内容摘要：受房地产行业政策调整及经济下行的影响，房地产企业开始出现资金流断裂，全国各地的房地产出现烂尾、破产情况。与一般企业破产不同，房企破产中有一类更为特殊的群体是消费型购房户，楼盘烂尾会严重影响到他们基本的生存权益。本文以吴某与与岳阳某某置业有限公司（下称岳阳置业公司）、中国农业银行股份有限公司岳阳某某支行（下称“农行岳阳支行”）商品房预售合同纠纷为例，讨论购房者是否可以停止还贷的问题。

关键词： 房地产 破产 楼盘烂尾 购房者 偿还贷款

吴某与岳阳置业公司签署《商品房买卖合同》，合同约定购买房屋的地点、购房总价款、首付款及交房时间及违约条款。合同签订后，吴某依约支付了首付款及专项维修基金。次日, 吴某、岳阳置业公司、农行岳阳支行签署《个人住房担保借款合同》（下称“《担保借款合同》”），三方办理了涉案合同的备案登记。因地产政策调整，岳阳置业公司资金链断裂而烂尾，导致无法按时交付房屋，遂引发诉讼。

1.吴某能否解除与岳阳置业公司《商品房买卖合同》？吴某能否解除与农行岳阳支行《担保借款合同》？

2.吴某是否需要继续偿还银行贷款？

首先，依据《民法典》第502条、509条[i]规定，依法成立的合同，自成立时生效，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

本案中，吴某与岳阳置业公司签订的合同系双方当事人真实的意思表示，符合相关法律规定，属于合法有效的合同，双方均应按照合同内容履行各自的义务。吴某在合同签订后已按照合同约定支付首付款及专项维修基金，已履行合同义务。房地产公司因自身原因导致烂尾，无法交付房屋，未履行合同约定义务，已构成违约。根据《商品房买卖合同》约定，吴某享有解除合同的权利，依据《民法典》562条[ii]规定，吴某有权解除与岳阳置业公司的《商品房买卖合同》。

一种观点认为，吴某无权解除与银行的《担保借款合同》。依据合同相对性原理，《担保借款合同》作为一个独立的合同，系吴某、岳阳置业公司与银行三方基于意思自治签署的合同，合法有效。《商品房买卖合同》的解除，并不必然导致《担保借款合同》的解除。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[iii]（下称“《商品房买卖合同》司法解释”），因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同，应予支持。现吴某与岳阳置业公司的《商品房买卖合同》已解除，其三方签署的《担保借款合同》合同目的已无法实现，吴某有权解除《担保借款合同》。

一种观点认为张三需要继续偿还银行按揭贷款。依据《民法典》566条[iv]规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行其情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。即便《担保借款合同》解除，吴某、岳阳置业公司作为合同中的借款人和保证人，对银行已支付的贷款也应当承担返还义务。

依据《商品房买卖合同》司法解释二十条第二款[v] “商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”银行在办理贷款时，已将贷款一次性划归至岳阳置业公司账户，资金的实际使用人也是岳阳置业公司。现《商品房买卖合同》被解除，《担保借款合同》也被解除，银行贷款的返还义务，应当由岳阳置业公司承担。要求吴某承担，显然也不符合公平原则。

综上所述，购房户对银行已支付的贷款不承担返还义务，对后续按揭贷款亦不存在偿还义务。

[i] 《民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

[ii] 《民法典》第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

[iii] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

[iv] 《民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

[v] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。