【当事人】

上诉人（原审被告）：泉州某置业公司。

被上诉人（原审原告）：李某。

【案件事实】

2017年6月15日，李某与泉州某置业公司签订编号为201706150133《商品房买卖合同》及附件，约定：买受人李某向出卖人泉州某置业公司购买位于泉州市洛江区房屋，成交金额为583258元；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付上述房屋；房屋交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。除不可抗力外，出卖人逾期交房超过180日后的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，李某已向泉州某置业公司支付首付款，并办理按揭贷款手续。诉争商品房于2018年12月20日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》，于2019年5月20日经消防验收合格，于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，于2019年8月15日取得建设工程竣工验收备案证明文件。泉州某置业公司于2019年5月30日邮件通知李某交房，交房时间为2019年6月30日；于2019年8月20日再次邮件通知李某交房，交房时间为2019年8月22日。李某于2019年8月21日收到该邮件，于2019年8月26日办理交房手续，泉州某置业公司向李某代收专项维修资金7616.7元。

李某向一审法院起诉请求：判令泉州某置业公司向李某支付以583258元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年7月1日开始计算至实际交房之日止的逾期交房违约金。

【法院裁判】

一审法院认为，《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。《商品房买卖合同》约定除不可抗力外，泉州某置业公司应在2018年6月30日前将符合交房条件的诉争房屋交付给李某。首先，对不可抗力，双方并未进行特别约定，应依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”进行认定。现泉州某置业公司未提供证据证明存在当事人在订立合同时不能遇见、不能避免且不能克服的客观情况，应承担举证不能的法律后果，故泉州某置业公司仍应按合同约定于2018年6月30日前交房。其次，诉争房屋何时达到交房条件。《商品房买卖合同》约定诉争房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告方可交付。而本案中泉州某置业公司分别于2018年12月20日、2019年8月15日取得《泉州市房产测绘报告书（产权登记）》《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，故应认定诉争房屋于2019年8月15日才达到交房条件，方可交付给李某。泉州某置业公司于2019年8月20日邮件告知李某于2019年8月22日办理交房手续，其通知交房的时间已超过《商品房买卖合同》约定的交付时间合计418天（2018年7月1日-2019年8月22日）。故对李某请求泉州某置业公司支付逾期交房违约金24380.18元，予以支持，超出部分，不予支持。泉州某置业公司主张施工过程中遇中雨及以上降雨、六级及以上大风、35度以上高温天气、停水、停电及中高考等应延期交房，因其主张的情形不属于不可抗力，其要求延期交房不符合合同约定，对其主张应不予采纳。泉州某置业公司关于其已于2019年6月13日经建设、勘察、设计、监理、施工单位五方竣工验收合格，诉争房屋具备交付条件，且其于2019年5月30日邮寄通知李某于2019年6月30日交房，李某未依约前往交房，故应视为其已于2019年6月30日完成交房义务的主张，不符合合同约定，且在诉争房屋不符合交房条件的情况下，该交房通知为无效通知，故对泉州某置业公司上述主张不予采纳。泉州某置业公司主张双方约定的违约金过高，但未提供证据予以证明，故对其该主张，不予采纳。就李某是否存在逾期缴纳专项维修资金至泉州某置业公司顺延交房，第一，根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”的规定，专项维修资金在房屋交付后才能发挥功能，而诉争房屋在2019年8月15日才符合交房条件，买受人客观上无法在此之前办理交房手续并交纳专项维修资金，且诉争房屋无法在合同约定的期限内交房的过错在于泉州某置业公司，故泉州某置业公司以李某未在约定的期限内缴纳专项维修资金，其得以顺延交房，于法无据，不予支持；第二，《补充协议》约定李某应在2018年6月30日前缴纳专项维修资金，但双方亦在《临时管理规约》中约定专项维修资金由业主购房时一次性交纳。二者对专项维修资金的交纳期限存在不一致的约定，视为约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，李某应在泉州某置业公司通知办理交房手续时缴纳专项维修资金，逾期未缴纳的，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”的规定，泉州某置业公司不得向李某交房。李某在收到交房告知书后未及时办理交房手续及缴纳专项维修资金，即2019年8月22日未能交房的过错在于李某，泉州某置业公司得以顺延交房，现李某要求泉州某置业公司承担至实际交房之日止逾期交房的违约金，于法无据，应不予支持。综上所述，泉州某置业公司未能在约定的交房时间将房屋交付李某使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。李某的诉讼请求予以部分支持。泉州某置业公司就本案存在不可抗力、李某逾期缴纳专项维修资金等情形可以顺延交房等辩解，于法无据，不予采纳。

一审法院判决：一、泉州某置业公司应于判决生效之日起十日内向李某支付逾期交房违约金24380.18元；二、驳回李某的其他诉讼请求。

二审法院认为，泉州某置业公司未能提供证据证明其何时向李某告知缴交账户，且泉州某置业公司向李某发出的有效交房通知告知李某在交房时缴交专项维修资金，泉州某置业公司以李某未按约定在2018年6月30日前缴交专项维修资金为由主张其可延期交房，缺乏依据，不予采纳。本案《商品房买卖合同》仅约定了遇不可抗力可顺延交房，泉州某置业公司据以主张其可顺延的天数为中雨以上降雨、六级以上风力及35度以上高温天气天数并提供了监理单位福建省蓝图监理咨询有限公司、建设单位福建省惠五建设工程有限公司的书面证明加以证明。两份书面证明仅载明因出现相应天气，监理公司要求施工单位不得施工，内容过于笼统，无相应的施工进度、施工内容记载，不够充分，且监理公司、建设单位与泉州某置业公司存在利害关系，在无其他更充分证据佐证的情况下，监理公司、建设单位的证明不足以作为认定在相应天气情况下，工程停止施工的证据，泉州某置业公司提供的证据不足以证明相关天气状况为不可抗力，其可据实延期交房。本案《商品房买卖合同》约定交房时间为2018年6月30日，泉州某置业公司于2019年8月20日邮件告知李某于2019年8月22日办理交房手续，一审认定泉州某置业公司以房价款583258元为基数，按日万分之一支付李某逾期交房违约金24380.18元，符合合同约定，数额正确，予以维持。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【律师观点】

本案焦点涉及商品房交付条件、延期交房情形等认定。关于商品房交付条件，合同约定明确，即：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。因此，以取得该两份文件日期为具备房屋交付条件的日期。同时，关于不可抗力，欲证明天气状况等因素导致停止施工的情形，单凭监理公司、建设单位等出具的书面证明显然是不够的。实务中，至少要提供气象部门出具的文件方可。一审以天气状况不属于不可抗力，认定有误。二审则以“监理公司、建设单位与泉州某置业公司存在利害关系，且提供的证据不充分”不予认定不可抗力。显然，在提供足够充分的证据的前提下，天气状况等因素依然是有可能被认定为不可抗力的。

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