马某诉绿地集团西安某置业有限公司
商品房销售合同纠纷一案
案例点评
一、案件简介
马某与某集团西安某置业有限公司于2017年6月29日签订《商品房销售合同》，双方约定于2018年12月30日前交付房屋。2019年6月16日，某集团西安某置业有限公司通知所有业主收房，但是因为房屋存在诸多质量瑕疵被西安市某区住建局叫停交房。经过整改后，某集团西安某置业有限公司于2020年1月1日通知所有业主再次收房。马某委托其夫周某于2022年1月1日当日赶到现场收房。周某到场后，即委托专业验房机构-某验房某科技有限公司对所买房屋进行验收核对，经核查多达存在158处质量瑕疵，并出具了房屋验收报告。因为所买商品房存在诸多质量问题导致无法入住，马某之夫周某没有现场收房。其时，所在小区其他业主也在西安晚报发布声明因诸多质量问题及与先前宣传承诺不符，拒绝收房。绿地集团西安某置业有限公司此次也未将房屋交至马某手中，并出具相关收房资料（含两书一表及房屋交接单等），双方约定待所有问题度解决后马某再行收房。
2022年7月23日，某集团西安某置业有限公司再次通知马某可以收房了，马某与马某之夫周某到现场后，仍发现尚有问题未处理完毕，但是考虑来回不方便，加之某集团西安某置业有限公司承诺可以先收房，在继续整改，于是于2020年7月23日办理了收房手续（某集团西安某置业有限公司并未交付马某两书一表及房屋交接单）。双方最终达成一致意见，由某集团西安某置业有限公司赔付马某79828.00元作为逾期交房违约金，马某现场出具了确认书和79828.00元的收条，并在上述确认书与收条上注明“此款到账后方为生效”。
后马某多次索要该笔逾期交房违约金，但是绿地集团西安某置业有限公司一直以各种理由拒不支付该笔款项。马某万般无奈，决定通过诉讼解决此纠纷。
二、办案经过
本律师接手该案件后，通过会见并与当事人谈话，并经全面整体翻阅当事人的证据材料，制作证据目录和证据材料，同时精心准备诉讼策略，代表马某向西安市长安区人民法院提起诉讼。该案一审通过前后开庭，最终一审法院作出了（2022）陕0116民初2889号民事判决书，基本支持了业主方的诉讼请求；一审后，绿地集团西安某置业有限公司不服，向西安市中级人民法院提出上诉，经过本律师的精心应对，二审作出了（2022）陕01民终16910号民事判决书，驳回了上诉人的诉讼请求，对一审判决进行了维持。
三、案件结果
一审法院作出了（2022）陕0116民初2889号民事判决书，基本支持了业主方的诉讼请求；二审作出了（2022）陕01民终16910号民事判决书，驳回了上诉人的诉讼请求，对一审判决进行了维持。
四、案件点评
本案作为房屋买卖合同纠纷中的逾期交房违约金的一种典型案例，案件从一审到二审，前后不到半年，最终取得了比较满意的诉讼结果。
在诉讼中，一审判决根据《商品房销售合同》正文和相关附件的相关条款，同时依据“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日”之约定，判决某集团西安某置业有限公司支付自2018年12月31日起至2020年7月22日止的逾期交房违约金124104.36元，一审判决事实清楚，证据确凿，适用法律正确。二审法院受到西安某置业有限公司的上诉状后，及时安排了开庭，鉴于上诉人没有新证据，加之上诉人其实是为了拖延支付被上诉人的逾期交房违约金，二审庭询结束后，二审法院认为一审事实清楚，证据确凿，适用法律准确，对一审判决进行了维持，驳回了上诉人的全部诉讼请求，判决得当且正确。
五、律师建议
针对商品房销售合同纠纷中的逾期交房违约金纠纷，作为案件当事人首先应该理性维权，在双方协商无果的情况下，聘请专业律师代为诉讼维权不失为一种最佳的选择。当然，作为诉讼当事人，遇到这种情况，除了理性、冷静之外，还应主动并积极配合律师收集好相关证据，并保证相关证据的真实性、合法性，通过专业律师的专业处理，形成符合证据三性的证据链条，以确保在诉讼中立于不败之地，从而最终达到自己的诉讼目的。
附：一审与二审代理词
马某诉绿地集团西安某置业有限公司
商品房销售合同纠纷一案
代理词
尊敬的审判长、审判员：
本所接受原告马某的委托，指派张显争律师担任马某诉某集团西安某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案原告的一审诉讼代理人。根据庭前的调查了解以及刚才的庭审调查，结合本案争议焦点，现就本案发表以下代理意见，供合议庭参考：
一、本案事实清楚，证据确实充分，原被告之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系。
（一）涉案合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法、真实、有效。
原告与被告绿地集团西安某置业有限公司《商品房买卖合同》，双方对商品房买卖合同说明、合同双方当事人、项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理方式、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、不能办理不动产权证或发生债权债务的责任划分、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施元及公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任、争议解决方式等多方面作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合国家相关法律规定，真实、合法、有效。
（二）被告逾期交房事实清楚，证据充分，依合同、依法律均应该向原告支付逾期交房违约金。
1、被告违反合同约定和相关法律规定，逾期交房事实清楚，证据充分，依法依约应向原告支付逾期交房违约金。
涉案合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅使用批准条件。······”。第十一条约定“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担······”。
被告于实际交房之日（2020年7月23日）才向原告交付涉案房屋，且实际交房之日被告仍在整改维修之中。被告于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应向原告支付逾期交房违约金。
2、依据合同约定，被告应按合同约定交房之次日至实际交房之日向原告支付逾期交房违约金。
案涉合同第九条规定 “出卖人逾期交房的违约责任：······（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%”向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。”案涉合同附件七第四条规定“对于主合同第九条作如下补充：双方同意删除主合同第九条第1款第（2）项下的全部内容，并替换为以下文字：若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，且不存在主合同第八条中约定可以延期交房情形，买受人有权在十五日内以书面通知出卖人的方式解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的九十工作日内无息退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。”
案涉合同签订后，原告按照约定通过按揭贷款方式向被告支付全部房款2181096元。2019年6月13日，被告在报刊登商品房交付公告，告知业主长安宫项目已具备交付条件，通知业主办理房屋交付手续。随后，因为房屋存在诸多质量问题，西安市长安区住房和城乡建设局向被告发出停止交房通知。2020年1月1日，被告在晚报重新刊登交付公告，通知业主将于2020年1月1日起开始办理房屋交付手续。基于被告对所存在问题一直未整改到位，直至2020年7月23日，被告才向原告交付了房屋。被告逾期569天（2018.12.31-2020.7.22），根据合同约定，被告应该支付原告逾期交房违约金124104.36元。但被告至今未实际支付原告该笔款项。原告虽经多次催要，被告一直以各种理由拒绝支付此笔款项。
二、被告在庭审提供的证据中，没有事实与法律依据，依法应认定不予成立。
（一）根据国家法律规定，竣工验收应首先符合《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》等相关法律规定，进行选择性删减的验收条件违反法律强制性规定，应依法认定无效；被告在进行房屋交接时，被告未提供整改验收报告，未提供实测面积及房屋存在消防隐患、交付与宣传不符、未经业主同意设计变更、及其他严重的室内甲醛超标、回填土下沉、房屋漏水等质量问题，逾期交房的责任在于被告一方，逾期交房的违约责任应由被告承担。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。
《中华人民共和国民法典•合同编》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：······（3）不违反法律、行政法规的强制性规定” 。《中华人民共和国民法典•合同编》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，格式条款无效：具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的；提供格式条款乙方排除对方主要权利”。
涉案合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅使用批准条件。······”。第十一条约定“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担······”。
根据上述法律规定，案涉合同第八条之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。
在此同时，被告在进行房屋交接时，被告未提供整改验收报告，未提供实测面积及房屋存在消防隐患、交付与宣传不符、未经业主同意设计变更、及其他严重的室内甲醛超标、回填土下沉、房屋漏水等质量问题，逾期交房的责任在于被告一方，逾期交房的违约责任责任应由被告承担。
（二）由于被告公告交房的时间，被告并不符合合同和法定的交房条件，被告并没有在2020年1月1日交案涉商品房交付原告，迟延交房的风险并没有发生转移，迟延交房的违约责任应由被告自行承担。
（三）被告提供的《逾期赔付确认表》是一份附条件生效的合同，原告在确认表中明确确认“此款到账后方可生效”，但是直至原告起诉之日，被告也没有支付该笔款项，因此该确认表生效的条件没有成就，该确认并没有生效；被告要求按该确认表赔付逾期交房违约金的诉求不成立，应该按照双方所签《商品房买卖合同》，从双方约定交房的次日至实际交房的前一日计算逾期交房违约金，即原告的诉求合理、合法，依法应予以维持。
（四）原告交付物业费和计算逾期交房违约金是两个不同的概念，两者并不矛盾，况且这完全是因为被告利用起优势地位，原告不交相关物业费就无法实际收房所致。
三、原告已履行了合同约定的全部义务，原告提供的证据构成了完整的证据链条，具有客观性、关联性、合法性，被告欠付原告逾期交房违约金事实清楚，证据充分。
通过原告提交的《商品房买卖合同》、《陕西省增值税普通发票》、《长城物业集团股份有限公司收据》、《物业费付款凭证》、《补充协议》、《绿地城DK5电梯入户救援协议》、《网众验房第三方房屋验收咨询报告》、《验房费用支付凭证》、《周庆林结婚证》、《授权委托书》、《网众验房（成都）科技有限公司工商信息》、《楼房维修负责人赵佳贝微信截图》、《长安宫管家韩婷毓微信截图》、（2021）陕0116民初13216号民事判决书、（2021）陕0116民初13146号民事判决书等一系列证据可以充分证实，被告欠付原告逾期交房违约金是不可争辩的事实。被告应该依法依约向原告承担逾期交房的违约责任，在支付原告逾期交房违约金的同时，依法支付其迟延支付利息。
四、原告已向被告全面履行合同约定之全部义务，被告一直怠于履行合同约定的逾期交房违约金之付款义务。原告要求其立即支付逾期交房违约金并支付迟延支付利息，同时承担本案诉讼费用的诉求即有事实依据，又有法律依据。
被告的迟延付款行为违反了《中华人民共和国民法典•合同编》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关法律规定，已构成严重违约，给原告造成了较大的经济损失，依法应立即支付所欠原告逾期交房违约金及迟延支付利息。
《中华人民共和国民法典•合同编》第五百零九条条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第五百七十九条规定 “当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”。根据上述法律规定，原告已履行完毕合同约定的全部义务，原告多次向被告催要逾期交房违约金，被告均以各种理由拖欠至今。被告拖欠原告逾期交房违约金的行为给原告造成了较大的经济损失。根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定和上述法律规定，被告依法应立即向原告支付逾期交房违约金，并依法向原告支付迟延支付利息，同时承担本案诉讼费用与保全费用。
综上全部所述，恳请法院依法支持原告的全部诉讼请求，使原告的合法财产权益得到最大限度的保护。
马某诉绿地集团西安某置业有限公司
商品房销售合同纠纷上诉一案
代理词
尊敬的审判长、审判员：
本所接受被上诉人马某的委托，指派本律师担任马某诉某集团西安某置业有限公司商品房销售合同纠纷一案被上诉人的二审诉讼代理人。根据上诉人某集团西安某置业有限公司提交给法院的上诉状，结合本案一审证据材料、二审庭审情况及本案争议焦点，就上诉人某集团西安某置业有限公司诉被上诉人马某房屋买卖合同纠纷上诉一案，提出如下代理意见：
一、一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律准确，依法应予以全部维持。
（一）本案事实清楚，证据确实充分，上诉人与被上诉人之间存在合法、真实、有效的商品房买卖合同关系。
1、涉案合同是双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，合法、真实、有效。
被上诉人与上诉人绿地集团西安某置业有限公司《商品房买卖合同》，双方对商品房买卖合同说明、合同双方当事人、项目建设依据、商品房销售依据、买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理方式、付款方式及期限、买受人逾期付款违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更、交接、不能办理不动产权证或发生债权债务的责任划分、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、产权登记、保修责任、争议解决方式等多方面作了明确的约定。这些合同约定是双方真实意思表示，符合国家相关法律规定，真实、合法、有效。
2、上诉人逾期交房事实清楚，证据充分，一审法院判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金，事实清楚，适用法律正确。
（1）上诉人违反合同约定和相关法律规定，逾期交房事实清楚，证据充分，依法依约应向被上诉人支付逾期交房违约金。
涉案合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅使用批准条件。······”。第十一条约定“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担······”。
上诉人于实际交房之日（2020年7月23日）才向被上诉人交付涉案房屋，且实际交房之日上诉人仍在整改维修之中。上诉人于实际交房之日交房已经逾期，构成违约，依法应向被上诉人支付逾期交房违约金。
（2）依据合同约定，上诉人应按合同约定交房之次日至实际交房之日向被上诉人支付逾期交房违约金。
案涉合同第九条规定 “出卖人逾期交房的违约责任：······（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%”向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。”案涉合同附件七第四条规定“对于主合同第九条作如下补充：双方同意删除主合同第九条第1款第（2）项下的全部内容，并替换为以下文字：若出卖人逾期超过九十日未能将该商品房交付给买受人，且不存在主合同第八条中约定可以延期交房情形，买受人有权在十五日内以书面通知出卖人的方式解除合同，出卖人应当在正式接受到买受人解除合同通知以及在有关政府部门正式解除本合同登记备案后的九十工作日内无息退还买受人的全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，则出卖人继续按照买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金直至出卖人将该商品房实际交付给买受人的前一日。”
案涉合同签订后，被上诉人按照约定通过按揭贷款方式向上诉人支付全部房款2181096元。2019年6月13日，上诉人在报刊登商品房交付公告，告知业主长安宫项目已具备交付条件，通知业主办理房屋交付手续。随后，因为房屋存在诸多质量问题，西安市长安区住房和城乡建设局向上诉人发出停止交房通知。2020年1月1日，上诉人在晚报重新刊登交付公告，通知业主将于2020年1月1日起开始办理房屋交付手续。基于上诉人对所存在问题一直未整改到位，直至2020年7月23日，上诉人才向被上诉人交付了房屋。上诉人逾期569天（2018.12.31-2020.7.22），根据合同约定，上诉人应该支付被上诉人逾期交房违约金124104.36元。但上诉人至今未实际支付被上诉人该笔款项。被上诉人虽经多次催要，上诉人一直以各种理由拒绝支付此笔款项。
（二）上诉人在一审庭审提供的证据中，没有事实与法律依据，一审判决依法认定不予成立，事实清楚，证据确凿。
（三）被上诉人已履行了案涉合同约定的全部义务，被上诉人一审庭审提供的证据构成了完整的证据链条，具有客观性、关联性、合法性，上诉人欠付被上诉人逾期交房违约金事实清楚，证据充分。
通过被上诉人一审庭审提交的《商品房买卖合同》、《陕西省增值税普通发票》、《长城物业集团股份有限公司收据》、《物业费付款凭证》、《补充协议》、《绿地城DK5电梯入户救援协议》、《网众验房第三方房屋验收咨询报告》、《验房费用支付凭证》、《周庆林结婚证》、《授权委托书》、《网众验房（成都）科技有限公司工商信息》、《楼房维修负责人赵佳贝微信截图》、《长安宫管家韩婷毓微信截图》、（2021）陕0116民初13216号民事判决书、（2021）陕0116民初13146号民事判决书等一系列证据可以充分证实，上诉人欠付被上诉人逾期交房违约金是不可争辩的事实。上诉人应该依法依约向被上诉人承担逾期交房的违约责任，立即支付所欠被上诉人逾期交房违约金和迟延履行债务利息。
（四）被上诉人已向上诉人全面履行合同约定之全部义务，上诉人一直怠于履行案涉合同约定的逾期交房违约金之付款义务。一审判决被上诉人在判决生效之日起30日内向被上诉人支付逾期交房违约金124104.36元，逾期未支付加倍支付迟延履行期间的债务利息，同时承担本案诉讼费用3923元，即有事实依据，又有法律依据，依法应予以全部维持。
二、上诉人诉称的事实与理由缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立，并应予以全部驳回。
（一）根据国家法律规定，竣工验收应首先符合《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》等相关法律规定，进行选择性删减的验收条件违反法律强制性规定，应依法认定无效；上诉人在2020年1月1日进行公告交房时，上诉人既未向被上诉人提供两书一表，也未向被上诉人提供房屋整改验收报告、房屋实测面积及房屋存在的消防隐患；加之房屋存在交付与宣传不符、未经业主同意设计变更、室内甲醛严重超标等质量问题，双方并未填写《房屋交接单》；根据合同约定和相关法律约定，被上诉人有权拒绝收房。逾期交房的责任在于上诉人一方，逾期交房的违约责任应由上诉人承担。
《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用” 。《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用” 。
《中华人民共和国民法典•合同编》第一百四十三条规定“具备下列条件的民事法律行为有效：······（3）不违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国民法典•合同编》第四百九十七条规定“有下列情形之一的，格式条款无效：具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形，或者提供格式条款一方免除或减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的；提供格式条款乙方排除对方主要权利”。
涉案合同第八条约定“交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅使用批准条件。······”。第十一条约定“交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、上诉人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担······”。
根据上述法律规定，案涉合同第八条之约定对“建设工程竣工验收应当具备下列条件”进行了选择性删减，该条款免除自身责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利，违反了《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》相关法律规定，该格式条款应认定无效。
上诉人在2020年1月1日进行房屋交接时，上诉人既没有向被上诉人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与《房屋建设工程竣工竣工备案表》，也就是说上诉人出示证明文件不齐全；在此同时，也未提供整改验收报告、房屋实测面积及房屋存在的消防隐患、；加之房屋存在交付与宣传不符、未经业主同意设计变更、室内甲醛严重超标等质量问题，双方并未填写《房屋交接单》；根据案涉合同约定，被上诉人有权拒绝收房。因此，逾期交房的责任在于上诉人一方，逾期交房的违约责任应由上诉人承担。
（二）上诉人2020年1月1日公告交房的时间，上诉人并不符合案涉合同约定和法定的交房条件。
根据案涉合同第十一条约定，上诉人提供不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。在2020年1月1日，上诉人既没有给被上诉人提供两书一表-《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》与《房屋建设工程竣工竣工备案表》，也未提交整改验收报告。更何况，在2020年1月1日，被上诉人委托网众验房（成都）科技有限公司进行房屋验收，发现高达158处问题，且这些问题并不是一般的质量瑕疵，其严重影响到被上诉人验收入住。上诉人直至收房之日-2020年7月23日，尚未整改到位，还在维修之中。
因此，上诉人并没有在2020年1月1日交案涉商品房交付被上诉人，迟延交房的风险并没有发生转移，迟延交房的违约责任应由上诉人自行承担。
（三）上诉人提供的《逾期赔付确认表》和《收条》均是附条件生效的合同，条件未成就时，合同并不生效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十八条规定“民事法律行为可以附条件。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”；第一百五十九条规定“附生效条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。
被上诉人在确认表和收条中明确确认“此款到账后方可生效”，这是附条件生效的合同，根据上述法律规定，条件不成就时合同就不成立。但是直至被上诉人起诉之日，上诉人也没有支付该笔款项，因此该确认表和收条生效的条件并没有成就，该确认并没有生效；上诉人要求按该确认表和收条赔付逾期交房违约金的诉求不成立，应该按照双方所签《商品房买卖合同》，从双方约定交房的次日至实际交房的前一日计算逾期交房违约金，即被上诉人的诉求合理、合法，依法应予以维持。
（四）被上诉人交付物业费和计算逾期交房违约金是两个不同的概念，两者并不矛盾，况且这完全是因为上诉人利用起优势地位，被上诉人不交相关物业费就无法实际收房所致。
综上全部所述，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，依法应予以全部维持，恳请二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，同时依法支持被上诉人的一审合法之诉讼请求，使被上诉人的合法财产权益得到最大限度的保护。
