原告诉称

原告孙某贤向本院提出如下诉讼请求:

1.判令齐某建腾退北京市昌平区一号房屋(以下简称涉案房屋)并返还给孙某贤;

2.判令齐某建支付房屋占用使用费(每月6000元);

3.诉讼费由齐某建承担。

事实和理由:2018年2月26日孙某贤与案外人刘某坤签订了《二手房买卖合同协议书》,购买刘某坤涉案房屋一套,并已办理过户登记,取得不动产权登记证书。但当孙某贤按约收房时,却发现齐某建在该房内非法占住,孙某贤多次要求齐某建腾房,齐某建拒不腾退,故起诉至法院。


被告辩称

被告齐某建辩称:2017年齐某建通过朋友介绍认识了刘某坤,2018年刘某坤主动找到齐某建,说缺钱,想把房子出租,每月2500元,租赁15年,一次性支付45万元,保证金3万元。齐某建觉得房租合理就和刘某坤签订了租赁合同,2018年3月28日支付了全款48万元,签订合同时齐某建也看过房产证,房产证所有权人记载是刘某坤,可以证实孙某贤是善意的,交完钱后刘某坤告知齐某建说房屋现在被上一个租户占用,要等到7月份才能交房,于是双方对租赁期限做了特殊约定,从2018年7月份开始计算,直至2033年7月份共计15年。

等到2018年7月份,齐某建联系不上房主刘某坤,等到2019年初,齐某建到房屋所在地发现房屋上锁,经多方打听,上锁已经很久了,无人居住也无人进出,于是齐某建就拿着租赁合同联系了公安部门认可的开锁公司,把房门打开自己搬进去居住,齐某建认为孙某贤在诉状中提到的是2018年2月26日和刘某坤签订的二手房买卖合同时间只比租赁合同早一个月,过于巧合,应当以实际登记的房屋过户日期为准,齐某建租赁在先,是合理租赁。


法院查明

2018年2月26日刘某坤与孙某贤签订的《二手房屋买卖合同协议书》,协议约定:卖方(甲方)刘某坤,买方(乙方)孙某贤。甲方房屋坐落于昌平区一号户,甲乙双方协商一致,甲方所售房屋总金额为280万元。付款方式:乙方于本合同签订当日内向甲方支付首付款220万元,余款60万元在房屋过户手续办理完毕之日支付。合同签订后,截止2018年8月5日前完成过户,甲方应于乙方过户当日将房屋实物移交给乙方。协议中还约定了其他权利义务。

协议签订后,涉案房屋未办理过户手续也未交付。2019年1月7日,刘某坤与孙某贤签订《房屋买卖补充协议书》,协议约定,交易房屋价款增加装修、装饰和配套设施作价65万元,此房屋交易价格两者共计345万元。补充协议签订后,2019年1月22日,刘某坤与陈某娟签订网签合同即《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定房价款为280万元,当日办理了房屋转移登记手续,房屋登记所有人为陈某娟,后刘某坤未履行交付房屋义务。

另查,2018年3月28日刘某坤与齐某建签订《北京市房屋租赁合同》,合同约定:出租人(甲方)刘某坤,承租人(乙方)齐某建。房屋坐落于昌平区一号。房屋租赁期自2018年7月27日至2033年7月27日,共计15年。甲方应于2018年3月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准每年3万元,租金总计45万元,支付方式押1年付15年。

其他事项中约定:房款收付清,2018年7月26日前交房。合同落款日期后注明:房款已收,刘某坤。当日齐某建向刘某坤转账18.4万元。合同签订后,刘某坤未履行交付房屋义务。2019年年初,齐某建强行开锁占用涉案房屋至今。2019年7月,孙某贤诉至本院,诉讼请求同诉称。

庭审中,孙某贤主张其与陈某娟系借名买房关系,其系涉案房屋的实际所有权人,并提交了不动产权登记证书、有陈某娟签名的房产代持声明书(主要内容是涉案房屋实际物权人为孙某贤)、陈某娟的身份证复印件,证明其是涉案房屋的实际所有权人。齐某建质证意见:对证据的真实性和证明目的不认可,认为所有权应当以登记为准,代持协议非有效的房产形式。

庭审中,孙某贤提交了刘某坤陈述的视频,视频中刘某坤陈述:其与齐某建之间系借贷关系,所签租赁合同是虚假的。证明齐某建与刘某坤之间系借贷合同关系,非租赁合同关系。齐某建质证意见:证人未出庭做证,不认可该视频及其证明目的。


裁判结果

驳回孙某贤的诉讼请求。


房产律师靳双权点评

根据法律规定,无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

首先,涉案房屋登记所有权人为陈某娟,孙某贤虽提交了有陈某娟签名的房产代持声明,但陈某娟未出庭予以证实,故该声明法院不予采纳;

其次,即使孙某贤系涉案房屋的借名买房人,但出卖人刘某坤并未履行交付房屋的义务,根据孙某贤提交的视频,刘某坤虽表示其与齐某建系借贷关系,但刘某坤系涉案合同的当事人,与双方均存在利害关系,且也无其他证据佐证刘某坤与齐某建系借贷关系,仅凭刘某坤的陈述不足以证明其与齐某建签订的租赁合同系虚假的,因此,孙某贤主张齐某建与刘某坤之间非租赁关系,依据不足。

根据法律规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。因此,孙某贤与刘某坤签订的买卖合同虽先于齐某建与刘某坤签订租赁合同,但涉案房屋所有权的变动时间(2019年1月22日)在涉案租赁合同成立(2018年3月28日)之后,且齐某建已实际占用涉案房屋,故根据法律规定,在租赁期内,房屋所有权发生转移的,原租赁合同对新的房屋所有权人继续有效,因此,孙某贤以侵权为由要求齐某建腾退涉案房屋的请求,法院不予支持。

因此,孙某贤可通过租赁纠纷解决涉案房屋返还争议。