(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
唐某刚向本院提出诉讼请求:确认原被告双方口头约定的借名买房合同有效。
事实与理由:2005年4月27日,原告欲购买位于北京市昌平区房屋。原告交纳全部购房款后,装修居住至今,是房屋的实际所有人。现原被告双方因房屋所有权归属发生矛盾,为了维护自身合法权益,原告特向贵院提起诉讼,望判如所请。
被告辩称
迟某浩辩称,双方之间从来没有借名买房的口头协议。
第三人孙某云述称,一开始是迟某浩要买房子,2005年买房子时候原告名下已经有两套住房了。我们单位是福利分房,原告离婚后原告没有房子住,2000年单位分给了原告一套住房。但是原告名下已经有房子不能购买,所以以租赁的形式租房子。购买房子的钱是我们三个人共同出资的,房子这些年都从来没有提过更名什么的。
2018年的证明是因为当时发生了矛盾,之后原告提出写一个证明,好让其一直在房子中居住,我是出于安慰原告,所以给原告写了一个证明。如果说是出于出庭用,我是不会给原告写这些的,所有买房子的材料的原件原本是放在我这里,我都不知道原告是什么时候把这些材料拿走了。
法院查明
孙某云与迟某浩系母子关系,唐某刚与孙某云为男女朋友关系。2005年4月27日孙某云代理迟某浩,与案外人崔某夏签订《房屋买卖合同》,购买北京市昌平区房屋,房屋总价为226746元。之后,迟某浩取得该房屋的所有权证,登记的房屋坐落为昌平区,房屋性质为经济适用房。
2007年至2011年,该房屋由迟某浩、孙某云居住使用,2011年唐某刚搬至房屋内,2015年迟某浩搬离房屋。现该房屋的《房屋买卖合同》、《房屋交易居间合同》、契税完税证明、物业费用票据等原件由唐某刚持有。房屋的所有权证由迟某浩持有。
2018年7月13日,孙某云出具《证明》,内容为:2005年购住房,由唐某刚孙某云两人共同居住,出资人唐某刚。孙某云对证明的真实性无异议,但称系出具安慰目的书写了证明。
关于房屋出资情况,三方均认可购房款由孙某云账户支付至出卖人账户。唐某刚称购房款全部由其出资,取款后转至孙某云账户。迟某浩第一次开庭称出资10万元,第二次开庭改称出资16万元,其余购房款因其母告知无需操心,因此没有过问。孙某云称唐某刚出资9万元,迟某浩出资16万元,剩余为自己的钱。
裁判结果
驳回唐某刚的全部诉讼请求。
房产律师点评
当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案的焦点问题在于唐某刚与迟某浩之间是否存在口头的借名买房约定。在借名买房法律关系中,应综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的出资及占有使用情况予以认定。在本案中,唐某刚、孙某云虽未结婚,但购房前,二人多年为男女朋友关系,唐某刚、孙某云与迟某浩之间已形成类似家庭成员的身份关系。
唐某刚对购买该房屋虽有出资,但综合考虑当事人之间的身份关系、房屋的居住使用情况,无法认定在购房之初,唐某刚与迟某浩达成了借名买房协议,唐某刚对于该房屋的出资,应视为一种类似家庭成员的共同购房行为,其要求确认与迟某浩之间的借名买房关系有效没有事实及法律依据,法院不予支持。
办案心得
一、借名买房约定的明确性
在本案中,原告主张与被告存在口头借名买房合同,但最终因证据不足被驳回。这凸显了在借名买房情形下,明确约定的重要性。无论是书面形式还是口头形式,都应尽可能详细地约定双方的权利义务,包括但不限于房屋的出资、产权归属、使用期限、过户条件等。如果是口头约定,应尽量有其他证据予以佐证,如证人证言、聊天记录、支付凭证等,以增强约定的可信度。
对于律师而言,在为当事人处理借名买房事宜时,应强烈建议当事人签订书面协议,明确双方的权利义务,避免日后发生纠纷时因约定不明确而难以维权。同时,律师可以协助当事人起草协议,确保协议的内容合法、有效,能够充分保护当事人的权益。
二、证据的收集与保存
证据在诉讼中起着至关重要的作用。在本案中,原告虽然持有部分购房材料原件,但这些证据不足以证明借名买房的口头约定存在。在涉及房产纠纷时,当事人应注重收集和保存与房屋相关的各种证据,包括购房合同、付款凭证、银行转账记录、房屋装修费用凭证、居住证明等。对于可能涉及借名买房的情况,还应保留好双方的沟通记录、证人证言等。
律师在处理房产纠纷案件时,应指导当事人如何收集和整理证据,提高当事人在诉讼中的胜诉几率。同时,律师要对当事人提供的证据进行审查和分析,确保证据的合法性、真实性和关联性,以便在诉讼中能够有效地为当事人主张权利。
三、身份关系对合同认定的影响
本案中,当事人之间的特殊身份关系对借名买房合同的认定产生了影响。唐某刚、孙某云与迟某浩之间类似家庭成员的身份关系,使得法院在认定借名买房协议时更加谨慎。在处理涉及家庭成员或亲密关系的房产纠纷时,法院通常会综合考虑各方的利益和关系,以及交易的合理性和真实性。
对于当事人来说,在与家庭成员或亲密关系人进行房产交易时,应更加谨慎地处理,明确双方的权利义务,避免因身份关系的复杂性而导致纠纷。律师在处理此类纠纷时,要充分考虑当事人之间的身份关系,分析其对合同认定的影响,为当事人提供合理的法律建议和诉讼策略。
四、共同购房行为与借名买房的区分
本案中,法院认为唐某刚对于房屋的出资应视为类似家庭成员的共同购房行为,而非借名买房。在实践中,共同购房行为与借名买房容易混淆,当事人应明确区分两者的不同。共同购房通常意味着各方共同享有房屋的产权,而借名买房则是实际出资人借用他人名义购买房屋,实际出资人享有房屋的实际权益。
律师在处理房产纠纷时,要仔细分析当事人的行为和主张,准确区分共同购房行为与借名买房,为当事人确定合理的诉讼请求和策略。如果是共同购房,应明确各方的出资比例、产权份额等;如果是借名买房,应重点证明借名买房的约定和实际出资情况。
五、诉讼风险的评估与防范
在提起诉讼之前,当事人应充分评估诉讼风险,包括证据的充分性、法律依据的可靠性、对方的抗辩理由等。在本案中,原告唐某刚在诉讼中面临证据不足的风险,最终导致诉讼请求被驳回。
律师在为当事人提供法律服务时,应全面分析案件的情况,评估诉讼风险,为当事人提供合理的法律建议。如果诉讼风险较大,律师可以建议当事人通过协商、调解等方式解决纠纷,避免不必要的诉讼成本和风险。同时,律师要在诉讼过程中及时调整策略,根据案件的发展情况为当事人争取最大的利益。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!