(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某文向一审法院起诉请求:
1.赵某与张某英的赠与合同无效;
2.位于北京市通州区一号房屋(以下简称一号房屋)张某文享有八分之一的房屋产权份额,张某英、赵某协助张某文办理权属变更登记手续;
3.本案诉讼费由张某英、赵某承担。诉讼过程中,张某文撤销第一项诉讼请求。
张某文上诉请求:撤销一审判决,发回重审。
事实和理由:一、一审判决认定通州区一号房屋不属于张某刚合法遗产属于事实认定错误。张某刚和赵某曾均为城镇职工,承租位于北京市朝阳区A号楼(以下简称A号房屋)的直管公房。张某刚去世后,赵某于2002年2月25日作为买方与北京市朝阳区国土资源与房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》,计算赵某和张某刚夫妇工龄折扣后,赵某用夫妻积蓄以16756.58元购得该房。
2002年11月9日,M公司作为拆迁人与赵某签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,拆迁该A号楼的直管公房,拆迁款由赵某控制,未进行过分割。拆迁后,赵某于2003年3月11日与案外人签订《房屋买卖协议书》,用房屋拆迁款购得位于通州区一号房屋(以下简称一号房屋)一套,登记在赵某名下。
A号房屋为赵某利用张某刚与其生前工龄折算后以夫妻共同财产购买,依据相关法律规定应为张某刚和赵某夫妻共同财产,在张某刚去世前未留有遗嘱的前提下,赵某用A号房屋拆迁款购得案涉一号房屋一套,据此一号房屋应当属于张某刚的合法遗产。
二、一审判决关于一号房屋赠与合同有效认定事实有误。一号房屋为赵某利用张某刚与其生前工龄折算后以二人夫妻共同财产购买,在张某刚去世前未留有遗嘱的前提下,张某文作为张某刚法定继承人对该房屋享有继承份额,在该房屋拆迁后,赵某利用张某文房屋份额所获利益取得一号房屋,涉案房屋应为张某文与赵某、张某霖按份共有房屋,张某文应享有一号房屋八分之一份额。一号房屋实际一直由张某文居住使用,赵某擅自将案涉房屋以赠与的方式过户给张某英的行为明显侵犯了张某文的合法权益,赠与合同依法无效。
被告辩称
张某英、赵某辩称,同意一审判决,不同意张某文上诉请求。
张某霖述称,同意一审判决,不同意张某文上诉请求。
法院查明
张某刚和赵某系夫妻关系,二人共生育长女张某霖、次女张某英,儿子张某文三名子女。张某刚于1998年11月2日死亡注销户口。
2002年2月25日,卖方北京市朝阳区国土资源和房屋管理局与买方赵某签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》,有赵某购买A号房屋,房屋实际售价14648元。该协议约定按乙方夫妇双方建立住宅公积金前的工龄基于工龄折扣。赵某表示A号房屋使用了其与张某刚的工龄折扣,优惠了大约2000元。
2002年11月9日,拆迁人M公司与被拆迁人赵某签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》,拆迁赵某A号的房屋。该协议载明在册人口三人,包括赵某、张某英、孙某。
2003年3月11日,卖方刘某与买方赵某签署《房屋买卖协议书》,由赵某购买一号房屋,房屋价款17.5万元。
2017年5月2日,赵某与张某英达成如下调解协议:1.张某英必须与赵某一起居住,照顾赵某的日常生活;2.张某英保证赵某一直在一号房屋居住直到过世,如果遇到拆迁张某英要给老人租住房屋,保证赵某居有定所;3.赵某今后的医药费,报销以外的自费部分由张某英负担100%;4.赵某的日常生活费用全部由张某英负担。
后赵某至北京市通州区人民法院申请司法确认调解协议。北京市通州区人民法院于民事裁定书,裁定如下:调解协议书有效。
2017年5月23日,一号房屋转移变更登记至张某英名下。
张某文主张A号房屋购买时使用了张某刚的工龄优惠予以工龄折扣,购房款是张某刚与赵某的夫妻共同财产,因此A号房屋应属于张某刚与赵某的夫妻共同财产;后A号房屋被拆迁,拆迁款也应是张某刚与赵某的夫妻共同财产,赵某使用拆迁款购买了一号房屋,一号房屋也应系张某刚与赵某各占一半份额遗产;
张某刚生前未留有遗嘱,一号房屋的一半份额应在赵某、张某文、张某英、张某霖四人中平均分配,因此张某文应继承一号房屋八分之一份额。赵某、张某英、张某霖均主张A号房屋不属于赵某与张某刚夫妻共同财产,应属于赵某个人财产,一号房屋也应属于赵某个人财产。
现一号房屋实际由张某文居住使用。
法院认为,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。张某刚于1998年去世。A号房屋于2002年2月25日由赵某通过与北京市朝阳区国土资源和房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》而购买,购买时间晚于张某刚去世时间,因此并不属于张某刚死亡时遗留的个人合法财产。至于A号房屋拆迁所得拆迁款,以及赵某2003年3月11日购买的一号房屋,均不属于张某刚的遗产。
故,对于张某文主张的一号房屋属于张某刚的遗产,应在继承人范围内平均分割的请求,法院不予支持。
裁判结果
驳回张某文的全部诉讼请求。
房产律师点评
张某刚于1998年去世。A号房屋于2002年2月25日由赵某通过与北京市朝阳区国土资源和房屋管理局签订《成本价出售直管公有住宅楼房协议书》而购买,后该房屋拆迁后,赵某于2003年3月11日购买一号房屋,故一号房屋不属于张某刚的遗产。综上,张某文主张一号房屋属于张某刚的遗产,应在继承人范围内平均分割的请求,法院予以驳回,并无不当。关于张某文上诉主张赵某擅自将涉案房屋以赠与的方式过户给张某英的行为侵犯了其合法权益,赠与合同应属无效,因与本案非同一法律关系,其在庭审中亦撤回确认赠与合同无效的诉求,故法院对其该项主张不予处理。
办案心得
一、明确遗产范围的重要性
在本案中,张某文对一号房屋的产权份额主张基于其认为该房屋属于张某刚的遗产。然而,法院根据房屋的购买时间认定一号房屋不属于张某刚死亡时遗留的个人合法财产,从而驳回了张某文的诉讼请求。这凸显了明确遗产范围的重要性。
在处理遗产纠纷时,律师应当协助当事人准确确定遗产的范围。这需要对被继承人的财产状况进行全面的调查和分析,包括房产、存款、投资等。同时,律师还应当考虑财产的取得时间、来源以及是否存在夫妻共同财产等因素,以确保遗产范围的准确界定。
二、房屋产权的认定与证据收集
本案中,对于 A 号房屋和一号房屋的产权归属存在争议。张某文主张 A 号房屋使用了张某刚的工龄优惠,应属于夫妻共同财产,进而认为一号房屋也应作为张某刚的遗产进行分割。然而,法院根据房屋的购买时间和产权登记情况作出了不同的认定。
这提醒我们,在涉及房屋产权纠纷时,证据的收集至关重要。律师应当指导当事人收集与房屋购买、产权登记、出资情况等相关的证据,以证明房屋的产权归属。例如,购房合同、付款凭证、产权证书、相关协议等都可以作为证据支持当事人的主张。同时,律师还应当对证据进行分析和评估,确定其证明力和可信度,为当事人提供准确的法律意见。
三、赠与合同的法律效力与风险防范
张某文上诉主张赵某擅自将一号房屋赠与张某英的行为侵犯了其合法权益,认为赠与合同应属无效。然而,法院认为该主张与本案非同一法律关系,未予处理。
在处理赠与合同纠纷时,律师应当审查赠与合同的法律效力。这包括赠与的主体是否具有民事行为能力、赠与的财产是否属于赠与人的合法财产、赠与的意思表示是否真实等。同时,律师还应当提醒当事人注意赠与合同的风险防范,例如在赠与合同中明确约定赠与的条件、撤销权的行使等,以避免因赠与合同的效力问题引发纠纷。
四、诉讼策略的制定与调整
在本案中,张某文的诉讼请求被法院驳回。这可能与诉讼策略的制定不当有关。律师在代理案件时,应当根据案件的具体情况制定合理的诉讼策略。
首先,律师应当对案件进行全面的分析和评估,确定当事人的诉讼目标和利益诉求。然后,根据法律规定和证据情况,选择合适的诉讼请求和诉讼理由,并制定相应的诉讼方案。在诉讼过程中,律师还应当根据案件的进展情况及时调整诉讼策略,以提高胜诉的可能性。
总之,该案件为我们在处理遗产纠纷、房屋产权纠纷和赠与合同纠纷等方面提供了重要的启示。律师在代理类似案件时,应当注重明确遗产范围、收集证据、审查合同效力、制定合理的诉讼策略以及提供家庭财产规划的法律服务,以保护当事人的合法权益。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!