案例简介

2017年4月20日,原告张某某购买了某房地产开发有限公司(“开发商”)开发建设的位于长安区某大街住宅一套,房屋总价款为156万元,其中原告张某某支付首付款76万元,剩余80万元以贷款的方式支付。

合同约定的交房日期为2019年10月1日之前,并约定开发商逾期交房超过60天,原告张某某有权选择退房。合同签订后,原告依约支付了全部购房款,开发商在2019年10月1日之前未能交房房屋,2019年12月份,原告张某某将开发商列为被告起诉至法院要求退还购房款并将贷款银行列为了第三人。

办案经过

一、一审败诉,二审反败为胜

张某某依据购房合同第十二条第2款的约定,起诉开发商要求退还购房款并支付利息。开发商以大气污染防治以及新冠肺炎导致停工为由进行抗辩,并要求依据补充协议第二条的规定,要求顺延交房日期。开发商向一审法院提交了18份停工证据主要为石家庄市重污染天气的启动通知和石家庄市重污染天气解除通知、政府停工通知,开发商提交了自2018年9月一至直2020年4月份的大气污染防治通知,主张因大气污染等导致停工310天。最终,法院认定大气污染防治以及新冠肺炎导致的停工属于“不可抗力”因素,交房日期予以顺延,顺延后的交房日期未到,判决驳回了张某某的合同解除的诉讼请求。

一审败诉后,原告找到了要求我代理本案二审阶段,我详细分析了一审判决后发现主要存在三个问题:1、一审法院对被上诉人停工天数即交房日期顺延天数认定错误,从而导致原告张某某不符合了合同解除的条件。2、一审法院对原合同法不可抗力条款的适用存在法律上的错误,导致开发商停工天数计算错误。3、退一步讲,即便按一审法院认定的停工天数310天计算,到二审开庭时,开发商仍不能交付房屋的,同样符合了合同约定的解除条件。

二审期间,我接受了找张某某的委托并参加了二审,我先法庭阐述了以上观点并向法院提供了5份案例参考,最终,二审法院采纳了我的观点将本案发回了一审法院重新审理。

二、发还重审,取得胜诉,购房合同解除,房贷由开发商负责偿还

该案经二审审理,撤销了一审判决,要求重新审理,并在二审裁定中明确开发商提交的证据不足以证明因不可抗力导致停工的事实。在该案重新审理时,及时向法院提出了变更诉请的申请,要求解除与开发商的购房合同,开发商返还原告首付款并支付利息损失。要求解除原告与第三人的贷款合同,要求剩余银行贷款要求开发商负责偿还。最终,法院支持了我们的全部诉讼请求,判决开发商负责偿还银行剩余贷款。

律师分析

本案要求开发商返还购房款首付款以及承担剩余银行贷款的关键是证明开发商存在严重逾期交房符合合同解除的情形,因为合同解除后,有明确法律规定可以要求开发商承担剩余房屋贷款。于是,庭审时我从开发商既符合合同约定的情形,也符合法定解除情形进行了论述和举证。主要从以下几个方面:1、原告与开发商签订的购房合同约定的交房日期已过,目前开发商仍未能交房。2、开发商提交的停工的证据不能证实因不可抗力因素导致的停工。3、开发商目前在执行信息网上存在多起执行案件,已经没有履行交房的能力,原告的购房目的无法实现。最终,人民法院支持了原告的诉请。

法条链接:

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
  商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。