一、 基本案情
原告诉称
张A向本院提出诉讼请求:一、请求贵院依法判令原告张A代被告陈A、王A、黄A、陈B向第三人E银行股份有限公司A支行还清剩余购房贷款(约3.5万元);二、请求法院依法判令第三人E银行股份有限公司支行收到上述款项后,办理坐落于A市(房产证号:xx)不动产的抵押权注销登记手续;三、请求贵院依法判令被告陈A、王A、黄A、陈B协助原告张A,将登记在陈C名下、坐落于A市(房产证号:xx)不动产转移登记至原告张A名下;四、诉讼费用由四被告负担。事实与理由:2009年5月,原告张A在A房产经纪咨询有限公司的居间下,欲购买案外人王B名下的坐落于A市号不动产,总房款458000元,其中首付款138000元,剩余购房款320000元通过银行贷款支付。因个人信用问题,原告张A担心贷款审批不能通过,遂找到好友陈C(公民身份号码xx)帮忙,请陈C顶名购买上述不动产,所有费用包括首付款、每月银行按揭均由张A支付。2009年5月18日,原告张A的姐姐第三人张A代张A向王B支付首付款138000元。次日,王B收到该款项,并将上述房屋交付原告张A居住使用。2009年7月15日,出卖人王B与买受人陈C签订《A市存量房屋买卖协议》(网签协议)。
2009年7月24日,上述不动产登记在陈C名下,房产证号xx。陈C以该不动产为抵押物向第三人E银行股份有限公司支行贷款32万元支付尾款,该贷款由原告张A按月偿还,至今大约还有35000元未偿还。陈C后来将房产证交给张A保管。2012年9月28日陈C死亡。陈C的父亲是被告陈A,母亲是被告王A,配偶是被告黄A。陈C与被告黄A婚后育有独生子被告陈B。原告张A认为,王B与陈C签订的《房屋买卖合同》《A市存量房买卖协议》,系双方当事人真实的意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,应为有效合同。张A让陈C顶名购买上述不动产,亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。陈C死亡后,其权利义务由四被告继承。现四被告拒不协助原告进行转移登记,严重侵犯原告张A的合法权益。另,原告张A具备在A市限购区域的购房资格,涉案房产亦不受限售政策的影响;原告张A可以一次性代陈C将剩余贷款还清。为维护原告张A的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定,特诉至贵院,望判如所请。
被告辩称
被告陈A、王A、陈B辩称,被告对原告陈述的事实及主张的诉讼请求不认可。被告从未听说过原告要求配合过户的事情,在陈C生前也从未听其提起过曾经为原告顶名买房的事实。按照法律规定,房屋产权以登记为准,请法庭查明事实依法驳回原告的请求。
被告黄A辩称,黄A对购买住房和办理贷款是知情的,对涉案房屋是否是顶名购买黄A不清楚。
第三人A支行述称,陈C、黄A作为借款人在A支行申请贷款,并与A支行签订借款合同及以涉案房产提供抵押担保,A支行也按借款合同约定发放了贷款,目前贷款尚未结清,故请求法院依法维护债权人的合法债权和抵押权。
第三人张A述称,张A认可原告张A所陈述的事实与主张的请求,张A购买的138000元首付款与部分银行按揭款是由张A替张A支付的,张A不向张A主张任何权利。涉案房屋属于张A所有,四被告应当配合张A进行涉案房屋的转移登记。
二、 法院查明
原告围绕其诉讼请求提供如下证据:A房产经纪咨询有限公司出具的情况说明、出卖人王B出具的证明、张A齐鲁银行历史交易流水、底联、王B建行活期账户明细、陈C偿还按揭贷款的建行卡、《A市存量房屋买卖协议》、房屋权属状况信息、房产证、中国光大银行对私活期对账单一宗52页、派出所证明、结婚登记申请书、被告王A履历表、原告户籍证明、结婚证、户口本,A市房屋登记信息查询结果证明2份、《房屋赠与协议》、《房屋买卖合同》、建设银行陈C名下火气账户明细。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证,对当事人双方无争议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理,本院认定事实如下:
2009年4月22日,原告张A(买方、乙方)与案外人王B(卖方、甲方)在F房产经纪咨询有限公司(居间方、丙方)的居间下签订房屋买卖合同(合同编号0000640),合同约定:甲方自愿出售位于A市历下区xx的房产给乙方,房屋所有权证书号xx,房屋建筑面积82.08平方米,成交价格413000元。乙方应于2009年4月22日向甲方支付定金5000元,乙方应于2009年5月10日过户前支付143000元,余款32万元于银行放款当日交付甲方。其他事项约定:甲乙双方协商乙方贷款打入甲方账号27万元整,剩余5万元打入乙方账号。王B在甲方处签字捺印,张A在乙方处签字捺印,A房产经纪咨询有限公司在丙方处加盖公章予以确认。被告主张该份房屋买卖合同存在原告伪造的可能性,且是举证期限届满之后提交的证据,不予认可。本院认为该证据系书证原件,虽逾期提供但与本案事实认定直接相关,被告未提供相反证据证实该合同系伪造,故本院对该房屋买卖合同真实性及证明力予以确认。
2009年7月15日,王B(甲方、卖方)与陈C(乙方、买方)签订A市存量房买卖协议,协议约定:甲方出售坐落于历下区xx,所有权证号xx,建筑面积82.08平方米,房屋价款36万元。王B在甲方处签字捺印予以确认,陈C在乙方处签字捺印予以确认。2009年7月24日,涉案房屋登记至陈C名下,房产证号xx,房屋坐落历下区xx,权属取得方式为二手房买卖。
2012年5月29日,陈C(赠与人)与张A(受让人)签订房屋赠与协议,协议约定:陈C现有产权属于自己的房屋一套,现赠与给张A,订立如下赠与协议:1、赠与房屋坐落在A市xx的楼房一套,门牌为703号,面积为82.08平方米;2、双方同时约定,此房屋为赠与人陈C的最终赠送;3、协议签订后,双方不得反悔。陈C在赠与人处签字捺印,张A在受让人处签字捺印予以确认。
三、 法院判决
被告黄A提交齐鲁银行2013年1月10日活期存入回单一份,内容载明:向户名为张A,账号为xx的账户以现金存入的方式存入65000元。被告黄A主张当时陈C已经去世,因张A资金周转困难,被告黄A将陈C的抚恤金取出转给原告使用,证明原被告两家在陈C去世前后关系非常好,经济上有往来。原告张文健认为该证据与顶名购房无关联性,该65000元系张A自己存入自己账户,与陈C的抚恤金无关,也不是借款关系。本院认为该齐鲁银行2013年1月10日活期存入回单无法体现转账目的,与涉案房屋的购买无关联性,本院不予采信。
另查明,原告张A自王B交付涉案房屋起至今一直居住在涉案房屋内,四被告及陈C未曾在涉案房屋内居住过。陈C于2012年9月28日去世,陈C的父亲陈A、母亲王A、妻子黄A、儿子陈B系其全部法定继承人。第三人张A系原告张A的姐姐。原告张A持有陈C名下偿还按揭贷款的建设银行卡、涉案房屋产权证书、房屋买卖合同、A市存量房买卖合同、赠与合同。经在A市房屋档案馆查询,张A、邱风霞夫妻在A市高新区有办公用房一套,无其他房屋登记信息。
四、律师点评
本案的焦点是原告张A与陈C之间就涉案房屋是否存在口头借名买房协议。原告主张因自身征信问题无法办理贷款提出以陈C的名义购买房屋,双方达成借名买房的口头约定;被告陈A、王A、黄A、陈B对此不认可,辩称因陈C已经去世,四被告对其与原告是否存在借名买房协议并不知情,房屋产权应以登记为准。经查,原告张A与王B于2009年4月22日签订的房屋买卖合同、陈C与王B于2009年7月15日签订的存量房买卖协议均系出卖人王B对同一房屋的处置。根据银行转账记录、银行业务凭证或者交易明细清单、案涉房产银行按揭贷款还款账户明细等可以证实房屋首付款系通过第三人张A账户转至王B账户,第三人张A亦认可该款项系替张A支付首付款,案涉房屋按揭贷款自2012年10月起至今系原告张A及其亲属通过银行转账的方式偿还每月贷款,被告未能提出证据证明陈C及其家人支付过任何购房款项。涉案房屋一直由原告居住使用,在陈C去世六年之久四被告未向原告主张权利,不符合常理。陈C在去世前与原告张A签订房产赠与协议,亦可以佐证借名买房关系的存在。综上,上述证据相互印证可以证实原告张A为涉案房屋的实际购买人,本院对原告张A与陈C之间的口头借名买房协议予以确认,A市室实际买受人为原告张A,陈C为名义买受人。该协议系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方应按合同约定诚信履行各自的义务,否则应承担违约责任。陈C死亡后,其与原告张A口头借名买房协议中的权利义务应由其继承人即本案四名被告享有和承担。
原告张A自愿代被告陈A、王A、黄A、陈B向A支行还清剩余购房贷款本息,A支行对代偿事宜表示服从法院判决。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条之规定,抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。对原告张A自愿代偿涉案房产剩余贷款本息的主张,本院予以支持。上述购房贷款还清后,第三人理应协助办理涉案房屋的抵押权注销登记手续。四被告作为陈C的法定继承人,应在原告张A代偿完毕银行贷款本息并办理完毕抵押权注销后协助张A办理涉案房屋的权属转移登记手续,产生的相关税费由原告张A自行承担。但应适当给四被告留出一定的履行义务的时间,本院酌定10日为宜。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条,《中华人民共和国继承法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
裁判结果
一、原告张A于本判决生效之日起十日内代被告陈A、王A、黄A、陈B向第三人E银行股份有限公司支行一次性清偿因购买A市号房屋而申请的银行剩余贷款本息(以该行具体结算数额为准)。
二、第三人E银行股份有限公司支行于原告张A代偿完毕上述第一项全部银行贷款本息后十日内,协助办理A市室(房屋所有权证号:xx)不动产的抵押权注销登记手续。
三、被告陈A、王A、黄A、陈B在上述抵押权注销登记手续办理完毕之日起十日内,协助原告张A将登记在陈C名下、坐落于A市室(房屋所有权证号:xx)权属转移登记至原告张A名下,相关税费由原告张A自行承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,预交上诉费,上诉于山东省A市中级人民法院。