原告诉称

周某鑫向本院提出诉讼请求：判令1.解除双方于2019年签订的买卖合同；2.S公司返还购房款400000元，并支付利息损失；3.S公司赔偿装修损失20329元。

事实和理由：2019年周某鑫与S公司签订买卖合同，购买北京市朝阳区一号房屋，S公司保证房屋具备可以办理独立产权证条件，在整体交付后90个工作日内办理网签等相关过户手续。另外，签订合同时，S公司承诺可以用于商业办公，可以办理公司注册登记。

合同签订后，周某鑫支付了购房款，但S公司直至2019年10月才交付房屋。至今S公司也没有办理产权过户登记，导致无法用来注册公司、无法用来办公。据了解，房屋根本无法办理独立产权证，即使有个别小区住户办理了产权登记，用途也只是车位，不能用来办公使用。S公司已经构成根本违约，合同目的无法实现。

被告辩称

S公司辩称，不同意周某鑫的诉讼请求。对于周某鑫提出的解除合同理由不认可，没有出现法定或者约定的解除理由，S公司不同意解除合同，不同意返还房款、不同意支付装修款。

法院查明

案涉车位由S公司通过拍卖而来，于2017年2月20日取得大产权证，登记的用途为“其他”。S公司对车位进行了封闭装修改造，改造成二层，安装楼梯、卷帘门等。2019年8月，S公司办理了单个产权证，分割的单个产权证登记的用途为“车位”。

2019年3月28日，周某鑫与S公司签订《买卖合同》，购买北京市朝阳区一号，所售标的物为地下室；该地下室待分割的整体大房本已经办理完毕，并保证该房屋具备办理独立产权证的条件；该房屋性质为商业其他类；成交价格400000元；出卖人应当在整体交房后90个工作日内为买受方办理网签等相关过户手续；网签完成后，房屋产权证应按照法定程序办理，如有特殊情况，出卖人应以书面或口头形式通知买受人。

2019年3月28日，S公司出具收据收到周某鑫400000元。

S公司在2019年10月将房屋交付给周某鑫。周某鑫称对房屋进行了装修，四套房屋装修共支出装修费81316元，尚未开始使用，新风系统和地面漏水、潮湿，无法使用。就此，周某鑫提交了装饰装修工程施工合同、发票、照片及物业通知予以佐证。

S公司不认可合同、照片的真实性，认可发票的真实性，不认可证明目的，称通风改造是事实。周某鑫称S公司超过合同约定的办理网签的时间，案涉房屋为地下室，也无法办理办公类的独立产权，产权证为车位用途，S公司承诺是商业办公类用房，合同目的无法实现，现起诉要求解除合同。就此，周某鑫提交了微信记录、照片予以佐证。S公司不予认可，称不能办理产权证并非其公司原因导致的，是不动产登记的原因。周某鑫称如双方的合同被认定为无效，其要求S公司返还购房款、支付利息损失、赔偿装修损失。

经询，案涉车位装修改造未取得相应的审批手续。北京市朝阳区控违办曾要求进行调查核实。2020年7月，作出责令改正通知书，以S公司在车库增加隔层，涉嫌违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第一款的规定，依据第六十六条第一款规定，责令S公司于2020年7月14日前自行对隔层进行拆除。

裁判结果

一、被告北京S公司于本判决生效后七日内返还原告周某鑫400000元并支付利息损失；

二、被告北京S公司于本判决生效后七日内赔偿原告周某鑫装修损失12000元；

房产律师靳双权点评

《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。第四十三条第一款规定，建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。

《北京市城乡规划条例》第四十六条规定，规划许可确定的建设工程使用用途不得擅自改变。不动产登记簿记载的用途应当符合建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证确定的使用用途；有关主管部门核发的与房屋用途相关的行政许可证件应当与不动产登记簿记载的用途一致。对申请行政许可事项涉及房屋的用途与不动产登记簿记载的用途不一致的，有关主管部门不予核发行政许可证件。建设工程使用用途确需改变的，应当符合本市规划用途管制的有关规定；有关主管部门可以按照变更后的用途依法办理相关审批手续。

法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，规划用途为划线的停车位。S公司对车位进行封闭改造，且将相邻的三个车位封闭改造成两个车位，将会导致实际车位面积与规划产权登记面积的不一致。根据查明的情况，S公司对车位的封闭改造没有相关的规划审批手续，且已被责令限期拆除。S公司的行为违反前述法律的强制性规定，双方签订合同买卖未经装修改造规划审批的车位，合同应属无效。

法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

S公司应当返还周某鑫400000元。法院根据双方的过错程度和周某鑫的损失情况等，确定S公司自2019年3月28日起至实际返还之日止，按中国人民银行公布的同期同类存款利率标准支付周某鑫利息损失。周某鑫购买房屋后进行装修，S公司不认可证据的真实性，但未提交证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果。案涉房屋为地下室，对于房屋权属性质及用途，周某鑫应当予以一定的了解，因此对于合同无效负有一定的过错，在此情况下进行装修，对于产生装修损失也负有过错，法院酌情S公司承担装修损失12000元。