北京房产专业律师靳双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

秦某兰向本院提出诉讼请求：确认秦某刚与周某杰之间的房屋买卖合同无效。

事实和理由：秦某兰系父亲秦某刚、母亲吴某芝的长女，二老另有次女吴某霞。周某杰系吴某霞之子。秦某兰的父亲秦某刚于2019年1月18日去世。之后，秦某兰在与吴某霞商量家人如何继承父亲秦某刚所遗留的房产坐落于北京市西城区一号时才得知，早在2018年10月该房屋就已过户至周某杰名下，且出售价款明显不合理地低于市场价，至今为止周某杰也未能缴齐房价款。

在2017年、2018年，父亲秦某刚被多家医院诊断为“小脑萎缩”、“混合性痴呆”等病症。在2018年10月房产过户之时，父亲秦某刚无民事行为能力，不能辨认自己将房产过户的行为后果，其实施的房屋出售过户行为和所签署的房屋买卖合同无效。而周某杰在明知的情况下，其行为已经严重侵害了秦某刚的财产权益。

被告辩称

秦某兰没有履行法定赡养义务。秦某刚是完全民事行为能力人。秦某刚签订的合同合法有效。秦某兰不是合同当事人，周某杰与秦某刚签订的合同不影响秦某兰利益。

吴某芝述称，房屋买卖合同是在秦某刚清醒的时候过户的，是在房产交易中心一问一答进行的过户，过户时秦某刚非常清醒，不存在秦某兰所说的情况，秦某兰不履行赡养义务，不应该惦记父母的财产，秦某兰因为不能得到涉案的房产，多次到父母家中闹，还想打父母，所以秦某刚和吴某芝才不想把房子给秦某兰。

同意周某杰的这个答辩意见。吴某芝对于秦某刚向周某杰转让房屋的行为是知情，且同意的，当时秦某刚具备完全民事行为能力，秦某兰所陈述的通过几个时段的住院病历，从而对房屋过户时的秦某刚的行为能力进行推断，显然是不合理，也不合法的。

吴某霞既未作出陈述，亦未参加本院庭审。

法院查明

秦某刚、吴某芝夫妇生有两名子女，即秦某兰、吴某霞。周某杰系吴某霞之子。

诉讼中，本院依秦某兰申请，向北京市西城区不动产登记事务中心调取了房屋档案材料，显示：一、2002年9月29日，拆迁人北京A公司（甲方）与被拆迁人秦某刚（乙方）签订《北京市宣武区危旧房改造拆迁就地房屋安置协议书》，约定甲方就地安置乙方二居室一套。2007年11月27日，上述房屋的所有权人转移登记为秦某刚，为按经济适用住房产权管理。二、2018年10月8日，周某杰、秦某刚在不动产登记事务中心签署《不动产登记申请书》，申请办理原不动产权属证书房屋所有权转移登记。周某杰、秦某刚均亲自到场，并在《不动产登记询问笔录》上签名。

2018年10月8日，出卖人秦某刚与买受人周某杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，内容有：“第一条房屋基本情况。（一）出卖人所售房屋为楼房。第二条房屋权属情况及使用情况。第三条成交方式。双方当事人自行成交。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式。（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1930000元，买受人应当于2018年9月30日前向出卖人支付。……”周某杰于2018年10月8日领取新的《不动产权证书》。

2019年1月18日，秦某刚死亡。

2021年10月11日，秦某兰申请对秦某刚将房屋过户给周某杰时的行为能力进行鉴定。经随机抽取鉴定机构，委托多家鉴定机构均因材料不足，无法受理。

裁判结果

驳回秦某兰的诉讼请求。

房产律师点评

本案争议焦点为秦某刚与周某杰就案涉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》是否无效。秦某兰以秦某刚在签订合同时为无民事行为能力人而主张合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。

关于秦某刚在签订合同时的民事行为能力问题。法律规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。秦某刚签订案涉合同时为成年人，其生前亲自到场在不动产登记管理机关接受了现场工作人员的询问后，完成的案涉房屋所有权转移登记。

而存在精神或智力残疾是认定成年人是否具有完全民事行为能力的一个重要因素，现无秦某刚在签订合同时属智力或精神残疾的证据，且在秦某刚生前其亲属均未提出秦某刚不具有民事行为能力的主张，现法院委托的鉴定机构均以超出鉴定能力为由不受理对秦某兰申请的秦某刚在签订合同时的民事行为能力鉴定。综上，法院对秦某兰就秦某刚在签订合同时为无民事行为能力人的主张不予采信，秦某兰之合同无效的诉讼请求，缺乏证据佐证，法院不予支持。