行合同前房东死亡，则依法发生继承，继承人对房屋依法取得所有权，应当在继承遗产的范围内履行债务。如果继承人不配合，则买方可以提起民事诉讼，要求继承人继续履行房屋买卖合同办理过户手续。

【法院判决】张某与杨某就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容符合相关法律规定，应认定该合同合法有效。原告已经按合同的约定履行了付款义务，杨某也履行了部分合同义务。但由于杨某意外死亡，致合同未能履行完毕，原告无法按期办理房产证。杨某之父杨某与其子杨某某，作为合法的继承人，经法院合法传唤均未到庭，也未向本院明确表示放弃财产继承权。协助过户仅在程序上尽协助办理过户手续的配合义务，并不涉及对杨某继承人范围的确定，也不涉及实体责任的承担。