买受人缔约前知道存在违法搭建的法律后果

——连某诉莫某、朱某房屋买卖合同纠纷案

基本案情

莫某通过参与法院司法拍卖竞得案涉房屋，产权证载明房屋总层数3层。后莫某出具委托书委托朱某代为出售房屋。2021年9月17日，朱某与连某签订《存量房买卖合同》出售案涉房屋，合同约定房屋总层数3层。2022年2月22日至4月14日期间，因房屋存在违法建设无法办理过户，连某要求解除合同，退还已付款项并按合同赔付违约金。案涉房屋《广州市不动产登记查册表》附注信息载明房屋涉及违法建设，已向违法建设人送达《责令限期改正通知书》，要求暂停办理上述房屋的转移登记业务。连某承认签订合同前曾查看现场，知道房屋现状是5层，也知晓房屋产权面积。

裁判结果

广州市荔湾区人民法院一审认为，由于案涉房屋存在违法建设，行政部门对其作暂停办理转移登记业务处理，连某至今未能取得案涉房屋的产权，合同目的客观上无法实现，其要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。房屋不能过户的原因在于违法建设未予处理。连某在签订《存量房买卖合同》前已知道案涉房屋的产权登记情况与房屋现状明显不符，莫某作为出卖人亦知道案涉房屋的现状，买卖双方对违法建设可能被行政执法部门拆除均应有合理预见。但在行政执法部门责令拆除违法建设时，连某和莫某未能就如何处理、由谁负责处理违法建设达成一致意见，由此导致案涉房屋因违法建设未在限期内改正而被行政执法部门要求暂停办理产权转移登记业务，故连某和莫某对《存量房买卖合同》无法继续履行均负有责任，应各自承担各自的损失。故对于连某主张的违约责任，不予支持。广州市中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

典型意义

本案例从交易的实际情况出发，认定房屋买卖合同因房屋存在违法搭建客观上无法实现买受人的合同目的，符合民法典规定的合同法定解除条件，判令解除房屋买卖合同。综合买卖双方对合同无法履行的过错，应由各自承担相应的责任，驳回买受人要求出卖人承担违约责任的诉请。案例彰显了法律对违法建设交易的否定性评价，对规范房地产交易行为具有警示作用。