(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称:
两原告向法院提出诉讼请求:确认北京市朝阳区某房屋(以下简称诉争房屋)归两原告共有,被告协助两原告办理房屋产权过户手续。
理由如下:两原告系母子关系,被告是孙某丽之夫张某峰的同胞大哥。被告自 1970 年被诊断为精神分裂症,生活无法自理,一直未婚无子女。张某峰生前长期与被告共同生活并照看被告,是被告实际上的监护人。1981 年,张某峰在北京市朝阳区某号院(以下简称某号院)自建平房数间,后与被告共同居住。期间,被告的妹妹张某兰因家中人口多曾短暂居住,后因与被告冲突致被告受伤搬出。1987 年,某号院拆迁,张某峰考虑张某兰住房紧张,让其回迁至某号院,并以张某峰的一间平房和被告居住的一间平房为张某兰换取一套公租房。张某峰则用某号院其他平房被拆迁安置到北京市朝阳区一号及诉争房屋。1989 年,被告因病重长期住院,未在诉争房屋实际居住。诉争房屋一直由张某峰一家居住使用并交纳费用。2006 年,根据房改政策,张某峰夫妇出资将诉争房屋购买为产权房,因用被告工龄享受购房款优惠,故登记在被告名下。2011 年张某峰去世后,两原告作为其法定继承人继续持有诉争房屋产权证书,并由张某峰之弟张某亮实际居住至今。诉争房屋是张某峰夫妇出资购买,系实际所有权人,故诉至法院。
被告辩称:
诉争房屋是用被告户口安置的公租房,由被告购买,两原告一直占有使用,只是用应交给被告的租金交纳了购房款。某号院内房屋是 1978 年盖的,两原告未出资,张某峰当时未成年无工资没能力盖房,是张某兰用工资盖的,盖好的两间房屋是被告和张某兰居住。拆迁时按户口安置,两原告一家安置二居室,张某兰安置三居室,被告安置一居室。安置房屋是公租房,后根据房改政策购买。诉争房屋登记在被告名下,与两原告无关,两原告的诉讼请求无事实和法律依据,请求法院驳回。
法院查明:
张父与张母系夫妻,婚后生育张某峰、被告、张某兰等五个子女。张某峰与孙某丽系夫妻,婚后生育张某亮。2011 年 2 月,张某峰去世。张父及张母均已去世,被告兄弟姐妹五人中仅被告与张某兰健在。
被告未婚无子女,1970 年左右患精神分裂症,长期住院治疗。2019 年,张某兰申请宣告被告为无民事行为能力人,指定张某兰为被告监护人。
某号院原为祖业产。1987 年左右,某号院拆迁,安置了三套公租房,分别为张某兰名下三居室、张某峰名下两居室及诉争房屋。2006 年 12 月 20 日,被告作为乙方与北京市某公司签署《出售自管公有住宅楼房协议书》,按成本价购买诉争房屋,房价款及税费合计 32745.1 元,房价款计算了被告 35 年工龄。2007 年 3 月 21 日,诉争房屋产权证下发,登记为被告单独所有。因被告长期住院,诉争房屋一直由两原告一家居住使用并交纳租金,房改后的购房款亦由两原告一家交纳。
庭审中,两原告主张某号院内房屋均为张某峰夫妇出资建设,拆迁后安置的诉争房屋亦由两原告一家出资购买并实际居住使用,故实际权利人应为两原告夫妇。被告对此不予认可,表示某号院拆迁是依据户口安置,诉争房屋是安置给被告的,下来后一直由张某峰出租并收取租金,租赁费及购房款是张某峰用出租款交的。
两原告申请调取某号院拆迁档案,包括郊区房屋评价表(未盖章),显示某号院产权人姓名为张某峰,院内有西房 2 间、北房 2 间、西侧毡房 1 间及南水房;拆迁住房证(加盖公章),落款时间为 1987 年 11 月 20 日,上载张某峰分配地址为某号,被告分配地址某号(即诉争房屋),备注处均有张某峰签字;国家建设用地拆迁户调查表,户主姓名包括张某峰(住房 2 间,家庭成员为两原告)、被告(住房 1 间,无家庭成员)。
两原告认为,根据上述材料,能证明某号院系张某峰名下,诉争房屋为某号院拆迁而来,故应为张某峰所有。被告认为上述材料真实性存疑,即使真实,也能证明张某峰与被告分房权利是分开的。后两原告又申请至房屋权属登记部门调取诉争房屋档案材料,经调取,仅有诉争房屋购买及登记相关材料,无某号院拆迁档案。
另查,2019 年 9 月,张某兰以被告法定代理人身份向房屋权属登记部门提出对诉争房屋遗失补证申请,2019 年 10 月 16 日,权属部门向被告下发诉争房屋新产权证。同时,被告向法院提起返还原物之诉,要求两原告腾退诉争房屋。该案审理中,两原告提出对诉争房屋的权利主张,法院限期两原告另行起诉,两原告未在期限内起诉,故法院判决两原告腾退诉争房屋。判决后,两原告不服提出上诉,目前该案尚在二审中。
裁判结果:
驳回原告孙某丽、张某亮的全部诉讼请求。
房产律师点评:
不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。本案中,根据庭审查明的事实及现有证据,诉争房屋登记在被告名下,系某号院拆迁而来,拆迁时张某峰、被告均为在册人口。虽目前无法获取某号院具体拆迁协议,但从原告调取的拆迁部分原始档案来看,被告系某号院拆迁时的被安置人口,在某号院内有房屋一间,结合某号院整体安置情况,诉争房屋应系安置给被告的,将被告登记为公房承租人,之后房改的房价款亦计算了被告的工龄并登记在被告名下,故被告应为房屋权利人。
两原告虽主张一直在诉争房屋中居住并交纳了成本价购房的房款,但因被告特殊身体状况长期在医院居住,故两原告的居住行为无法视为双方就诉争房屋归属达成一致,亦无法证明两原告为诉争房屋权利人。两原告的主张缺乏法律和事实依据,法院无法支持。
办案心得
一、不动产登记的权威性
本案明确体现了不动产登记簿作为物权归属和内容根据的权威性。在房产纠纷中,登记在谁名下通常被视为初步证据证明房屋的权利人。这提醒人们要高度重视不动产登记的准确性和合法性。无论是购买房产还是通过其他方式取得房产权益,都应及时办理登记手续,确保自己的权利得到明确的法律确认。
二、证据的充分性与关联性
在诉讼中,证据的作用至关重要。原告虽然提供了一些拆迁档案材料,但这些材料并未能充分证明其对诉争房屋的所有权主张。这提示当事人在涉及房产纠纷时,要尽可能收集全面、充分且具有关联性的证据。不仅要考虑直接证据,如购房合同、产权证书等,还应关注能够反映房屋来源、出资情况、居住使用情况等方面的间接证据,以便在诉讼中能够有力地支持自己的诉求。
三、对特殊人群房产权益的保护
本案中被告作为患有精神分裂症、长期住院且未婚无子女的特殊人群,其房产权益得到了法律的保护。这提醒我们在处理涉及特殊人群的房产事务时,要更加谨慎和公正。不能因为其身体状况或生活状态特殊而忽视其合法权益,应确保他们的财产得到妥善管理和保护。
四、明确拆迁安置政策与权益归属
拆迁安置往往涉及复杂的政策和权益分配问题。在本案中,对于某号院的拆迁安置情况存在争议,这凸显了了解和明确拆迁安置政策的重要性。当事人在面临拆迁时,应仔细研究相关政策,明确自己的权益范围,避免因对政策理解不清而导致后续的纠纷。同时,在拆迁安置过程中,要保留好相关的协议、文件等证据,以便在需要时能够准确确定房产的归属。
五、居住使用与所有权的区分
仅仅因为长期居住使用房屋并不必然意味着拥有房屋的所有权。在本案中,两原告虽然一直在诉争房屋中居住并交纳费用,但这并不能成为其主张所有权的充分依据。这提醒人们要明确区分居住使用权利和所有权,不能将两者混为一谈。在房产交易和纠纷处理中,要依据法律规定和产权登记来确定房屋的真正所有权人。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!