北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十七余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：请求判令二被告签署的位于北京市朝阳区a号地下仓库的买卖合同无效。事实和理由：2007年2月27日，二原告与F公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，二原告购买北京市朝阳区a号房屋。因F公司称不能单独为地下仓库办理房屋产权证，故与二原告签订无偿使用地下仓库的协议，约定二原告对地下仓库有使用权，使用期限自2007年6月30日至2043年10月17日。合同签订后，二原告依合同约定向F公司支付了全部房屋价款。F公司向二原告交付房屋及地下仓库。地下仓库只能从一号房屋室内的结构楼梯出入。二原告支付的房款含地下仓库。

F公司于2012年7月将诉争地下仓库出售给M公司。F公司与M公司恶意串通，严重损害了我的合法权益，应属无效，故诉至法院。

被告辩称

F公司辩称：我公司有地下仓库的所有权。我公司与二原告签订的房屋买卖合同不包括地下室。我公司与二原告签订的协议只是将地下室的使用权交给二原告，二原告明确知晓地下室的所有权归我公司。我公司与二原告就地下室没有所有权转移的约定，我公司对地下室有处置权。我公司有权将地下室出售给M公司。请求法院驳回原告的诉讼请求。

M公司辩称：二原告对地下室不享有任何权利，我公司取得地下室所有权不损害二原告的利益，不存在我公司与F公司恶意串通的主客观条件。二原告所有的一号房屋与地下室有相互独立的清晰的产权。二原告、F公司就一号房屋、地下室分别独立缴纳了契税，不存在不可办理产权之说。我公司与F公司的交易没有无效的事由。我公司可以为地下室另设出入口，如何使用地下室与二原告无关。请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院查明

北京市朝阳区一号商品房初始登记在F公司名下。

2007年2月27日，二原告与北京F公司（后更名为F公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：二原告购买北京市朝阳区（即a号房屋），房屋套内面积100.5平方米，商品房单价为24942.06元，总价款2523139元；二原告采取一次性付款方式付款；F公司应当在2007年6月30日前向二原告交付房屋。

F公司与二原告签订《关于无偿使用地下仓库的协议》，约定鉴于二原告购买了F公司的一号底商，F公司给予二原告无偿使用F公司位于该底商地下仓库的权利，仓库位于一号底商地下，仓库使用的有效期限自2007年6月30日至2043年10月17日止，仓库所有权归F公司所有，二原告只享有无偿使用权。

二原告已支付全部房款并使用上述房屋及地下室至今。

F公司为二原告出具了房款发票。

2012年7月13日，F公司（出卖人）与M公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定：F公司将北京市朝阳区a号等商品房出售给M公司。

2013年8月9日，北京市朝阳区a号商品房的所有权由F公司转移登记至M公司名下。

庭审中，二原告主张二被告就北京市朝阳区a号商品房的买卖行为存在恶意串通，损害二原告的合法利益。二被告主张签订《北京市商品房现房买卖合同》有效。

F公司、M公司未提交M公司支付北京市朝阳区a号商品房价款的证据。F公司主张其向M公司出售涉案地下室时没有告知M公司其已将涉案地下室使用权处分给二原告的情况；M公司主张其现不同意二原告无偿使用涉案地下室。

裁判结果

被告F公司与被告北京M公司于2012年7月签订《北京市商品房现房买卖合同》中关于北京市朝阳区a号商品房的买卖关系无效。

房产律师点评

2012年，二被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，该合同中涉及北京市朝阳区a号商品房的买卖关系。案涉房屋是通过买卖合同办理的所有权转移登记，而买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二被告以房屋买卖的形式完成所有权转移登记，但二被告并未提交M公司支付房屋价款的证据；故二被告显无真实的买卖意图。另，秦某为F公司的负责人及M公司的股东及时任法定代表人，二被告显然为关联公司；故M公司对于二原告享有涉案地下室的使用权应是明知的。

F公司在与二原告签订《关于无偿使用地下仓库的协议》，且二原告已实际使用涉案地下室至今的情况下，又于2012年7月13日就涉案地下室与其关联公司M公司签订买卖协议，且没有支付买卖价款的证据；M公司在明知二原告对涉案地下室有使用权的情况下，以虚假的买卖关系取得涉案地下室的所有权，且明确表示不同意二原告使用涉案地下室，二被告的转让行为构成恶意串通，损害了二原告利益，应认定为无效。