【关键词】房屋买卖 网签 异议之诉 物权变动

【案情简介】

2013年，A公司与B公司签订了《装修工程合同》，约定由A公司承接B公司的房地产开发项目的装修工程。后双方实际履行了该协议，双方达成以房抵工程款的协议，其中包括案涉房屋，并由A公司指定的受让人C与B公司签订了《商品房认购协议书》，并为C办理了入住手续。2012年案外人D公司承接B公司的房地产开发项目的水电安装及空调安装工程，工程完工后，双方于2016年进行结算，后双方达成以房抵债协议，D公司的法定代表人E与B公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，并于同日在房产管理系统上办理了网签备案。但E未曾实际控制、使用案涉房产。后A公司申请强制执行要求B公司协助将案涉房产签订合同至A公司指定受让人C名下。E认为房屋已经备案其名下，提出案外人执行异议。其异议被裁定驳回后，又依法提起案外人执行异议之诉。

【案件焦点】

E对该房产是否享有足以排除强制执行的民事权益？

【法院观点】

网签备案行为不能产生物权变动的效力，其不能因此优于一般债权，享有排除强制执行的民事权益。E与B公司虽在签订《商品房买卖合同》后办理了网签备案手续，但涉案房产所有权仍登记在B公司名下，网签备案行为并未产生变动物权的法律效果，也不改变E作为买受人仅享有请求交付房产之债权的客观事实，其基于前述合同享有的债权亦不因办理网签备案手续而具有优于一般债权的效力。且在庭审期间，B公司认可已将涉案房产交付A公司指定受让人C占有使用，法院现场勘查也确认房产实际由C控制利用。E对于其未曾实际合法占有使用涉案房产的事实，亦不否认。因此，E关于针对涉案房产已经享有物权期待权并可以排除法院强制执行的主张，不予支持。

法律条文

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

当事人应当采用书面形式订立抵押合同。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第23条 当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。