原告诉称

三原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认秦某才与秦某梦关于北京市大兴区一号房屋签订的《借名购房协议》有效；2.请求依法判令某银行配合办理解除抵押手续；3.请求依法判令秦某梦配合秦某才法定继承人办理过户手续；4.请求判令秦某梦承担本案诉讼费、律师费。

事实与理由：2009年12月17日,秦某才借用二姐秦某梦的名义购买位于北京市一号的房屋(以下简称涉案房屋)一套,首付款是秦某才支付,首付款数额为218266元,另外还有房产代办费1000元,抵押登记费300元,一共刷了219566元。从银行贷款780000元,等额本息还款,贷款也一直由秦某才偿还。房屋的物业费也是秦某才缴纳,该房虽然登记在秦某梦名下,但实际所有权人是秦某才。

秦某才于2019年10月去世。秦某才与妻子即原告周某音育有二女,即原告秦某洁(5岁)、原告秦某露(1岁),秦某才尚有父母健在。秦某才去世后，涉案房屋为秦某才遗产,原告对涉诉房屋享有法定权利。综上，三原告诉至法院，请求判如所请。

被告辩称

秦某梦辩称，第一，不认可涉案房屋为秦某才所有，请求法院判决确认涉案房屋是房屋登记人秦某梦所有，不属于秦某才遗产。秦父、秦母共育三个子女，长女秦某霞、次女秦某梦、长子秦某才，秦母患有二级精神残疾。秦父、秦母想在北京以秦某才、秦某梦的名字分别购一套房，经家人共同商议，就用秦某梦的名字于2009年9月购买了涉案房屋，涉案房屋的首付款及相关税费，全部由秦某梦夫妻、父亲秦父支付，秦某才只是代付款人，自己根本没有出钱。涉案房屋收房后，一直由秦某才和在北京打工的大姐秦某霞负责打理，联系出租人和交月供等，开始租金不够交月供的，秦父将不足部分交给秦某才，秦某才生前一直不让周某音知道涉案房屋情况。

综上所述，涉案房屋的首付款、税费、月供都是由秦某梦负责的，并不是秦某才支付的，涉案房屋是秦某梦所有，不属于秦某才的财产。

第二，2019年9月7日与秦某才签订的《借名购房协议》无效，与秦某才的谈话录音不可以证明涉案房屋属于秦某才。秦某梦没有文化，根本不认识字，且秦某才也未向秦某梦宣读或详细解释，其并不理解《借名购房协议》的真正含义，糊里糊涂签的字。签订协议时，秦某梦身体不好，头脑不清楚，无完全行为意识时签的字；秦某才生前叫秦某梦签过很多字，但记不清楚是否签过此字，在不知详细内容情况下，即使是秦某梦签的字，那是在秦某才欺骗秦某梦情况下签的字；涉案房屋是秦父主导下给秦某梦购买的，并由秦父将秦某梦夫妻打工收入给秦某才，由秦某才负责代付款的，秦某梦不清楚这详情。秦某才生前也与秦父商量好此房的归属，如果秦某才提出是借名购房，秦父作为户主，是坚决不同意的。

《借名购房协议》签订时，秦某梦已经病重，神志不清，对自己的行为没有完全掌控能力，不能作为秦某才的真实意思表示。《借名购房协议》的真实性存在疑问，《借名购房协议》只是周某音单方提供，在秦某才遗物清单中也没有提到此协议，又没有利益相关人或第三人在场见证协议的取得，《借名购房协议》真实性有问题，且原告周某音也完全可以对协议内容进行变更。《借名购房协议》没有经过法律公证，不具有法律效力。

签订协议时，秦某梦与刘某国婚姻关系存续期间，也未征取刘某国意见；签订协议时，证人秦某霞已知秦某才病重，为了不让秦某才担心，更好养病而签字的。根据有关法律规定，此协议是无效的。秦某梦与秦某才的谈话录音，不能证明借名购房的存在，录音中只提到房子是用秦某梦名字购买的，并未提及房子的所有人是谁和是否秦某才支付的购房款和月供。

秦父、秦母共同辩称，涉诉借名购房协议无效。秦某梦夫妻与秦父、秦母共同生活，一家人共同支撑家庭，经济上不分你我。秦某才于2014年将秦某梦带到北京打工，秦某梦的孩子出生后，秦父和秦某才考虑到年老后要去北京生活，为了秦某梦的孩子能在北京接受更好的教育，秦某梦更好地发展和一家人团聚，就决定在北京给秦某梦也买一套商品房，首付款和税费从秦某梦夫妻多年工钱支付，房子先出租，用于交月供。2009年，秦某才回老家一次，秦父一次给了秦某才25万元，2009年9月，认购了涉案房屋，用这25万元支付了首付款和相关税费，有些手续还是由秦某霞办理的，只是通过秦某才银行卡支付的，秦某才只是代付款人，自己根本没有出钱。

购房的首付款和月供都是秦某梦夫妻的钱支付的。该房开始对外出租，租金用于支付月供，租金不够交月供时，由秦父将不足部分给秦某才。房子出租时，一般由秦某霞联系承租人、商定租金等，房客租金有时直接给秦某才，有时给秦某霞转交给秦某才或直接存入按揭账户或直接交物业费等，再将入账凭证给秦某才保管（因为秦某霞住公司，不方便保管资料）。2019年10月秦某才去世后，秦某梦一直在缴纳按揭月供和物业费。

秦某才与周某音于2012年4月结婚，婚后不到二个月，周某音就与秦某才闹离婚，理由是秦某才的工资没有全部交给周某音保管，北京家里的开支全部由秦某才负担，为了不让秦某才夫妻俩吵架，老家稍有钱，秦父就将钱给秦某才，因为父子关系，从来没有登记给秦某才钱的情况。在2019年秦某才病重期间，5、6月份双方商议离婚财产分割事宜时，双方也未提及此房，可以看出秦某才生前没有将此事告知周某音，秦某才认为此房是秦某梦的，周某音也一直不知有此房，否则在商议离婚时周某音肯定不肯的。《协议》签订时，秦某才也未告知正在录音，一心记着能让秦某才心情快乐更有利于其康复，两个姐姐没有想得太多，糊里糊涂签的字，两个姐姐也没有看过协议里的内容，因为两个姐姐完全相信秦某才。

一号房屋,首付款、税费、月供的实际支付人是秦某梦夫妻,且以秦某梦登记购买和办证,属于秦某梦夫妻的合法财产;夫妻共同财产的处置,必须由夫妻共同做出,《协议》刘某国未签字;房屋于2009年9月在秦某才、秦父明确表态下给秦某梦购买的,而《协议》是2019年7月签字;当时秦某才病重、头脑不清醒,秦某梦身体也不好,秦某才也未将内容明确告知没有文化的秦某梦,也未告知秦父,是明显的欺诈行为;从秦某才与周某音的聊天记录可以推断,秦某才认可此房是秦某梦的;《协议》中所涉房屋相关权利人都不知情,且《协议》中甲方在病重期同头脑不是非常清醒情况下提出的意见,根据有关律规定,此《借名购房协议》是无效的,秦某梦与秦某才的谈话录音不可以证明涉案房屋属于秦某才。请求法院判定房屋所有权人是秦某梦。

银行未到庭，庭后提交情况说明，截至2021年7月7日，涉案房屋尚欠银行贷款本金余额604662.51元。

法院查明

秦某才生前与周某音系夫妻关系，二人于2012年4月6日登记结婚，婚后育有二女，长女秦某洁（2014年1月5日出生），次女秦某露（2019年1月28日出生）。2019年10月22日，秦某才因患肺癌抢救无效去世。秦父系秦某才之父，秦母系秦某才之母，秦父与秦母育有二女一子，长女秦某霞、次女秦某梦、长子秦某才。

2009年12月19日，北京C公司（出卖人）与秦某梦（买受人）签订《商品房预售合同》，总价款998266元。同日，秦某梦（借款人）、银行（贷款人）与北京C公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定秦某梦借款780000元。

2013年4月12日，对涉案房屋颁发房屋所有权证，房屋所有权人登记为秦某梦，单独所有附记有抵押登记。

2019年7月7日，秦某才（甲方）、秦某梦（乙方），秦某霞作为证人，签订了《借名购房协议》，载明：一、基本事实1.甲方因故不便以自己名义购买住房，2009年12月17日委托乙方以乙方名义购买位于北京市大兴区一号房屋一套；2.乙方接受甲方的委托,以乙方名义签订房屋买卖合同,但实际购房款及相关费用全部由甲方支付,甲方是实际出资人和房屋的实际所有权人；3.基于以上事实,甲乙双方虽为亲姐弟,鉴于甲方身体原因,双方特补签订本协议,明确相关权利义务,和具体操作方案,共同遵守。……协议还约定了房屋权属及使用、房屋所有权的处分、其他约定及违约责任条款。在协议尾部有“相关利害关系人承诺：本人已知悉甲方实际出资有乙方名义购房一事，并表示认可该房所有权等实际归甲方所有，本人不对该房屋提出任何权利主张”。

三原告为证明存在借名买房的事实，除提交上述《借名购房协议》外，还向本院提交录音光盘、录音译文。录音的主要内容是秦某才说借用秦某梦的名字购买涉案房屋，秦某梦知道且同意，秦某霞也知道并且同意为此作证。三原告为证明涉案房屋房款及贷款月供均是由秦某才支付，提交以下证据：1.首付款（218266元）发票、代办费（1000元）专用收据，抵押登记费（300元）专用收据；2.银行卡刷卡消费单，商户名称北京C公司。3.秦某梦名下银行存折自2016年6月至2018年8月的交易明细，显示提前存入房贷款，每月3766元房贷款被划走。4.秦某才的工商银行卡自2011年6月8日至2016年7月30日期间交易明细，显示自该期间内，上述秦某才的工商银行卡向秦某梦的建设银行还贷存折34次转入金额共计411470.7元。5.111份自助柜员机现金存款凭条，存款时间从2013年4月至2019年6月，凭条覆盖期间大部分月份，存款金额大部分在4000元左右。

三原告为证明秦某才生前实际管理使用涉案房屋，提交以下证据：购房发票，合同，租房合同等。

秦某霞出庭作证称：“我们是借名买房月供是我与妹妹出的。对秦某霞证人证言，三原告不予认可，三原告质证称：“其与之前其他法院案件供述不一，且和被告存在利益关系”。

庭审中经询问，自2019年10月秦某才去世后，涉案房屋贷款月供由秦某霞将钱存入秦某梦还贷银行账户偿还贷款。

裁判结果

一、确认秦某才与秦某梦于二〇一九年七月七日签订的关于北京市大兴区一号房屋（的《借名购房协议》有效；

二、待周某音将本判决第一项所涉房屋所欠银行剩余贷款余额清偿完毕后十日内，银行协助办理该房屋的解除抵押手续；

三、本判决第二项内容履行完毕后十日内，秦某梦协助将本判决第一项所涉房屋不动产权转移登记至周某音、秦某洁、秦某露、秦父、秦母名下；

四、驳回周某音、秦某洁、秦某露的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需由借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，在符合诉争房屋所在地房屋限购政策的情况下，借名人可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。本案争议焦点在于秦某才与秦某梦之间所签订的借名购房协议是否有效，三被告主要有以下抗辩意见：一是周某音与秦某才商量离婚事宜时，并未提及涉案房屋，周某音当时亦不知晓涉案房屋的存在，说明秦某才默认房屋属于秦某梦；二是秦某梦签借名协议时，是已婚，涉案房屋是共同财产，没有其配偶刘某国的同意，协议没有效力；三是秦某才收入有限，房款均是由秦某梦夫妻、父亲秦父支付，秦某才只是代付款人，自己没有出钱。对此法院有以下几点考虑：

第一，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。本案中，秦某才生前没有告知周某音或者说周某音在秦某才生前并不知晓借名买房的事实，不能以此推知秦某才以默示的方式认可涉案房屋属于秦某梦所有。

第二，双方当事人意思表示一致，合同成立。依法成立的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自成立时生效。刘某国是否知情，是否同意，并不影响借名买房协议的成立和生效。三被告主张秦某才购房时，秦父给秦某才25万元现金，秦某才每年回老家一次，秦父都给秦某才钱，让秦某才存起来。涉案房屋收房后，以房租支付贷款月供，开始租金不够交月供的，秦父将不足部分交给秦某才，但并未提供证据佐证，仅凭证人秦某霞出庭作证，缺乏其他相关证据予以佐证，且秦某霞证言对于秦父是否给了秦某才25万元也是听说，并非亲身经历，故对于三被告的该项主张，法院实难采信。

第三，秦某才与秦某梦之间就借名购买涉案房屋事宜签订了书面的借名购房协议，三被告辩称秦某梦在签订协议时身体不好，头脑不清醒，无完全行为意识下签的字，但对此三被告未提交证据予以证明，故法院对三被告该项抗辩意见不予采纳。

第四，就涉案房屋，秦某才支付了房屋首付款项，并按期将月供还款转账存入秦某梦银行还贷账户，实际支付了直至其去世前的各期房贷款；且就购买涉案房屋的重要文本文件均由秦某才持有。

综上所述，秦某才与秦某梦之间所签订的签名购房协议，无法定无效情形，应属合法有效，法院对秦某才与秦某梦之间构成借名买房的事实予以认定，双方当事人均应按照合同约定，履行相应义务。

周某音自愿代为清偿涉案房屋所欠建设银行剩余贷款余额，法院不持异议。秦某才去世后，其第一顺位法定继承人为其妻周某音、其女秦某洁和秦某露、其父秦父、其母秦母，现三原告要求秦某梦配合将涉案房屋转移登记至秦某才法定继承人名下即转移登记至周某音、秦某洁、秦某露、秦父、秦母名下，并无不当，法院予以支持。同时需指出，法院虽支持了三原告要求秦某梦配合将涉案房屋转移登记至秦某才全部第一顺位法定继承人名下，但本案为合同纠纷，法院未对秦某才继承事项作出处理，即未就涉案房屋各法定继承人所应继承享有的份额予以处理，争议方可自行协商或另行在继承纠纷案件中处理。