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在商品房买卖纠纷中，逾期办理房产证的违约金计算标准和上限约定常成为争议焦点。北京一起业主起诉开发商逾期办证案中，法院认定合同中 “违约金上限千分之二” 的条款为无效格式条款，最终判决开发商按日万分之一标准支付 36 万元违约金。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：马某超（房屋买受人）
被告：乙公司（房地产开发商）
（二）事件经过
2018 年 8 月 9 日，马某超与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，购买三号房屋（昌平区某地址），总价款 813.89 万元，全款支付。合同约定房屋交付日期为 2020 年 12 月 31 日前，马某超委托乙公司代办不动产转移登记，乙公司需在买受人交齐资料后 12 个月内办理完毕，逾期按已付房款日万分之一支付违约金，但补充协议约定 “违约金累计不超过总房款千分之二”。
乙公司于 2020 年 12 月 30 日交付房屋，但因项目总承包商丙某公司拒绝配合竣工验收备案，导致三号房屋所在楼栋迟迟未完成首次登记。马某超多次催促办证无果，因未取得房产证影响积分落户和房屋出售，遂诉至法院，要求乙公司支付 2023 年 7 月 1 日至 2024 年 9 月 15 日的违约金 36.06 万元，退还代办费 1200 元，并承担诉讼费等。
乙公司辩称，逾期办证系丙某公司恶意不配合所致，自身无过错；合同约定违约金上限为总房款千分之二（1.63 万元），按日万分之一标准计算远超实际损失，且构成惩罚性赔偿，请求按上限支付。经查，乙公司于 2024 年 8 月 29 日完成首次登记，马某超于 9 月 23 日取得房产证，双方确认违约金计算至 9 月 15 日；马某超未举证实际损失，乙公司提交周边房租数据（约 8000 元 / 月）主张违约金过高。
（三）争议焦点
补充协议中 “违约金上限千分之二” 的条款是否有效？
逾期办证系第三方原因能否免除开发商责任？
按日万分之一标准计算违约金是否过高？
二、案件分析
（一）格式条款的效力认定
法院对合同条款的审查：
条款性质判定：补充协议中 “违约金累计不超过总房款千分之二” 的约定，由乙公司预先拟定且重复使用，未与马某超协商，属于格式条款。该条款将逾期办证的违约责任限定在极低范围，明显减轻乙公司主要义务，限制业主索赔权利，符合《民法典》第四百九十七条 “不合理免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利” 的无效情形。
缔约公平性审查：乙公司作为专业开发商，在拟定格式条款时未对违约金上限进行提示说明，马某超作为普通购房者难以预见长期逾期的损失风险。按上限计算，14 个月逾期仅赔偿 1.63 万元，显著低于合理补偿范围，违背公平原则。
（二）违约责任的归责原则
法院对过错认定的审查：
第三方原因不能免责：根据合同相对性原则，乙公司与丙某公司的纠纷属于另一法律关系，不能对抗业主的违约责任请求。合同明确约定 “非因出卖人原因可免责”，但乙公司未能证明已尽到合理催告义务，且最终于 2024 年 8 月完成首次登记，说明逾期系其协调不力所致，不能免除责任。
违约行为的持续性：从 2023 年 7 月至 2024 年 9 月，逾期长达 14 个月，远超合理办证周期。乙公司虽采取 “取消交叉分摊” 等补救措施，但未及时解决根本问题，客观上构成持续违约，应承担全部责任。
（三）违约金标准的合理性判断
法院对赔偿尺度的审查：
约定标准的优先性：合同主条款明确约定逾期办证违约金按已付房款日万分之一计算，该标准系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定。乙公司主张按补充协议上限执行，但因上限条款无效，故应适用主条款标准。
损失填补的合理性：逾期办证导致业主无法正常交易、落户，实际损失难以量化。按日万分之一计算（813.89 万元 ×0.01%×441 天 = 36.06 万元），折合月违约金约 2.57 万元，虽高于周边房租，但考虑房屋价值、融资成本等因素，未超出合理补偿范围，不构成惩罚性赔偿。
举证责任的分配：乙公司主张违约金过高，应承担举证责任。其提交的房租数据仅能反映居住价值损失，无法涵盖房屋权属受限的全部损失，故法院未采纳其调减请求。
三、裁判结果
法院判决：
一、乙公司于判决生效后十日内支付马某超逾期办理房屋产权转移登记的违约金 360553.8 元；
二、驳回马某超的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房合同签订的注意事项
格式条款的识别与协商：对 “违约金上限”“免责条款” 等加粗条款需特别关注，要求开发商明确说明含义；必要时通过补充协议修改不合理条款，如将违约金上限调整为不低于总房款的一定比例，避免权利受限。
违约责任的明确约定：约定逾期办证违约金时，应明确计算标准、起算时间（如自房屋交付后第几日起算）及截止节点（如至首次登记完成日），避免模糊表述；对 “非出卖人原因” 的范围作出严格限定，如明确仅因政府政策调整、不可抗力等情形方可免责，防止开发商滥用免责事由。
代办事项的风险防范：委托开发商代办房产证时，需约定代办费退还条件，如因开发商原因导致逾期超过一定期限，代办费全额退还；明确资料提交、税费缴纳的责任分工和时间节点，避免因流程衔接问题延误办证。
（二）开发商的履约风险防范
第三方协作的合同约束：在与施工方、配套单位的合同中，应明确竣工验收、资料移交的时限及违约责任，约定如因第三方原因导致开发商对业主违约，开发商有权向第三方全额追偿，预留追偿权，避免因第三方违约导致业主索赔时自身承担全部损失。
办证进度的主动把控：建立办证进度跟踪机制，定期向业主披露办理进展情况；出现障碍时积极与相关部门沟通协调，采取有效补救措施，留存沟通记录、政府部门回复等证据，证明已尽到勤勉义务，为可能的纠纷提供抗辩依据。
格式条款的合规审查：避免设定 “违约金上限显著过低”“无限扩大免责范围” 等不公平条款，制定格式条款前经专业法律审查，确保条款符合公平原则和法律规定，降低条款被认定无效的风险。
（三）违约金调整的司法考量
业主的举证重点：主张逾期办证损失时，可提供积分落户受阻的官方证明、房屋交易合同因无房产证解除的证据、因无法融资导致的利息损失凭证等，强化损失合理性论证，提高违约金主张被支持的可能性。
开发商的抗辩要点：主张违约金过高需提交充分证据，如同类房屋在逾期期间的租金水平、周边房价波动情况、业主实际使用房屋的状态等，证明约定标准远超业主实际遭受的损失；同时需证明在逾期期间已采取积极措施减少逾期影响，如及时向业主通报情况、提供临时解决方案等。
本案判决体现了 “尊重约定、矫正失衡” 的裁判思路，既维护了合同中合法有效的违约金计算标准条款的效力，又通过否定无效的格式条款保护了业主的合法权益。这也提醒房地产交易双方，需强化契约意识，注重权利义务的平衡设定，在签订合同时仔细审查条款，才能有效防范办证纠纷风险，减少不必要的争议。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
