北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）

一．基本案情

原告诉称

原告陆H诉称：位于A县一号房屋、二号房屋、三号房屋是原告父亲陆A的遗产。三号房屋，是购买的国有旧公房，在国有旧公房出售审批表上明确显示是卖给父亲陆A的，虽然在购买房子时陆A已死亡。但不管房款是谁交纳的，与产权没有关系，事实上购房款也是用陆A的遗产交纳的。陆A去世时，上述房产未进行分割，后因A县城旧城改造，上述房产需拆迁，2009年8月至10月间，被告与A县M公司签订了拆迁安置补偿协议。原告作为上述房产的共同共有人，依法应享有相应的拆迁权益，请求法院判决原告在被告与某M公司签订的关于一号房屋、二号房屋、三号房屋三处房产的拆迁安置补偿协议中享有六分之五的权益并分割，即原告分得拆迁补偿款477020元、低价位商品房156平方米。

被告辩称

被告陈C辩称：原告陆H、陈P不应享有继承权，因其于1999年12月10日已经明确表示放弃继承，并已经当时的村委会确认，原告陆H、陈P不具备诉讼主体资格；一号房屋、二号房屋两处的房产在拆迁前已由被告重新翻建，不应当认定为原告诉状中所称的祖产。因此上述两处房屋不应当认定为是陆A的遗产范围；三号房屋虽以陆A的名义购买，但获准购买时陆A已去世，房款是由陆E缴纳，因此该房不属于遗产范围；拆迁后，原告获得了拆迁利益，包括侨眷补偿和两处低价商品房的指标，而这些财产的利益应当属于陆A遗产范围，被告应参与分割。

二．法院查明

经审理查明：韩Q与陆A生前是夫妻关系，二人先后于1977年1月18日和1996年11月22日去世。二人生前共生有四女三子，陆A夫妇生前一直居住在讼争房屋中。除大儿子陆E一家外，其余子女均于1990年1月之前相继搬出另居。此后，陆E一家三口与父亲陆A一起共同居住生活，陆A、陆E相继去世后，两被告仍居住于讼争房屋内直到被拆迁。

本案讼争房产涉及4处，其基本情况及拆迁后所获得的利益分述如下：位于A县一号房屋房产，于1993年10月16日领取房屋所有权证，登记产权人为陆A，合计85.5㎡。2009年9月18日，陈C、陆G作为被拆迁人与某M公司签订拆迁补偿安置协议。该协议中确认被拆迁房屋建筑面积139.51平方米，合法土地使用面积140.01平方米，被拆迁人应得拆迁补偿总额为436551元。

二号房屋房产。该房位于一号房屋房西南角，是A县人民政府在处理私房改造遗留问题时，于1981年12月28日发还给陆A的公房1间，面积为18.5㎡。2009年8月26日，陈C作为被拆迁人代表与某M公司签订拆迁补偿安置协议，该协议中确认合法建筑面积22.92平方米，合法土地使用面积22.92平方米，陈C选择货币结算方式，应得拆迁补偿款165028元。

三号房屋。原是陆A租赁的国有旧公房，原产权人为A县房产管理所，面积为25.18㎡。陆A生前以承租人名义提出购买申请，1996年12月5日经有关部门审批同意该房出售给承租人陆A，此时陆A已去世不久。1996年12月21日，陆E按照当时确定的国有旧公房出售价向江苏省A县房地产公司缴纳了购房款1249975元后取得该房权属。2009年8月26日，陈C、陆G与某M公司签订拆迁补偿安置协议，该协议中确认上述房屋合法建筑面积24.97平方米，合法土地使用面积24.97平方米，被拆迁人选择了货币结算方式，应得补偿款708448元，该款由二被告领取。

三．法院判决

一．三号房屋拆迁时的货币补偿款708450元归被告陈C、陆G所有。

二．二号房产安置房归原告陈P所有，原告陈P给付两被告拆迁补偿款184576元。

三．一号房产安置房归原告陆H所有，原告陆H给付两被告拆迁补偿款117670元。

四．律师点评

陆A夫妇去世时无遗嘱，其死亡时遗留的个人合法财产应为遗产，由所有法定继承人继承。遗产分割前，除陆S的继承人外，其他各继承人都没有表示放弃遗产继承，故其他各继承人应当按照法定继承及物权法的相关规定继承陆A夫妇的遗产。本案的争议焦点是如何分割家庭共有财产和界定陆A夫妇的遗产范围。

关于一号房屋房产。该房原产权登记面积为85.5㎡，产权人为陆A。1994年陆E对该房进行翻建，致签订拆迁协议时面积增加到139.51㎡。因翻建前后的房屋均已不存在，故难以准确界定翻建前后房屋的状况，本院根据房地同走的原则，以翻建前后房屋的面积来推定陆A遗产范围较为公平合理。故翻建前的85.5㎡房产推定为陆A夫妇的遗产，翻建后增加的54.01㎡推定为陆A与陆E一家的共有财产。翻建时，陆G尚年幼，其不享有共有财产的份额，故54.01㎡的房产的共有人为陆A和陆E、陈C夫妇，其中的三分之一部分，即18㎡的房产为陆A的遗产，另三分之二部分，即36.01㎡为陆E、陈C夫妇共有。

关于三号房屋。该房产最初以承租人陆A的名义提出申请，陆A去世后，经相关部门审批同意购买，由陆E实际缴款并取得该房，故该房产应认定为陆E、陈C夫妇所有较为合理。原告认为购房款系陆A的遗产所缴，但又未能提供证据予以证明，三号房屋拆迁时的货币补偿款70845元属于陈C、陆G所有。

关于二号房屋房产。该房产落实公房时的面积为18.5㎡，1994年陆E对该房一并进行了修建，致签订拆迁协议时面积增加到22.92㎡。参照一号房屋房产的分配方式，二号房屋房产中的19.97㎡为陆A的遗产，另2.95㎡为陆E夫妇的财产。该房产拆迁时，由陈P获得补偿款并选择购买了二号房产，补偿款为160508元。按当时的拆迁政策，如果选择货币补偿且放弃安置的被拆迁人按被拆迁房屋合法建筑面积给予300元∕㎡奖励，则可得货币补偿额为167384元，其中的87.13%，即587116元应为遗产，余款867232元属于两被告所有，不参与遗产分割。