【房产合同纠纷】购房多年，开发商超出时间未给业主办理房产证！

陈志斌律师代理原告（业主），为原告诉请开发商办理房产证，大获全胜！

审理法院：南宁铁路运输法院

案件类型：民事案件

案 号：（2017）桂0102民初6712号

案　　由：租赁合同纠纷

原告代理律师：陈志斌 [广西天狮灵动律师事务所]

原告：凌X，女，住南宁市兴宁区。

委托代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。

委托代理人：农美春，广西天狮灵动律师事务所律师。

被告：南宁XX房地产公司

【原告诉请要点】

原告凌X向法院提出诉讼请求:一、被告向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告；二、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年10月18日，原告与被告签订了《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：XXX），约定由原告向被告购买位于南宁市兴宁区XX小区的商品房，建筑面积共88.31平方米，购房总价为565184元。付款方式为银行按揭付款，首期款支付205184，余款360000元由原告向银行申请按揭付款；被告应于2014年6月30日前向原告交付商品房，并在交付商品房后720日内办理、交付房屋所有权证书给原告。同时，《南宁市商品房买卖合同》附件六第18条对违约金作出了约定：如出卖人逾期未履行交房义务或逾期未履行办理产权证义务，构成解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，出卖人支付的实际损失不超过已支付购房款的银行同期活期存款利息。合同签订后，原告依约支付了房款，配合被告交纳了各种办证材料，被告亦交付了房屋并办理了房屋备案登记，但因被告之故，原告至今未能取得房屋产权证书。被告的行为已违反了双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，构成严重违约。原告为了维护自己的合法权益，向法院提起诉讼，诉如前请。

被告南宁XX房地产公司辩称：一、被告作为开发商已经完成商品房的开发建设，且商品房已经通过竣工验收，并已交付原告，因此被告作为开发商已经履行完双方约定的合同的义务。二、根据合同约定，买受人选择委托出卖人办理，约定的使用时间办证的时间是交房后720日内，同时补充协议第6条约定，买受人需要向被告提交办证所需要的各种材料，被告已经向原告等买受人发布通知，要求买受人提交办理产权证所必须的房屋登记证明等材料，但至今原告未提交，导致被告无法为原告办证。

【法庭调查重点】

南宁市兴宁区XX小区项目由被告开发建设，被告于2012年4月5日取得该项目5号楼的商品房预售许可证。2012年10月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告XX小区XX号房，购房总价为565184元，该合同第九条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经过建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该合同第十七条第3款约定：双方同意选择按（1）种方式办理房屋所有权登记，（1）买受人委托出卖人办理，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人；合同第十七条第4款约定：出卖人过错，导致本条规定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（1）、（2）、（3）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人按每延迟一日20元计算，向买受人支付违约金，违约金累计不超过总房款的2%；（3）因买受人原因（含买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、提交相关资料并付清相关费用等）造成该商品房不能在规定期限内取得产权证书，由买受人承担全部责任，由此造成出卖人损失的，还应承担相应责任。同日，双方还签订《附件六：合同补充协议》，该补充协议第6条约定：买受人应于本合同签订之日起6个月内向出卖人提供办理产权证（含他项权证）的资料及签署办理房屋所有权证的文件，出卖人不再另行通知。买受人逾期履行本条义务的，出卖人有权据实顺延该房屋产权证的办理时间，且不视为出卖人违约。原告以被告逾期办证为由诉至法院，并提出前述诉讼请求。

庭审时，被告明确其主张的业主加建、扩建行为针对的是涉案小区的全体业主，同时，被告确认涉案商品房在交付时飘窗下部加建了部分墙体，上部镂空；阳台原先交付时有铁栅栏，亦加建了部分墙体；窗户部分镂空。

【判决结果】

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告南宁XX房地产公司于本案判决生效之日起90日内向房屋登记机构为原告凌X申请位于南宁市兴宁区XX小区XX号房的所有权登记，并将以原告凌X为产权人的房屋所有权证书交付给原告凌X；

二、被告南宁XX房地产公司向原告凌X支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，违约金计算：以565184元为基数，自2016年4月15日起计至被告南宁XX房地产公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。

★ 陈志斌律师辩护方向及点评：

一、原、被告双方出于真实意愿签订《商品房买卖合同》，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方成立合法有效的商品房预售合同法律关系。根据《商品房买卖合同》第十七条的约定，被告应在交付商品房之日起720日内向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付给买受人。被告在2014年4月26日将上述房屋交付原告使用，根据合同第十七条约定，被告应在2016年4月15日前完成上述合同义务，现原告要求被告履行上述合同义务，符合法律规定，法院予以支持。至于被告履行办理产权证义务的时间，考虑到现阶段被告处理行政处罚的时间以及规划验收通过后重新申请办理房产所有权证书的时间，法院酌情确定被告应在本案判决生效后九十日内办理完成并向原告交付房产所有权证书。

至于被告辩称现阶段不具备产权证办理条件的主张，从本案现有证据反映的事实来看，涉案商品房项目至今尚未能通过规划验收进而办理产权证的原因系被告未按《建设工程规划许可证》的要求进行建设，被告以其应负的行政责任对抗其应履行的合同义务，于法无据。

二、关于逾期办理产权证的违约金。

基于该《合同补充协议》第25条的约定，《商品房买卖合同》与《合同补充协议》约定不一致时，应以《合同补充协议》约定的内容为准。双方签订的《合同补充协议》第18条约定“买受人同意，如出卖人逾期未履行房屋交付义务，或逾期未履行办理产权证义务，构成可以解除合同的约定条件而买受人选择继续履行合同的，如因逾期交楼或逾期办证而涉及计算买受人损失时，买受人确认其实际损失不超过购房款的银行同期活期存款利息（如以银行按揭方式支付购房款，则按出卖人实际收到的购房款为准），同时，逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%”，由于被告未能在合同约定的期限内完成办理房屋所有权证书的合同义务，根据上述合同条款的约定，被告应向原告支付逾期办证的违约金，原告主张以自2016年4月15日起以购房总价为基数、按照银行同期活期存款利率计算违约金，未超出上述违约金的约定标准，法院予以支持；至于违约金是否延续计算的问题，虽然原、被告双方签订的《合同补充协议》第18条约定“逾期违约金的总额累计不超过购房款总额的3%，如有超出，买受人自愿放弃超出部分的受偿权利”，但综合本案现有证据查明的情况，涉案商品房至今未通过规划验收手续进而办理产权证的根本原因在于被告未按照建设工程规划许可证的要求建设，而被告作为开发商应尽快履行因其违法建设行为而负担的行政责任，继而尽快履行合同约定的办证义务，双方对于被告逾期办理产权证违约责任的约定从一定程度上来说，亦对被告起到督促履行的作用，而该违约金限额的约定不利于办证义务实效性的实现，另一方面，违约金按延续计算的方式，从合同约定的逾期办证违约金起算之日起至今，违约金累计数额尚不足按购房款总额3%的限额方式计算应付数额的三分之一，也就意味着此后被告仍留存大量的、合理的时间在其应付的违约金限额内完成办证义务，由于被告未举证该留存的合理时间不足以完成办证义务，原告主张违约金延续计算至被告实际办理完产权证之日，法院予以支持。综上，被告应付逾期办理产权证的违约金计算为：以565184元为基数，自2016年4月15日起计至被告南宁XX房地产公司办理、交付房屋所有权证之日止，按中国人民银行公布的同期活期存款利率计算。

被告以买受人逾期提交办证资料为由，主张逾期办证的过错在于买受人，但因涉案房屋至今未办理商品房现售备案证明，而商品房现售备案证明是办理房屋产权登记所必需的资料，故至今被告并未将办理房屋产权登记所需的全部资料提交房屋登记部门备案，被告在涉案房屋尚未具备产权登记条件下要求买受人提交办证资料，在此情况下，即便买受人逾期提交资料，该行为亦并非逾期办证的原因，被告以此主张买受人对逾期办证的后果存在过错，法院不予支持。此外，被告抗辩系业主原因导致无法通过项目规划验收，不应支付违约金，对此法院认为，从庭审被告确认的内容来看，其主张的业主加建、扩建行为并非针对个别业主，而是全体业主的行为，且涉案商品房在交付之时已呈现几近封闭的状态，说明该加建、扩建的行为形成于房屋交付之前，而被告又未能举证其已明确告知各业主该违法加建、扩建行为导致的法律后果；而且，从法院向行政执法部门发函了解的情况来看，现阶段涉案商品房项目未通过规划验收、未能办理商品房现售备案证明的根本原因是被告未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，该内容与被告的主张不符，被告亦未能进一步对其主张予以举证。