原告诉称

周某兰向本院提出诉讼请求：1．判令孙某涵返还周某兰购房款58万元；2．判令孙某涵赔偿周某兰经济损失114．8万元；3．判令孙某涵赔偿周某兰租金损失（按照每月3500元的标准，自2015年1月31日起支付至孙某涵退还购房款并赔偿房屋损失止）；4．判令孙某涵赔偿周某兰利息损失。

事实与理由：2006年10月30日，孙某涵将位于北京市朝阳区x号房屋出售给周某兰。孙某涵办理了公证书，同意委托周某兰自行办理房屋过户手续。办完公证后，周某兰向孙某涵支付全部房款58万元，孙某涵出具收条：“今收到周某兰交来x房款人民币伍拾捌万元正。此房款已全部结清。收款人孙某涵，2006年10月30日”。同时，孙某涵将房屋钥匙、身份证复印件、房屋产权证原件、商品房买卖合同原件，发票原件，契税、公共维修基金各项票据原件一并交付给周某兰，周某兰入住x号房屋。

2007年1月份，周某兰办理过户手续时，发现x号房屋被法院查封，该房屋最终被人民法院判决确认归案外人郑某（孙某涵的继母）所有。经评估，x号房屋价值465．33万元。原告认为，孙某涵将x号房屋出售给周某兰，周某兰支付全部房款，双方之间形成房屋买卖合同法律关系。x号房屋己经被人民法院确认归他人所有，孙某涵无法继续履行合同，应返还周某兰购房款并赔偿经济损失。

被告辩称

孙某涵辩称，我方同意返还购房款58万元，不同意赔偿经济损失114．8万元及租金损失。

法院查明

孙某鹏与郑某原系夫妻关系，孙某涵系孙某鹏与前妻所生之子。

2002年12月12日，孙某鹏购买了北京市朝阳区x室（以下简称涉案房屋），建筑面积75．36平方米，并与H公司（以下简称H公司）签订买受人为孙某鹏的《商品房买卖合同》。

2004年6月1日，孙某鹏给H公司出具了一份赠予书，载明：坐落在北京市朝阳区x室孙某鹏的住宅赠予给孙某涵，与H公司不产生任何关系与纠纷。

2004年6月29日，孙某鹏与孙某涵向H公司递交了一份“关于变更朝阳区x号买受人的申请”，记载：我于2002年12月12日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买贵公司开发的朝阳区x号商品房。当时购房时，由于我儿孙某涵不在北京，因此签订合同时的买受人为我。孙某鹏本人的意愿是将该房产落户到其子孙某涵名下，故孙某鹏、孙某涵提出申请，将合同中的买受人变更为孙某涵，并承诺“由于变更买受人和更改合同造成的一切法律后果均与H公司无关”。H公司出具了买房日期倒签为2002年12月12日、买房人为孙某涵的《商品房买卖合同》。

2004年9月，孙某涵办理涉案房屋的产权登记手续，所有权人为孙某涵。

郑某自2004年5月起，曾先后两次向法院提起诉讼，要求与孙某鹏离婚。2006年12月4日，郑某与孙某鹏离婚，约定夫妻共同财产中的涉案房屋归郑某所有。当郑某前去办理涉案房屋更名手续时，得知房屋权属登记在孙某涵名下。

2007年2月25日，周某兰针对提出再审申请。

2007年2月，郑某向本院提起民事诉讼，要求确认孙某鹏将涉案房屋处分给孙某涵的行为无效。法院判决涉案房屋归郑某与孙某鹏所有，驳回了郑某的其他诉讼请求。周某兰不服提出上诉。终审民事判决，驳回周某兰上诉，维持原判。2011年1月21日，将涉案房屋过户至郑某名下。

2010年，周某兰以房屋买卖合同纠纷为由将孙某涵诉至本院，表示双方约定孙某涵以580000元的价格将涉案房屋出售给周某兰，并实际于2006年10月30日收取周某兰全部购房款，约定于1个月内协助周某兰办理涉案房屋的产权过户手续，后孙某涵拒绝办理，故周某兰要求孙某涵继续履行于2006年10月30日与周某兰口头达成的房屋买卖合同，并协助周某兰办理涉案房屋的产权过户手续。该案中孙某涵经公告送达起诉书及传票，未到庭应诉。2010年8月3日，本院作出判决孙某涵继续履行于2006年10月30日与周某兰达成的房屋买卖合同，于该判决生效后20日内协助周某兰将涉案房屋过户至周某兰名下。

郑某知悉周某兰与孙某涵房屋买卖合同纠纷审理结果后，向检察机关申诉。北京市人民检察院第二分院裁定将该案指令本院再审；再审期间，中止原判决的执行。本院经审理后，驳回周某兰的诉讼请求。周某兰不服该判决，提出上诉。北京市第三中级人民法院，驳回周某兰的上诉，维持原判。

2014年，郑某将周某兰以排除妨害为案由诉至本院，要求周某兰搬离涉案房屋并支付房屋占用费。本院判决周某兰于该判决生效后7日内搬离涉案房屋，将该房交还郑某，并由周某兰支付郑某自2015年1月31日起至实际腾退之日止的房屋占用费。郑某表示上述案件已审结，但并未执行完毕。

2016年9月21日，周某兰以财产损害赔偿纠纷为由，将孙某涵、孙某鹏和郑某诉至本院，要求1．判令孙某涵返还购房款58万元；2．判令孙某涵赔偿经济损失4073300元（房屋差价损失）；3．孙某鹏、郑某对此承担连带责任。因周某兰主张其与孙某涵之间形成房屋买卖合同关系，却以财产损害赔偿纠纷为由提起侵权之诉，其起诉所依据的事实与案由不符，经释明后，周某兰坚持以财产损害赔偿纠纷为由对孙某涵提出起诉。本院驳回周某兰的诉讼请求。

庭审中，周某兰提交《收条》1份，内容为“今收到周某兰交来x房款人民币伍拾捌万元正，此房款已全部结清。收款人：孙某涵2006年6月30日”。周某兰表示上述内容均系孙某涵手写。孙某涵对该证据真实性予以认可，表示同意返还周某兰购房款58万元。

诉讼过程中，周某兰申请对涉案房屋价值进行评估，估价总价：172．80万元，周某兰与孙某涵对《房地产估价报告》真实性均认可。

裁判结果

一、被告孙某涵于本判决生效之日起七日内向原告周某兰返还购房款五十八万元；

二、被告孙某涵于本判决生效之日起七日内向原告周某兰赔偿经济损失一百一十四万八千元；

三、被告孙某涵于本判决生效之日起七日内向原告周某兰支付经济损失的利息；

四、驳回原告周某兰的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，周某兰与孙某涵口头约定，由孙某涵将其所有的涉案房屋以58万元的价格出售给周某兰，孙某涵同意由周某兰自行办理涉案房屋过户手续，周某兰向孙某涵支付购房款58万元。

周某兰与孙某涵虽未签订书面房屋买卖合同，但是通过双方做出的一系列法律行为，可以认定周某兰与孙某涵之间就涉案房屋已经建立买卖合同关系。根据房屋买卖合同约定，周某兰负有支付房屋价款的义务，孙某涵负有向周某兰交付房屋并办理过户的义务。本案中，周某兰向孙某涵全额支付购房款58万元后，孙某涵即通过公证的方式将涉案房屋交付给周某兰。但是，在2007年1月，周某兰持公证文书至房屋登记部门办理涉案房屋过户手续时，涉案房屋已经被法院查封，并被判决确认归案外人郑某所有，导致周某兰无法办理涉案房屋产权证书。

因涉案房屋已经归案外人郑某所有，周某兰无法获得涉案房屋所有权，孙某涵显然违反了房屋买卖合同规定，孙某涵的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。周某兰向孙某涵支付购房款58万元，现因双方之间的房屋买卖合同已无继续履行之可能，孙某涵应当予以返还。

周某兰与孙某涵之间虽未签订书面房屋买卖合同，亦未就违约责任进行约定，但是不能就此否认孙某涵的违约行为。首先周某兰的损失系由孙某涵的违约行为造成，其次周某兰的损失当然包括合同履行后的相关利益损失。若孙某涵按约定履行合同，周某兰按约定获得房屋所有权，则房屋价值上涨带来的经济利益应当属于周某兰，但是因孙某涵的违约行为导致周某兰无法获得房屋所有权，则因房价上涨造成的利益损失应当由孙某涵承担。经评估涉案房屋在2011年1月21日的价值为172．80万元，现周某兰主张的要求孙某涵赔偿经济损失114．8万元的诉讼请求，有事实依据，法院予以支持。

周某兰要求孙某涵支付172．8万元的利息损失的诉讼请求，因涉案房屋于2011年1月21日即过户至案外人郑某名下，周某兰与孙某涵之间的房屋买卖合同已经无法继续履行，故自2011年1月21日起孙某涵应当承担相应的利息损失。

周某兰要求孙某涵支付租金损失的诉讼请求，因在孙某涵向周某兰赔偿的经济损失中，已经对此予以考量酌定，不再重复计算，故对周某兰该项诉讼请求，法院不予支持。