2019年4月2日,业主邱某某与开发商湛江某某有限公司签订《商品房买卖合同》,邱某某购买该公司某一楼盘商品房,总价款945742元,合同约定2020年12月30日前交房。合同签订后,业主邱某某支付全部购房款。交房时间届满后,开发商某某公司未按约定交房。业主邱某某称多次致电给当时的销售人员,销售人员开始是说疫情影响,无法按期交房,至于什么时候交房也不知道,后来销售人员不耐烦挂电话。业主邱某某表示:“自己花钱买房,合同写的清清楚楚,现在连个明确答复都没有,对方态度还不好。特别气恼,特别心烦。”

为了维权,业主邱某某将开发商告上法院,请求判决按照合同约定交房时间,逾期交房支付违约金。而开发商答辩称:“销售人员态度不好予以道歉,属于管理不当问题。但是逾期交房是由于疫情影响,属于不可抗力,依法不承担违约责任”。

在诉讼中,业主邱某某接受收房(2021年7月18日)。一审法院判决开发商向业主支付违约金26102.48元,双方不服一审判决均上诉。二审维持原判,驳回双方上诉请求。

疫情作为全球性公共卫生事件,属于不可抗力。但是疫情影响根据时间和国家的防控措施的不同,对房地产行业影响不同。

武汉因爆发新型冠状病毒感染肺炎而封城,广东省于2020年1月23日启动全省重大突发公共卫生实施一级响应。2020年5月9日,广东省将新型冠状病毒疫情重大突发公共卫生时间调整为三级响应,相关部门相继发出在防控同时做好复工复产工作的相关通知。

一二审法院均酌情认定2020年1月23日至2020年5月8日共107天为疫情影响的起止时间,免除107天的逾期交房违约责任。但超出之外的逾期交房时间,开发商必须支付违约金。

在疫情尚未爆发约定交房时间的案例,可引用以上两级法院认定2020年1月23日至2020年5月8日的免责时间。当然疫情影响并非作为开发商逾期交房挡箭牌,除以上免责时间外需按照合同约定承担违约责任。