【当事人】

再审申请人(一审被告、二审上诉人):福建某房地产公司

被申请人(一审原告、二审上诉人):庄某、肖某

原审被告:三明某物业公司


【案情简介】

2016年2月2日肖某、庄某向福建某房地产公司购买商品房一套,并支付全款。合同约定,该商品房应于2017年6月30日前交付。2017年6月27日,福建某房地产公司通知交房,要求业主于同年6月30日前收房。2017年8月19日,肖某、庄某接收房屋。2017年6月26日,案涉房屋进行竣工验收,确认消防验收合格,但规划验收尚未进行,诉讼期间仍未取得建设主管部门颁发的竣工验收备案手续。为此,双方发生争议,诉至法院。

原告诉求:1、判令福建某房地产公司支付逾期交房违约金51787元(自2017年7月1日至2018年8月1日,按购房款653877元为基数,每日0.02%计);2、判令福建某房地产公司和三明某物业公司确认案涉商品房物业费缴费起算时间为房屋符合交付条件之日起。


【法院裁判】

福建高院再审主要观点:

1、“本案中,《合同》第十一条“交付时间和手续”中明确:交付该商品房时,出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全,不能满足第九条约定条件的,买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担,并按照第十二条处理。据此,于房屋交接而出卖人未能出示合同约定的证明文件时,买受人有权拒绝接收,并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时,该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利,故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形,亦属出卖人瑕疵履行的违约责任,买受人可依约或于没有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。作为履约行为的房屋交付系一事实行为,故房屋交付仅有是否符合法定和约定标准之事实状态区分及在不符合标准时如何采取补救措施并承担相应违约责任,而无有效无效之判断。原审法院在认定案涉商品房已实际交付,亦认为交付行为属瑕疵履行的情形下,判令出卖人承担逾期交房违约责任,理据不足,本院予以纠正。”


2、关于福建某房地产公司能否以合同外第三人原因为由免除违约责任问题。违约责任是指合同当事人违反合同约定,应当向合同相对方承担的责任;违约责任的承担以“违反合同约定”之事实为前提,而不以违约方存在过错为必要前提。虽然合同违约行为的形态具有复杂性,就违约原因而言,也存在因合同当事人的原因违约和因合同外第三人的原因违约之分,但就合同相对性而言,因合同当事人的原因违约与因合同外第三人的原因违约,在违约责任承担上并没有区别,即都应当由合同违约方向守约方承担责任。为强调合同责任的相对性,《合同法》第一百二十一条规定,“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决”。据此,福建某房地产公司于本案中主张案涉商品房未能完成竣工验收备案系因政府原因所致,该原因非其所能控制,故不应承担违约责任,于法无据。


声明:本文系根据中国裁判文书网公开的(2020)闽民再222号民事判决书所作的加工、整理及分析。