编者按：出卖人与买受人签订商品房买卖合同后，应按照合同全面履行各自义务。未在合同中明确约定的保全申请费用，不予支持。开发商代收专项维修基金并且上缴后，买受人无权直接向开发商主张,买受人可自行向收取专项维修资金的房产管理部门主张。

【当事人】

上诉人（原审被告、反诉原告）：晋江某房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖某。

【案情简介】

肖某与晋江某房地产开发公司于2017年10月9日签订《商品房买卖合同》一份，约定晋江某房地产开发公司将诉争房屋出售给肖某。合同签订后，肖某已经支付全部购房款，并支付给晋江某房地产开发公司公共维修基金28645元，晋江某房地产开发公司已经代为缴纳到晋江市住房和城乡建设局。诉争房屋至今尚未交房。肖某与晋江某房地产开发公司确定本案《商品房买卖合同》已经在2019年1月17日解除。2018年晋江某房地产开发公司已经支付给肖某逾期交房违约金50000元。合同解除后双方尚未办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续。肖某因本案诉讼保全支出保全费5000元、保全保险费4706元。肖某未举证证明其申请的银行按揭贷款1330000元的放款时间，故以晋江某房地产开发公司自认的银行按揭贷款放款时间2017年11月23日为准。

肖某一审起诉并请求：一、确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年1月17日解除；二、晋江某房地产开发公司向肖某支付其自2018年4月1日起至2019年1月16日止逾期交付房屋的违约金105620.69元（该数额已扣除晋江某房地产开发公司前期支付的50000元的违约金）；三、晋江某房地产开发公司立即将购房款2673895元退还给肖某，并自2017年10月12日起至实际退还上述购房款之日止按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算支付利息（暂计算至2019年4月28日的利息为195807.1元），同时晋江某房地产开发公司还应向肖某支付违约金133694.75元；四、晋江某房地产开发公司负担诉讼保全费5000元、保险费4706元；五、晋江某房地产开发公司立即将房屋的专项维修基金28645元退还给肖某。

【法院裁判】

一审法院认为，一、关于违约责任及违约金标准的认定问题。肖某与晋江某房地产开发公司在《商品房买卖合同》第十二条中约定：“……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。”晋江某房地产开发公司未能按照双方约定的交房期限向肖某交付符合交房条件的房屋，已构成违约，且逾期交房时间超过90日，肖某已向晋江某房地产开发公司发出解除合同通知，双方均确认《商品房买卖合同》已于2019年1月17日解除。

根据上述合同约定，肖某要求晋江某房地产开发公司退还购房款2673895元，并支付自付款之日起至实际退还之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息（其中1343895元自2017年10月12日起算，1330000元自2017年11月23日起算），同时应按照全部房价款的5%支付违约金133694.75元（2673895元×5%），予以支持。晋江某房地产开发公司已支付给肖某违约金50000元，抵扣后，晋江某房地产开发公司还应支付给肖某违约金83694.75元。晋江某房地产开发公司认为肖某主张的上述利息足以弥补其损失，其再主张按全部房款5%计算的违约金偏高，依据不足，不予确认。晋江某房地产开发公司向肖某退还购房款后，由肖某向按揭贷款银行偿还剩余按揭贷款。因上述《商品房买卖合同》第十二条约定两种违约情形不作累加，肖某依据该条约定的第2种情形主张解除合同并承担违约责任，故其要求晋江某房地产开发公司应按照该条约定的第1种情形支付自2018年4月1日起至2019年1月16日止按日万分之二计算的违约金，不予支持。二、关于财产保全费用及保全保险费应否予以支持的问题。因肖某与晋江某房地产开发公司对上述费用的负担没有约定，该费用不是肖某主张权利的必要支出，故肖某要求晋江某房地产开发公司承担该费用，不予支持。第三，关于退还公共维修金应否予以支持的问题。虽肖某已支付给晋江某房地产开发公司公共维修金28645元，但晋江某房地产开发公司代收该款项后已以肖某的名义缴纳至相关房产管理部门，解除合同后肖某应自行向相关房产管理部门办理退款手续，不予处理。综上判决如下：一、确认双方签订的《商品房买卖合同》已于2019年1月17日解除；二、晋江某房地产开发公司应于判决生效之日起十五日内退还给肖某购房款2673895元，并支付自付款之日起至实际退还之日止按照中国人民银行规定的银行同期同类贷款利率计算的利息（其中1343895元自2017年10月12日起算，1330000元自2017年11月23日起算），及支付违约金83694.75元；三、驳回肖某的其他诉讼请求。

二审法院认为，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，一审判决晋江某房地产开发公司与肖某双方解除《商品房买卖合同》后，晋江某房地产开发公司应向肖某支付相应的利息损失及违约金并无不当，予以维持。晋江某房地产开发公司关于一审判决同时要求支付利息损失及违约金过分高于实际损失的主张，缺乏证据证明，不予采纳。综上所述，晋江某房地产开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。故判决如下：驳回上诉，维持原判。

【律师观点】

买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依条款全面履行。故出卖人逾期交房后，买受人选择解除合同并发出解除通知书，法院予以照准。体现了法院遵循双方当事人意思自治的原则。关于保全申请费和保函费用，双方未在合同中明确约定，且不是维权必要支出，故无法得到支持。关于专项维修资金，虽然出卖人代收，但已缴交至住建部门，故应由买受人直接向住建部门办理退款手续，不在法院处理范围。

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