一、基本案情
原告诉称
原告姜A向本院提出诉讼请求:1、请求确认原、被告于2011年11月16日签订的借名买房协议书有效;2、依法确认原告系A号房屋的实际所有权人;3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2003年通过钢材交易认识。被告当时新建公司,需要修建厂房办公楼、生活区等,因其资金不足,拖欠原告钢材款495000元。后基于对被告的信任,2003年至2005年原告分6次出借给被告1815000元。上述款项经原告多次催要,被告一直未偿还。2011年,原告准备在买房,但因限购政策的原因,经与被告协商,原告借用被告的名义购买房地产开发有限公司开发的A室的房屋。双方于2011年11月16日签订了借名买房协议书。此后,原告按照购房协议书支付了首付款872763元,交纳税款86472.78元、维修基金42486元。被告按照原告的要求将欠款2009663元直接支付给了房地产开发有限公司。上述房屋交付后,一直由原告占有使用至今。2015年,因被告家庭矛盾,涉及到该房屋的产权纠纷,原告于2015年10月27日向法院提起诉讼,在审理过程中,原、被告达成和解,原告申请撤诉。2017年,被告再次要求分割房产,侵害了原告的合法权益,故诉至法院,要求依法判决。
被告辩称
被告刘A辩称,同意原告的第一项和第二项请求。我们双方签订的借名买房协议书是本着诚信签订的。对于房屋产权,我一直认为争议房屋所有权人是原告,实际使用人也一直是原告。对于第三项请求,不同意承担,我没有能力承担。
第三人李A辩称,不同意原、被告所述的观点。涉案房屋是我与刘A婚姻关系存续期间购买,是刘A在我不知情的情况下用夫妻共同财产购买的。
二、法院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2011年11月18日,刘A与房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同(住宅类)》,购买了房屋(以下简称涉案房屋)。《商品房预售合同联机备案表》记载了买受人刘A,房屋面积211.89㎡,房屋规划用途住宅,合同总价款为2882763元。上述房屋于2013年9月25日进行产权登记。2014年11月19日,因遗失补证,涉案房屋重新登记,建筑面积为212.43㎡,房屋所有权人刘A,共有情况为单独所有。房地产开发有限公司出具两张购房发票,开票日期为2012年7月27日的房款发票显示交纳第一笔购房款872763元,开票日期为2013年7月2日的房款发票显示交纳第二笔购房款2009663元。另涉案房屋交纳契税86472.78元。
另查,刘A与李A原系夫妻关系,二人于1985年12月7日登记结婚,于1987年5月3日生育一子刘B。2016年9月26日,刘A、李A经B区人民法院(以下简称B法院)调解离婚,调解协议内容为:1.李A与刘A离婚;2.登记在刘A名下的车牌号为×××小型越野客车一辆归李A所有(刘A有配合李A办理车辆过户手续的义务),登记在李A名下的车牌号为××小型轿车一辆归李A所有;3.位于B区号房屋一套归李A居住使用;4.B区房屋售房款归李A所有,刘A、李A于2015年9月29日与银行有限公司分行签订个人贷款借款合同所形成的欠招商银行的债务由李A负担,与售房相关的税费由李A负担,刘A于调解书生效后一年内给付李A补偿款三百万元;5.开发有限公司其中35%的股权归刘A所有、其中20%的股权归李A所有,其中45%的股权归双方婚生子刘B所有(刘A、李A均有配合刘B办理股权转让及过户手续的义务)。
姜A为证明涉案房屋系其借用刘A之名所购买,房款亦是其交纳,提交了如下证据:1.协议书,系刘A(甲方)与姜A(乙方)于2011年11月16日签订,内容为:乙方长(常)年在工作,与甲方刘A同事关系,由于乙方生活工作需要,准备在购买房屋一套,由于不符合购房条件,一直未能购买。甲方刘A具有购房资格,且近年内无购房需求,考虑到甲乙双方良好的工作关系,且能够信任对方品行,故双方协商一致,由乙方出资并承担所有相关费用,由甲方出面购买1。该房屋的所有权归乙方所有。购房后使用权也归乙方所有,甲方不得干涉。2.刘A书写的借条4张,日期为2003年4月2日的借条内容为“从姜A个人借款两次共计捌拾贰万元”,日期为2003年6月25日的借条内容为“今借到姜A现金肆拾陆万元”,日期为2004年5月16日的借条内容为“由姜A借给刘A建厂使用三次共计陆拾捌万元,承诺5年内偿还”,日期为2005年3月25日的借条内容为“借姜A人民币叁拾伍万元”,证明共欠姜A231万元。姜A称2003年4月2日的借条中的820000元包含所欠的钢材款495000元,每次借款均以现金交付。3.中国农业银行银行卡交易明细单,证明姜A卡号为×××的银行卡于2011年11月1日消费5000元。
姜A为进一步证明其银行卡消费的两笔5000元及790000元系用于支付涉案房屋的购房款,向本院申请调取保存在房地产开发有限公司处的POS机刷卡存根,本院依法出具调查令。姜A据此提交了上述三笔款的POS机刷卡存根复印件,三张刷卡存根的持卡人签名处均签署“姜A”。对此,刘A质证称认可真实性和证明目的;李A质证称两笔5000元资金的收款方不确定,790000元的消费记录无原件,不认可复印件,且姜A与刘A是事实的夫妻关系,刷卡的资金也是刘A的,即使是姜A支付了购房部分首付款,该资金也属于刘A与李A的夫妻共同财产。
李A称姜A系虚假诉讼,应给予刑事处罚,并提交了如下证据:1.刘A、姜A伪造的结婚证复印件,婚姻双方为刘A和姜A,登记日期2003年5月18日;2.免疫预防接种证复印件(刘小X,2004年2月8日出生);3.房产证复印件及购房发票复印件;4.姜A户口簿复印件;5.姜A2015年10月起诉刘A的起诉状复印件及庭审笔录复印件、撤诉申请复印件,证明其就同一事实提起过虚假诉讼;6.(2017)京0115刑初692号刑事判决书复印件,证明刘A犯重婚罪,本案证据均系伪造;7.B人民法院民事调解书复印件,证明刘A与李A曾是夫妻,后经法院调解离婚;8.刘A、姜A及二人之子刘小X的生活照;9.刘A与李A签署的协议及刘A向姜A所作的书面承诺,证明涉案房屋系刘A用夫妻共同财产购买;其中日期为2010年5月8日的《刘A的财产分配继承人》载明“现有开发有限公司,企业全部财产含所有房屋将来分配如下:企业所有权人刘A,按百分比分配给俩个儿子,大儿子刘C超占50%,小儿子刘小X占50%,以上财产在任何时候具有法律效力。
三、律师点评
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。本案争议的焦点问题是:一、姜A、刘A二人所签订的借名买房协议是否有效;二、涉案房屋的实际出资人是否为姜A。
至于借名买房协议的效力问题。通过梳理姜A和刘A之间的关系,本判决书已经认定刘A在婚姻关系存续期间与姜A以夫妻名义共同生活,并共同抚养姜A所生之子,涉案房屋即是在二人以夫妻名义共同生活期间所购买。尚且不论二人之间是否有借名买房的必要,即使双方之间存在真实的借名买房的协议,通过刘A所书写的《刘A的财产分配继承人》、2010年12月28日支付购房款300万元的承诺、《房屋归属说明》等可以看出刘A曾承诺以自己的财产购买涉案房屋;而对于刘A购买涉案房屋之事,李A称其在与刘A的婚姻关系存续期间对此并不知情,根据日常生活经验,李A之主张较为符合实际,若刘A告知李A姜A借其名购买涉案房屋,就不会发生李A发现涉案房屋后到涉案房屋内与姜A争吵之事,刘A在李A不知情的条件下与姜A所签的所谓的借名买房协议有侵害李A合法权益之嫌,刘A、姜A购买房屋后并在此共同生活的事实也印证了上述观点,故即使存在真实的借名买房协议,该借名买房协议也因违背公序良俗而无效。
四、法院判决
综上,姜A、刘A之间的借名买房协议即使真实存在,也因有违公序良俗的民事基本原则而无效,更谈不上姜A依据借名买房协议取得涉案房屋的所有权,故姜A要求确认借名买房协议有效并据此确认其为涉案房屋实际所有权人的诉讼请求,本院均不予支持。另关于第三人李A所主张的虚假诉讼的问题,姜A以其与刘A的借名买房协议、双方之间的借条、以及通过自己银行卡刷卡支付购房款的事实提起本案诉讼,符合民事诉讼的起诉条件,李A若认为姜A构成虚假诉讼罪,应向公安机关或人民检察院提起控告。
据此,依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第七条之规定,判决如下:驳回原告姜A的全部诉讼请求。
如不服本判决,可于判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费,上诉于第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。