(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称:
张某军诉称:孙某兰和张某通系夫妻关系,婚后育有四子,即我和张某亮、张某君、张某杰。北京市朝阳区某房屋(以下简称涉案房屋)是我父亲张某通 1986 年分配的单位公房。是以张某通的名义承租的。2000 年张某通去世,2001 年房改,孙某兰以自己的名义将涉案房屋买下来了,但是使用了张某通的工龄和优惠政策,房屋买过来之后登记在孙某兰的名下。2007 年孙某兰未经我们同意,擅自将房屋过户给了李某霞。2016 年 4 月,李某霞又将涉案房屋以 1774500 元的价格出售给张某菲。李某霞是在张某亮去世之后一个月不到的时间就将房屋卖给了张某菲,张某菲根本没有收入来源,房款其实还是李某霞的钱。
我方认为这个房屋在取得产权的时候虽然不是孙某兰的夫妻共同财产但是是包含张某通的权益在内的。现孙某兰与李某霞之间的合同已经被确认无效,张某菲与李某霞系恶意串通,损害我们这些子女的利益,故诉至法院,请求判令被告李某霞和张某菲 2016 年 4 月 26 日就涉案房屋订立的存量房屋买卖合同无效。诉讼费、保全费全部由张某菲、李某霞承担。
被告辩称:
张某菲、李某霞辩称:不同意张某军的诉讼请求。2001 年购买涉案房屋的时候房款除去张某通工龄的优惠,其余的房款是李某霞出的钱。张某军称李某霞没有权利买卖房屋是因为这个房屋经过二手买卖,在之前的诉讼中判决内容已经认定李某霞与孙某兰的合同是无效的,孙某兰与李某霞虽不是买卖的意思表示,真实的意思表示应是赠与,是孙某兰将房屋赠与给了李某霞。这个房屋当时给张某亮家,是孙某兰家开过家庭会议讨论的结果,而且孙某兰有很多房产,每个子女一套,这套房屋是给了张某亮。
孙某兰和李某霞是婆媳关系,孙某兰立有遗嘱将房屋留给李某霞的老公张某亮继承,为了避税,就在孙某兰的生前做了一个房屋买卖的形式,走了一个买卖过户的形式但是其实没有给钱。张某菲和李某霞签订了买卖合同而且已经支付了价款。李某霞为了有一笔养老钱把房屋卖给了自己的女儿张某菲。由于二人是母女所以按照 2016 年市场交易的最低的政府指导价,办理了过户,费用是张某菲转给了李某霞,全款银行转账,是在过户之后的几个月转的。张某菲的购房资金一部分来源于婆婆家,一部分来源于亲戚朋友。
总之我们二人不存在恶意串通,不存在侵害第三人合法权益的行为;我们之间的房屋买卖合同合法有效且实际履行;涉案房屋使用了张某军父亲的工龄但并不代表我们之间买卖合同无效,孙某兰将涉案房屋赠与的是李某霞,而李某霞与张某菲之间是买卖合同关系,即使对工龄份额没有处分权也不影响我们之间的买卖合同效力;本案涉案房屋物权已经发生转移。
法院查明:
孙某兰(2016 年 9 月 7 日去世)与张某通(2000 年 7 月 17 日因死亡注销户口)生前系夫妻,共育有子女四人,分别为张某亮(2016 年 3 月 21 日去世)、张某君、张某杰和张某军。张某亮与李某霞系夫妻,育有一女张某菲。
涉案房屋原系张某通单位所分公房,张某通去世后,孙某兰通过“房改”购买了涉案房屋,登记在自己名下。2007 年 8 月 30 日,孙某兰(出卖人)与李某霞(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》,约定由李某霞向孙某兰购买涉案房屋,成交价格为 497709.36 元。后孙某兰将涉案房屋过户给李某霞。2016 年 4 月 26 日,李某霞与张某菲签订一份存量房屋买卖合同(经纪成交版),约定李某霞将涉案房屋售与张某菲,成交价格 1774500 元。当日涉案房屋过户至张某菲名下。
2017 年 2 月 24 日,张某军起诉李某霞、张某菲、张某君、张某杰至本院,要求确认李某霞与孙某兰签订的关于涉案房屋的买卖合同无效。本院经审理依法作出判决确认孙某兰与李某霞 2007 年 8 月 30 日签订的北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)无效。李某霞和张某菲不服,提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理,判决驳回上诉,维持原判。
张某军为证明其主张提交了一份 2018 年 12 月 12 日庭审笔录的复印件,证明在自己起诉张某菲、李某霞、张某君、张某杰一案中,法官曾经询问涉案房屋现状,当时李某霞、张某菲当庭表示“目前登记在报告女儿张某菲名下,是 2016.3 办的赠与”。证明张某菲、李某霞之间根本没有房屋买卖的意思表示。张某菲、李某霞对该证据真实性认可,证明目的不认可,认为张某军歪曲了原意,真实意思是想说明 2016 年 3 月孙某兰把涉案房屋赠与给李某霞。
李某霞、张某菲提交了张某菲的银行账户流水两页,证明张某菲实际支付了李某霞购房款。张某军对流水真实性认可,证明目的不认可,表示该流水没有显示交易双方的名称,钱款在李某霞、张某菲之间反复进出,实际上张某菲所谓的购房款全部来自李某霞。
房屋市场价值为 383.22 万元。
裁判结果:
确认被告张某菲与被告李某霞签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)无效。
房产律师点评:
有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋原系张某通单位所分公房,孙某兰在张某通去世后利用张某通工龄优惠购买了该房屋并登记在自己名下。而张某通、孙某兰的遗产继承问题至今尚未处理完毕。李某霞与张某菲系母女关系,张某菲理应对李某霞、孙某兰之间房屋过户的原委十分清楚。后李某霞虽然同张某菲签订了房屋买卖合同,但该合同的价格明显低于市场正常价位,且签约当日李某霞就将涉案房屋过户给张某菲,这都不符合正常的房屋交易习惯。
从张某菲的银行流水来看,确实存在大额款项进出但交易对象标注不明的现象。通过上述分析可以看出,李某霞、张某菲具备恶意串通的动机和条件,其签订合同、迅速过户的行为侵害了张某军作为张某通、孙某兰的继承人之权利。故法院确认张某菲与李某霞签订的存量房屋买卖合同(经纪成交版)无效。
办案心得
一、关于遗产处理与房屋产权
1. 及时处理遗产问题
在本案中,房屋原系被继承人单位所分公房,在被继承人去世后,遗产继承问题未得到及时处理,导致后续一系列纠纷。这提醒人们,当被继承人去世后,应尽快对遗产进行清理和分配,明确各继承人的权利义务,避免因拖延而引发复杂的法律问题。
2. 明确房屋产权来源
涉案房屋虽由一方在被继承人去世后通过房改购买并登记在其名下,但因使用了被继承人的工龄优惠,使得房屋产权存在争议。这表明在处理房产问题时,要充分考虑房屋的产权来源,尤其是涉及到使用已故配偶工龄等情况,应明确该部分权益在房屋产权中的地位。
二、关于合同效力与恶意串通认定
1. 谨慎签订合同
合同的签订应遵循诚实信用原则,符合法律规定和正常的交易习惯。在本案中,母女之间的房屋买卖合同因价格明显低于市场正常价位且交易过程存在诸多不合理之处,被认定无效。这警示人们在签订合同尤其是涉及重大财产交易的合同时,要确保合同内容真实、合理,价格公正,避免因合同瑕疵而导致合同无效。
2. 防止恶意串通
恶意串通损害第三人利益的合同是无效的。本案中,母女之间的房屋过户行为被认定存在恶意串通的可能,侵害了其他继承人的权利。在交易过程中,各方应保持警惕,避免与他人恶意串通,损害国家、集体或第三人的利益。同时,法院在审理此类案件时,会综合考虑各种因素,如交易价格、交易时间、当事人之间的关系等,来判断是否存在恶意串通。
三、证据的重要性
1. 保留关键证据
原告通过提交庭审笔录复印件等证据来支持自己的主张,而被告也提交了银行流水等证据。这说明在法律纠纷中,证据的收集和保留至关重要。当事人应在交易过程中及纠纷发生后,及时收集和保存与案件有关的各种证据,如合同、付款凭证、通信记录等,以便在诉讼中维护自己的合法权益。
2. 正确解读证据
对于证据的解读应客观准确。在本案中,双方对同一证据的证明目的存在争议,这就需要法院根据证据的真实性、关联性和合法性进行综合判断。当事人在诉讼中应合理运用证据,准确阐述证据的证明力,以便法院作出公正的裁决。
每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!