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2009 年花 19 万买商品房，开发商 15 年不交房，购房者起诉要求 “合同无效 + 退房款 + 4 倍利息”，能否如愿？近日，北京市房山区人民法院审理一起商品房买卖合同纠纷，认定 “开发商无预售许可、房屋占集体土地，合同无效”，判决开发商返还 19 万购房款并按法定利率支付利息，为 “集体土地违规售房” 纠纷提供关键裁判参考。

一、案情梳理

（一）本诉：购房者主张合同无效，追讨房款与利息

原告陈某凯向法院提出诉讼请求：

判令原告与被告甲公司（原某公司）签订的《房屋买卖合同》无效；

判令甲公司返还已付购房款 197066 元及 4 倍利息；

本案诉讼费由甲公司负担。

陈某凯诉称，2009 年 6 月 8 日，他与甲公司签订《房屋买卖合同》，购买甲公司开发的北京市房山区一号房屋（下称一号房屋），房屋总价 197066 元，合同约定 2009 年 12 月 31 日前交房。2009 年 7 月 18 日，他全额支付购房款，但甲公司至今未交付房屋。后经了解，甲公司未取得商品房预售许可，案涉房屋占用土地为集体土地，不符合商品房开发条件，导致合同无法履行，故诉至法院要求确认合同无效并赔偿损失。

（二）被告答辩：同意退房款，拒绝 4 倍利息

被告甲公司辩称：

认可《房屋买卖合同》无效，同意返还 197066 元购房款；

不同意按 “4 倍利率” 支付利息，主张陈某凯购房时知晓房屋占用集体土地，对合同无效存在过错，应自行承担部分责任；

认为陈某凯主张的 4 倍利息无法律依据，仅同意按 “同期贷款利率 / 市场报价利率” 支付合理利息。

（三）法院查明核心事实

合同签订与付款细节：

2009 年 6 月 8 日，陈某凯与甲公司签订《房屋买卖合同》，合同载明 “一号房屋建筑面积 89.58 平方米，总价 197066 元，交房时间 2009 年 12 月 31 日”，甲公司在合同上加盖公章；

2009 年 7 月 18 日，陈某凯通过现金方式向甲公司支付全额购房款 197066 元，甲公司出具《收款收据》，载明 “收到陈某凯一号房屋购房款 197066 元”，收据加盖甲公司财务专用章。

房屋开发手续缺失情况：

经法院向北京市房山区住房和城乡建设委员会查询，甲公司开发的某小区（含一号房屋）截至本案起诉时，未取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》，且无任何 “补办手续” 的审批记录；

北京市规划和自然资源委员会房山分局出具《土地性质说明》，明确 “一号房屋所在土地为房山区某村集体建设用地，未办理征收转用手续，不符合商品房开发用地条件”。

交付与过错争议事实：

因手续不全，甲公司自 2009 年至今未向陈某凯交付一号房屋，陈某凯未实际占有、使用该房屋；

甲公司庭审中主张 “陈某凯购房时知晓土地为集体性质”，但未提交书面声明、沟通记录等证据；陈某凯否认 “知情”，主张甲公司签约时仅宣传 “正规商品房，可办理房产证”，未提及集体土地及手续问题，甲公司未举证反驳。

二、案件分析

（一）争议焦点

陈某凯与甲公司签订的《房屋买卖合同》是否无效；

甲公司应按何种标准支付利息损失，陈某凯主张的 “4 倍利息” 是否成立。

（二）法律适用与胜诉关键

1. 无预售许可 + 集体土地开发，合同因 “违反强制性规定” 无效

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003 年版）第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项（本案适用民法典施行前法律）规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。

无预售许可构成无效情形：甲公司未取得商品房预售许可，且至本案起诉时仍未补办，不符合 “预售合同有效” 的例外条件，违反商品房预售的强制性规定；

集体土地违规开发加重无效事由：根据《中华人民共和国土地管理法》（2004 年版）第四十三条，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，集体土地未经征收不得用于商品房开发。甲公司在集体土地上开发销售房屋，直接违反土地管理法律的强制性规定；

意思表示真实不影响无效认定：虽《房屋买卖合同》系双方自愿签订，但因存在 “无预售许可 + 违规使用集体土地” 双重违法情形，符合合同无效的法定要件，故法院确认《房屋买卖合同》无效。

2. 合同无效应返还房款，利息按 “法定利率” 计算，4 倍利息因 “无依据” 未支持

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。

购房款必须全额返还：甲公司因无效合同收取陈某凯 197066 元购房款，属于 “无法律依据取得的财产”，依法应全额返还，陈某凯 “返还房款” 的诉求有明确法律支撑，法院予以支持；

利息损失按法定标准合理支持：陈某凯自 2009 年 7 月支付房款后，资金被甲公司占用 15 年，产生客观利息损失。法院结合 “资金占用时间、利率政策变化”，酌定利息计算标准为：2009 年 7 月 18 日至 2019 年 8 月 19 日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019 年 8 月 20 日至实际付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。该标准既弥补陈某凯的资金占用损失，又符合 “过错相抵 + 合理补偿” 的司法原则；

4 倍利息未获支持的核心原因：陈某凯主张 “4 倍利息”，但未提交证据证明 “双方约定 4 倍利息赔偿” 或 “存在 4 倍损失的法定情形”（如开发商存在欺诈且符合惩罚性赔偿条件）；同时，虽甲公司是主要过错方，但陈某凯未充分举证 “自身无任何过错”，故法院对超出法定标准的利息主张不予支持，仅保障 “房款 + 法定利息” 的核心权益。

3. 甲公司 “陈某凯知情” 主张不成立，过错主要在开发商

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。

甲公司举证不能承担不利后果：甲公司称 “陈某凯知晓土地为集体性质”，但未提交书面协议、录音、聊天记录等证据佐证，无法证明陈某凯 “明知违规仍购房”，应承担举证不能的责任；

开发商负有法定告知义务：甲公司作为专业房地产开发企业，负有 “如实告知房屋土地性质、出示合法开发手续” 的义务，其在签约时隐瞒 “无预售许可、集体土地” 的关键信息，导致合同无效，是主要过错方，故需承担返还房款及支付全部法定利息的责任。

三、裁判结果

北京市房山区人民法院作出民事判决：

原告陈某凯与被告甲公司于 2009 年 6 月 8 日签订的《房屋买卖合同》无效；

被告甲公司于本判决生效后十日内，向原告陈某凯退还已付购房款 197066 元及利息（利息计算方式：以 197066 元为基数，自 2009 年 7 月 18 日起至 2019 年 8 月 19 日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自 2019 年 8 月 20 日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；

本案案件受理费 4241 元，由被告甲公司负担（因甲公司违规开发导致合同无效，承担全部诉讼费用）。

四、案件启示

（一）购房者：买商品房必查 “两证”，警惕集体土地房屋

1. 核查 “2 类核心手续”，拒绝违规房屋

查预售 / 产权证明：购买期房时，要求开发商出示《商品房预售许可证》，可通过 “北京市住建委官网” 输入项目名称查询真伪；购买现房时，核查《不动产权证书》，确认 “土地性质为国有建设用地”，无上述证件的房屋坚决不买；

查土地性质文件：通过开发商获取《国有土地使用权证》复印件，或登录 “自然资源部官网” 查询房屋所在土地的规划用途，若显示 “集体建设用地”“宅基地”，立即放弃交易，此类房屋无法办理个人商品房产权证。

2. 留存 “3 类关键证据”，为维权铺路

交易凭证证据：保存《房屋买卖合同》《收款收据 / 发票》（注明 “购房款” 及房屋地址）、银行转账流水（若现金付款需留存收款方出具的详细收款记录），证明 “购房事实及付款金额”；

宣传承诺证据：留存开发商的售楼广告、宣传单页、微信宣传记录，若提及 “正规商品房”“可办房产证” 等内容，可作为 “开发商隐瞒违规事实” 的证据；

交涉沟通证据：后期催交房、催退款时，通过微信、短信、书面催告函等方式沟通，留存记录，证明 “自身持续主张权利，未超过诉讼时效”，如本案中陈某凯虽时隔 15 年起诉，但因 “持续交涉” 仍能维权。

3. 把握 “2 个维权时机”，避免错失权益

及时发现及时止损：若交房时间逾期 3 个月以上，或发现房屋性质存疑，立即向开发商核实手续，交涉无果后 6 个月内起诉，避免 “拖延导致利息损失扩大”；

关注诉讼时效特殊情形：若房屋未交付、房款未返还，“损失持续存在”，诉讼时效自 “实际收到房款 / 交房” 之日起算，而非自签约或逾期交房之日起算，本案中陈某凯 15 年后起诉仍获支持，即基于此规则。

（二）开发商：无合法手续不得售房，违约需承担赔偿责任

1. 严守 “2 条开发底线”，合规经营

手续齐全再销售：开发商品房必须先取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》，再申请《商品房预售许可证》，四证不全不得对外销售，集体土地需经 “征收转用为国有用地” 并补缴土地出让金后，方可用于商品房开发；

如实披露关键信息：向购房者明确告知 “土地性质、产权办理时间、可能存在的风险”，不得通过 “可办证”“正规商品房” 等虚假宣传诱导购房，否则需承担合同无效的主要责任。

2. 主动 “2 步化解纠纷”，减少损失

及时协商退款：若因手续不全无法交房，在购房者提出异议后 1 个月内协商退款，按 “同期 LPR” 支付利息，避免拖延导致 “利息计算周期延长”，增加赔偿成本；

积极配合诉讼：若进入诉讼程序，主动提交开发手续、沟通记录等证据，认可自身过错，与购房者达成调解协议，可减少 “案件受理费、迟延履行利息” 等额外支出。

（三）维权要点：合理主张损失，明确 “过错责任”

1. 损失主张 “有依据、不超额”

基础诉求优先：合同无效后，优先主张 “返还购房款 + 法定利息”，利息按 “同期贷款利率 / LPR” 计算，该诉求支持率达 90% 以上；

高额诉求需举证：若主张 “4 倍利息”“惩罚性赔偿”，需提交证据证明开发商存在 “欺诈（如伪造预售许可）”“恶意拖延（如明知手续不全仍长期不退款）” 等情形，否则易因 “无依据” 被驳回。

2. 过错认定 “看证据、分责任”

购房者无过错情形：若开发商隐瞒房屋性质、伪造手续，购房者可主张 “全额房款 + 全部利息”；

购房者有过错情形：若购房者明知是集体土地房屋仍购买（如签订 “知情声明”），可能需自行承担 30%-50% 的利息损失，故购房时切勿抱有 “侥幸心理”。

集体土地上的 “商品房” 本质是违规开发项目，合同无效风险极高，购房者 15 年维权虽能追回房款，但 15 年的资金占用成本、购房机会成本难以完全弥补。买房时务必核查手续、留存证据，开发商需严守法律边界，才能避免 “15 年后退钱又赔息” 的被动局面。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系予以撤销。）