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临近拆迁时变更公房承租人为一子女,拆迁利益是遗产还是个人财产
更新时间:2023-01-19

原告诉称

宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓向一审法院起诉请求:1.判决宫某繁按照法定继承向宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓共同支付拆迁补偿款8192370.37元的五分之四,即6553896.30元,宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓五人内部的分割比例不在案件主张;2.诉讼费由宫某繁负担。


被告辩称

宫某繁辩称:本案拆迁利益系在被继承人死亡后十几年才获得,拆迁补偿对象并非被继承人。2015年涉案拆迁房屋就变更为由我承租,后我将涉案房屋买下,我为涉案房屋的所有权人,2003年我父亲去世的时候,我是唯一户口在该房屋的家庭成员。因此涉案房屋是我的个人财产,不是遗产。宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓、张某洪、张某均为空挂户口,其不能分得涉案房屋拆迁利益。

张某洪、张某辩称,同意原告的诉讼请求。


法院查明

宫某嵩与郭某珍系夫妻关系,二人共生育子女五名,分别为宫某晶、宫某迎、宫某蕊、宫某宓、宫某繁。郭某珍于2001年5月11日因死亡注销户口,宫某嵩于2003年12月29日死亡,二人的父母均先于二人死亡。宫某迎与贾某池系夫妻关系,二人生育一女贾某银。宫某迎于2016年3月21日死亡。宫某蕊之夫为张某洪,之子为张某。宫某嵩与郭某珍、宫某迎与贾某池无继子女、养子女。

宫某嵩原承租了北京市西城区公房一套。2015年7月28日,宫某繁填写了《更名(分户)审批表》,内容包括:“本人现住宣武区A号,总使用面积61.2平方米,月租金184.80元,承租人是宫某嵩。因承租人去世,现申请将该房屋承租人更改为我宫某繁。我与承租人系父女关系。其他家庭成员对此均无异议。”

宫某繁在该申请书下方签字确认。该申请书下方有一栏内容为“同户籍共居家庭成员如对以上申请无异议,必须亲自到管片租赁管理员处,在此栏签名(或盖章)表示同意。”宫某迎、宫某蕊、张某洪、张某在该栏处进行了签字。2015年9月1日,宫某繁与B公司签订了《北京市公有住宅租赁合同》,约定由宫某繁承租A号房屋。

2015年12月17日,B公司(甲方、售房单位)与宫某繁(乙方、购房人)签订《协议书》,主要内容有:“一、甲方出售西城区(原宣武区)A号公有住宅,乙方自愿购买上述住房。二、甲、乙双方共同认可上述房屋建筑面积为78.06平方米。三、经计算,房价款为101251元。四、乙方同意从其所购房屋的征收补偿款中扣除上述房价款。”

2016年2月21日,C办公室、D指挥部(甲方)与宫某繁(乙方)签订《E项目房屋征收补偿协议》,约定:“一、被征收房屋基本情况:被征收房屋为A号房屋,建筑面积78.06平方米。被征收房屋在册户籍情况:户主宫某嵩(已故)、之女宫某迎、之女宫某繁、之女婿张某洪、之女宫某蕊、之外孙张某。

二、被征收房屋的补偿方式:乙方自愿选择货币补偿方式。三、甲方应向乙方支付金额:(一)被征收房屋的价值补偿。经评估,被征收房屋评估价值合计4101090元。(二)被征收人补助及奖励费:甲方支付乙方征收补助及奖励费合计2935137.06元。四、乙方应向甲方支付金额:已购房:代扣房改售房款101251元。五、甲方向乙方实际支付被征收房屋计算金额6934976.06元。”

2016年11月25日,C办公室、D指挥部(甲方)与宫某繁(乙方)签订《E项目房屋征收补偿补充协议》,约定:“甲方支付乙方征收补偿、补助及奖励费合计695362.31元,其中包括:(一)甲方支付乙方评估基准价格调整补差款11431.91元;(二)临时安置费533930.40元;(三)超过预签协议生效比例奖12万元;(四)重大疾病补助3万元。”

经询,A号房屋应发放的货币补偿款包括:合同约定的6934976.06元及695362.31元,以及2019年5月至2021年5月期间的临时安置费374688元、2021年5月至2022年5月期间的临时安置费187344元,合计8192370.37元。上述款项中除3万元大病补助外,其他货币补偿都是按照房屋面积计算,与同户籍共居人无关,都是补偿给产权人的。上述补偿款8192370.37元由宫某繁领取。

此外,宫某繁申购了位于北京市大兴区F号的定向安置房屋,宫某蕊申购了位于北京市丰台区G号的定向安置房屋。在拆迁时,A号房屋由宫某蕊、张某洪、张某居住。拆迁时,该房屋处的在册户籍人口有宫某迎、宫某繁、宫某蕊、宫某蕊之夫张某洪、宫某蕊与其前夫所生之子张某。

宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓提交了2015年7月28日谈话录音,该录音包括以下内容:“宫某蕊说:‘咱就是说落你户上,你就得考虑大伙。’宫某繁说:‘就是说这个钱先过到我户上了,我保证啊不会我自己独吞。’……宫某晶说:‘她们说的这个,你这个上头只是写了说拆迁款到你名下之后,完了你保证不私吞,完了就到时候该是谁的给谁,是不是?’宫某繁说:‘对。’”


裁判结果

一、判决生效之日起10日内,宫某繁向宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓支付6529896.30元;二、驳回宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓的其他诉讼请求。


房产律师靳双权点评

A号房屋原系宫某嵩承租的公房,宫某嵩于2003年死亡后,其继承人并未就宫某嵩的遗产进行析产继承。根据涉案拆迁政策,应由承租人签订《协议书》,成为A号房屋的产权人,并签订《房屋征收补偿协议》取得拆迁补偿款。但鉴于拆迁时宫某嵩已死亡,宫某繁变更成为了该房屋承租人,继而作为该房屋的产权人签订相关补偿协议并取得补偿款。

结合录音证据以及当事人陈述,能够确认各继承人同意将承租人变更为宫某繁并以宫某繁的名义签订补偿协议的前提为,宫某繁同意不会独自享有房屋的全部拆迁补偿利益、保证不私吞,并同意分给其他各继承人。A号房屋的拆迁补偿款8192370.37元中,除3万元大病补助是补助给宫某迎外,其他货币补偿都是按照房屋面积计算补偿给产权人的,与同户籍共居人无关。

考虑到宫某嵩为A号房屋原始承租人,该房屋的承租资格最初系宫某嵩获得。宫某繁变更为该房屋承租人及所有人系为了后续拆迁工作能够顺利进行,A号房屋的拆迁利益为宫某嵩遗产转化所得,故法院将A号房屋的拆迁利益认定为遗产并予以分割。

综上所述,A号房屋的拆迁补偿利益8192370.37元扣除补助给宫某迎的3万元大病补助,剩余8162370.37元应当视为由宫某晶、宫某迎、宫某蕊、宫某宓、宫某繁共同所有。因宫某迎于2016年死亡,故宫某迎的遗产应由贾某池、贾某银继承。因此,拆迁补偿款8162370.37元应由宫某晶、贾某池、贾某银、宫某蕊、宫某宓共同分得五分之四、宫某繁分得五分之一。


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