(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告唐小姐、蒋女士起诉称:位于甲市乙区XX镇XX村135号的宅基地上有房屋十间,其中北房四间为被告唐某甲、宋女士夫妻共同所有。唐某甲和宋女士婚后育有一子唐老大,一女唐老幺。1996年,我方蒋女士与唐老大结婚,后二人共同出资在该院建设了东西厢房各三间共六间,建筑面积约120平方米,该六间房屋系我方蒋女士、唐老大夫妻共有。二人婚后育有一女即我方唐小姐,我方蒋女士一家三口一直居住在此。唐老大于2005年12月6日死亡,未留遗嘱。宋女士2011年1月6日死亡,未留遗嘱。按照法定继承的有关规定,我方蒋女士和唐小姐拥有上述厢房六间中的四又四分之三间,被告唐某甲拥有其中一间,唐老幺拥有其中四分之一间;被告唐某甲拥有上述北房四间中的二又三分之二间,我方唐小姐及其姑母唐老幺各拥有其中的三分之二间。故此,本案涉案房屋处于我方与被告唐某甲按份共有状态。2015年1月26日,被告韩先生持买卖合同称,被告唐某甲已于2014年9月份以35万元的价格将该涉案房屋出售给了他,要求我方腾房。我方就被告唐某甲擅自出售该涉案房屋一事根本不知情,被告唐某甲无权卖房,遂不同意被告韩先生的主张,为此双方发生争执。被告唐某甲未经共有人的许可擅自处分涉案房产,其行为违反了物权法的相关规定,侵犯了我方的合法物权,其与被告韩先生签订的房屋买卖合同是无效的。此外,根据国家对农村宅基地房屋的法律规定,被告韩先生并非是涉案房屋所在村集体经济组织成员,不能占有该村的宅基地及房屋,且其并没有履行任何审批备案手续,所以其购买涉案房屋的行为违反了法律强制性规定,因此也是无效的。故请法院判决:二被告关于买卖甲市乙区XX镇XX村135号的房屋宅基地的合同无效。诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告唐某甲答辩称:我与韩先生签订的房屋买卖协议是我的真实意思表示,该协议合法有效。我是甲市乙区XX镇XX村135号宅院内的房屋所有权人,有权处分属于自己的房屋,故请求驳回原告的诉讼请求。
被告韩先生答辩称:原告没有理由起诉,房屋不是原告的,不同意原告的诉讼请求。
三、法院查明
唐某甲与宋女士系夫妻关系,宋女士于2011年1月16日去世。唐某甲与宋女士共生育子女二人,即长女唐老幺,长子唐老大。唐老大与蒋女士于1995年7月28日登记结婚。2000年1月30日,唐老大与蒋女士生育一女唐小姐。唐老大和蒋女士结婚后与唐某甲、宋女士一起在甲市乙区XX镇XX村135号宅院内居住生活。2005年12月16日,唐老大去世。唐老大、宋女士去世时,均没有留有遗嘱;去世后,均未对各自遗产进行分割。2014年10月10日,唐某甲与韩先生签订农村房屋买卖协议,约定唐某甲自愿将其甲市乙区XX镇XX村135号院的地皮使用权和地上建筑物出售给韩先生。房屋的具体情况为,400平方米的地皮,院内北房5间,东西厢房各3间。经唐某甲与韩先生协商一致,所售房屋及地皮使用权总金额为35万元。房屋买卖协议签订后,双方未到相关部门履行宅基地使用权变更登记手续。2015年1月,蒋女士得知唐某甲将甲市乙区XX镇XX村135号宅院内的房屋卖给韩先生后,遂向公安机关报警,公安机关告知其此纠纷属于民事纠纷,应通过诉讼解决。2015年2月,唐小姐、蒋女士诉至法院,要求确认唐某甲与韩先生签订的农村房屋买卖协议无效。另查,韩先生户籍所在地为甲市A区C镇D村300号,系该村农民。韩先生与唐某甲签订房屋买卖协议后,至法庭辩论终结前,韩先生及其家属的户籍均未迁入甲市乙区XX镇XX村135号宅院内。
四、法院判决
被告唐某甲与被告韩先生于2014年10月10日签订的农村房屋买卖协议无效。
五、律师点评
房产纠纷律师靳双权认为:违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据我国土地管理法的规定,农村宅基地属于农民集体所有,农村村民住宅用地,须经乡(镇)人民政府审核,并由县级人民政府批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。唐某甲与韩先生于2014年10月10日签订的房屋买卖协议,韩先生购买的不仅包括涉诉房屋,而且还包括相应宅基地的使用权。双方在签订房屋买卖协议时,韩先生及其家属均不是涉诉房屋所在的甲市乙区XX镇XX村的村民,至法庭辩论终结前亦未将其户籍迁入该村,故其不应享有该集体经济组织成员依法才能享有的宅基地使用权。唐某甲与韩先生签订的房屋买卖协议违反了相关法律的强制性规定,应为无效。唐小姐、蒋女士要求确认唐某甲与韩先生签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求,理由正当,予以支持。唐某甲关于房屋买卖协议合法有效的答辩意见,没有法律依据,不予采信。本案中,唐老大、宋女士去世后,合法继承人对唐老大、宋女士的遗产未依法进行分割,相应财产尚处于家庭共同共有状态。对于确认遗产的范围以及唐某甲、唐小姐、蒋女士各自所应享有的遗产份额,不属于本案审理范围,双方可另行解决。