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承租人在租期内搬走,而次承租人仍占有租赁物,出租人怎么办
更新时间:2021-09-06

代理方向:出租人

案件时间:2021年

争议焦点:合同未解除的情况下,承租人未经出租人同意擅自退租,但未将部分转租房屋的次承租人及次承租人另行转租的实际使用人清退,承租人是否须向出租人继续承担租金?


一、基本案情

2017年6月5日,小明(化名)与某医药公司签订房屋租赁合同,约定:小明将位于大连市某地共计580平方米的商铺(一层180平、地下400平,实际使用面积为500平方米的商铺租)租给某医药公司使用,租期自2017年5月26日起至2023年6月25日。除首期租金外,某医药公司应当在每年5月26日前,支付本年6月26日至次年6月25日期间的租金。承租方在租期内有权将商铺部分转租他人。某医药公司无理迟延支付租金的,每延期一天应按照未支付部分的0.2‰向出租方支付滞纳金。承租人补偿出租人两个月租金,可以提前撤店。

某医药公司承租后,按照约定支付了起租日至2019年6月25日共计2年的租金。2018年1月1日将地下室转租给案外次承租人,租期至2022年1月31日。次承租人向某医药公司支付了1年租金,期间又将地下室转租给他人,现地下商铺仍在经营。

2019年8月12日,某医药公司将案涉租赁商铺的地上部分清空后撤场,未将商铺地下部分清空腾退。9月17日,某医药公司向小明支付了39425元(不足二个月租金)。2019年10月15日,某医药公司工作人员向小明的丈夫小强(化名)提出解除租赁合同,小强表示没有交接,不同意解除合同。


二、办案经过

接受委托后,第一时间按照合同约定提起了民事诉讼,并调查了租赁物当时使用情况。经调查,案涉租赁物仍由次承租人对外转租的实际占有人占有使用,承租人大连某医药公司已经从地上部分撤出。但地下仍被占用。

结合案件证据情况,律师分析:案涉租赁合同约定,双方合同是针对租赁房屋整体约定按年计收租金。出租人应向承租人履行的租赁物交付义务,以及双方合同终止时承租人应向出租人履行的租赁物返还义务,应系对租赁物的整体交付或返还,不应是对部分租赁物的交付或返还。某医药公司单方从案涉房屋地上部分搬离,并未将其承租后转租给他人使用的地下部分清空后返还给小明。在此情况下,小明有权拒绝接收案涉房屋地上一层,在某医药公司未将其承租的地下部分返还给小明的情况下,小明有权要求某医药公司依据合同约定支付房屋租金。案涉房屋地下部分系某医药公司从小明处承租后转租给他人经营使用的,负有向次承租人收回房屋地下部分并向出租人履行返还地下部分租赁物的义务主体,应系与地下部分次承租人存在转租合同关系的某医药公司。某医药公司主张收回地下部分租赁面积的责任主体是出租人小明,并以此主张小明未对第三方侵占商铺的行为采取措施导致损失扩大,没有法律依据。


三、法院裁判

二级法院采纳律师意见,一审法院支持了出租人要求承租人支付租金及滞纳金的全部诉讼请求,二审法院驳回上诉,维持原判,为小明挽回2019年至2021年租金及其他经济损失64万元余元。


四、办案总结

次承租人占有房屋问题,是租赁合同纠纷中的难点问题。此案的处理,对于承租人在租赁期内“跑路”,留下次承租人烂摊子的问题,具有较好指导作用。

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