(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
原告赵某刚向本院提出诉讼请求:1、判令被告将北京市海淀区一号房屋的所有权变更登记在原告赵某刚名下(目前该房屋登记在被告赵某峰名下);2、诉讼费用、保全费由被告承担。
事实和理由:1986年因原告所居住的平房,为单位拆迁。原告作为被置人居住在了涉案房屋即北京市海淀区一号房屋内,该房屋产权原属于单位。1999年单位公布了购房条件,出售相关房屋。但当时,原告的工龄不符合购买条件,原告为争取到此次购买机会,原告、被告经家庭商量,即由原告借用被告赵某峰(原告之兄)的名义和工龄购买了涉案房屋。
随后原告与单位签订了《房屋买卖合同》并于2000年9月27日支付了29348元购房款。后争议房屋登记在被告赵某峰名下。当时,家庭成员及双方均认可该房屋为原告借用被告名义所购买,因此原告一直居住和使用该房屋并无纠纷。但之后,房屋价格上涨,被告向原告主张其对房屋的权利,双方就房屋产权产生矛盾。且在2017年被告依据房屋产权证登记之内容,向贵院提起诉讼,要求原告腾退该房屋,贵院支持了被告的上述请求。
原告认为,该房屋本是单位为安置原告,解决原告居住问题的保障性房屋。在涉案房屋获准出售后,原告借用被告名义出资购买该屋,且原告自1986年至今均居住在该房屋内,是涉案房屋的实际占有和使用者。
被告辩称
被告赵某峰辩称,不同意原告的诉讼请求。1、我方系涉案房屋的合法产权人,这一事实已被多份生效判决所确认;2、根本不存在借名买房,原告所述纯属捏造事实,虚假陈述。
法院查明
2000年9月28日,单位(甲方)与赵某峰(乙方)签订房屋买卖合同,约定甲方将位于北京市海淀区一号房屋(以下简称涉案房屋,现该房屋登记在赵某峰名下)出售给乙方,总价款为29348元。该房价的计算中折算了赵某峰、张某夫妇的工龄;签订房屋买卖合同及交纳房款的手续均由赵某峰之弟赵某刚代为办理的。2001年6月13日,赵某峰取得了诉争房屋的所有权证。
此后,赵某峰交纳了办证税费38元供暖费,物业费等费用。
赵某刚陈述,自己从1986年开始在涉案房屋中居住。离婚后,2012年又搬到涉案房屋中居住。在赵某峰起诉陈某腾退房屋时,自己已经在涉案房屋中居住了。对此,赵某峰主张由于涉案房屋是由其母亲承租公房,所以其母亲将涉案房屋给赵某刚居住。
2016年3月2日,赵某峰以返还原物为由将赵某刚起诉至本院,要求其将涉案房屋归还赵某峰。本院作出判决赵某刚将涉案房屋腾退给赵某峰。赵某刚不服,提起上诉。后北京市第一中级人民法院经过审理,作出判决:驳回上诉、维持原判。现该案已进入执行阶段。
庭审中,赵某刚主张其与赵某峰之间系借名买房关系,只是没有书面合同。对此,赵某峰不予认可。
裁判结果
驳回原告赵某刚的全部诉讼请求。
房产律师点评
认定借名人和出借人存在借名买房合同关系需具备三个条件:一、具有书面协议;二、房屋由借名人实际出资购买;三、房屋由借名人实际居住使用。从本案查明的事实来看,双方并不具有借名买房的书面协议,且生效判决已经认定涉案房屋房价的计算中折算了赵某峰、张某夫妇的工龄及交纳房款的手续均由赵某峰之弟赵某刚代为办理的。另外,就涉案房屋的居住使用情况,赵某刚主张:“自己从1986年开始在涉案房屋中居住,离婚后,2012年又搬到涉案房屋中居住。在赵某峰起诉陈某腾退房屋时,自己已经在涉案房屋中居住了。”对此,赵某峰主张由于涉案房屋是由其母亲承租的公房,所以其母亲将涉案房屋给赵某刚居住。
法院认为,虽然赵某峰现未在涉案房屋内居住,但从涉案房屋相关的物业费、供暖费的交纳情况以及涉案房屋登记在赵某峰名下的事实来看,赵某峰实际管理着涉案房屋,赵某刚居住在涉案房屋之内并不能被认定为借名买房的事实存在,故综上所述,法院无法认定赵某刚和赵某峰之间存在借名买房合同关系,故赵某刚之诉讼请求,无事实依据,法院不予支持。
办案心得
一、书面协议的重要性
在本案中,由于借名双方没有书面合同,导致在认定借名买房关系时存在重大障碍。这提醒人们在进行重大财产交易,尤其是涉及借名买房这种存在一定风险的行为时,一定要签订书面协议,明确双方的权利义务。书面协议可以详细规定借名的原因、房屋的出资情况、产权归属、房屋的使用和管理等重要事项。一旦发生纠纷,书面协议将成为解决争议的关键证据。
二、实际出资的证据留存
虽然本案中赵某刚主张自己是实际出资购买涉案房屋,但在缺乏书面协议的情况下,仅靠口头主张难以被法院认可。这提示人们在进行借名买房时,要妥善留存实际出资的证据,如银行转账记录、购房款收据等。同时,对于出资的性质也要在书面协议中明确说明,避免产生歧义。
三、实际居住使用不能单独作为借名买房的依据
赵某刚虽然长期居住在涉案房屋内,但法院认为这不能单独作为借名买房的事实存在。实际居住使用只是判断借名买房关系的一个因素,不能仅凭此认定借名买房的成立。在实际生活中,可能存在多种原因导致一方居住在他人名下的房屋中,如亲属之间的借用、租赁等。因此,在主张借名买房时,不能仅仅依赖实际居住使用这一事实,而要综合考虑各方面的证据。
四、产权登记的法律效力
涉案房屋登记在赵某峰名下,这在很大程度上影响了法院对房屋产权归属的判断。产权登记具有公示公信力,在没有充分证据推翻的情况下,法院通常会依据产权登记来确定房屋的所有权人。这提醒人们要重视产权登记的重要性,不要轻易将房屋登记在他人名下,以免引发不必要的纠纷。
五、法律风险意识的提高
借名买房本身存在一定的法律风险,如借名人可能面临被出借人擅自处分房屋、出借人反悔不认账等风险。在进行借名买房之前,双方都应该充分了解相关的法律规定和风险,并采取相应的防范措施。同时,在纠纷发生后,要及时寻求专业律师的帮助,通过合法途径维护自己的权益。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!